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城中村改造的影響范文第1篇

關(guān)鍵詞：城中村 城中村改造 利益相關(guān)者

中圖分類號(hào)：TU984.114 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

1城中村的形成

城中村是在快速城市化的背景下，在政府制定大量空間擴(kuò)展政策的條件下形成的。城中村的本質(zhì)是各種利益相關(guān)者不同利益相互關(guān)系的聯(lián)結(jié)。在大城市里的外來(lái)暫住人群在不斷劇增，在居住上向城市提出了廉價(jià)出租房的要求。與此同時(shí)，被納入城市發(fā)展的城中村，自動(dòng)從正式市場(chǎng)捕捉到市場(chǎng)需求信號(hào)，利用良好的地域優(yōu)勢(shì)和低廉的土地成本向外來(lái)流動(dòng)人口提供廉價(jià)出租屋，促使了城中村的形成。

2祥營(yíng)村改造情況

2.1祥營(yíng)村改造背景

2009年西四環(huán)的拓寬工程已拆除近百戶住宅，2010年擬開工的科學(xué)大道西延工程遷移了上百戶村戶，并計(jì)劃完成控制性和修建性的詳細(xì)規(guī)劃的編制，以及土地招拍掛手續(xù)及其前期的拆遷準(zhǔn)備。在2011年計(jì)劃于年初對(duì)整個(gè)村莊進(jìn)行整體拆遷，最終于5月底完成了拆遷。現(xiàn)在該村的城中村改造用地已經(jīng)征用并轉(zhuǎn)為了國(guó)有，在實(shí)施征收補(bǔ)償方案后開展了城中村的改造工作。

2.2祥營(yíng)村改造內(nèi)容

2.2.1改造的范圍

祥營(yíng)村改造的范圍為北至楓香街、西至須水東路、東至西四環(huán)、南至玉蘭街。總規(guī)劃用地里面包含居住用地117.67公頃，公共設(shè)施用地10.48公頃，道路廣場(chǎng)用地60.48公頃，市政公用設(shè)施用地0.57公頃。

2.2.2補(bǔ)償方案

據(jù)調(diào)查可知在祥營(yíng)村改造過(guò)程中，主要涉及安置補(bǔ)助和過(guò)渡期補(bǔ)助兩個(gè)方面?，F(xiàn)將安置補(bǔ)助的主要內(nèi)容匯總?cè)缦拢簩?duì)現(xiàn)有合法宅基地，長(zhǎng)期居住并享受村民待遇的按每宅400平方米予以安置；一家有兩個(gè)男孩以上的，次子年滿18周歲并且都享受村民待遇的，除了400平方米以外，另加400平方米；一家有兩個(gè)子女以上的，在400平方米基礎(chǔ)上，再予以安置150平方米；宅基地持證人有獨(dú)生子女證的，在400平方米基礎(chǔ)上再予以安置60平方米。關(guān)于過(guò)渡補(bǔ)助的方法主要是按每人每月600元發(fā)放的。

2.3村民滿意度

祥營(yíng)村很多村民多年來(lái)不再單純依靠種地創(chuàng)造收入，但由于受到傳統(tǒng)思想的影響，認(rèn)為土地是生存之本，他們大多不愿意失去土地。另外，由于辦理房產(chǎn)證的手續(xù)復(fù)雜，審批的時(shí)間也比較長(zhǎng)，所以村民都比較擔(dān)心什么時(shí)候能取得房產(chǎn)證。當(dāng)然，基于老百姓對(duì)于城中村改造的利益往往不能全面觀察和考慮，而對(duì)失地的成本卻看得很清楚，這也促使村民會(huì)不自覺(jué)地產(chǎn)生了一種自我保護(hù)的情緒。

3村集體、政府和開放商的利益關(guān)系

3.1村集體的利益

村集體的利益在于村民能夠得到合理的耕地和宅基地的補(bǔ)償，獲得長(zhǎng)期的社會(huì)保障，生活環(huán)境能有所改善。

3.2政府的利益

政府進(jìn)行城中村改造是為了提升城市的品位，改善城市的環(huán)境和形象。政府在進(jìn)行改造時(shí)為了吸引開發(fā)商投資，采取了將土地出讓金返還的政策，政府在這里主要是通過(guò)協(xié)調(diào)村集體與開發(fā)商的利益，而最終促進(jìn)城市的發(fā)展。祥營(yíng)村的后期的具體的建設(shè)工作是由開發(fā)商來(lái)完成的，在這里政府做的是拆遷工作。

3.3開發(fā)商的利益

開發(fā)商的利益訴求很明確，即是通過(guò)建設(shè)城中村的改造項(xiàng)目來(lái)獲得利潤(rùn)分成。在祥營(yíng)村，萬(wàn)科開建祥營(yíng)小區(qū)，目前基本上所有老人都已入住，剩余一些青壯年還在外地打工。萬(wàn)科將在祥營(yíng)小區(qū)的南部和西南方向開發(fā)自己的商業(yè)樓盤，以供其獲得利潤(rùn)收入。

4村民與政府和開發(fā)商間利益存在的問(wèn)題

在安置房分配方面，村民認(rèn)為開發(fā)商在安置房分配時(shí)有失公允。另外針對(duì)開發(fā)商會(huì)不會(huì)發(fā)放房產(chǎn)證和何時(shí)發(fā)放房產(chǎn)證的問(wèn)題存在很大擔(dān)憂。這其中牽涉到政府和開發(fā)商的公擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)問(wèn)題。

5村民與利益相關(guān)者關(guān)系的協(xié)調(diào)

5.1村民與政府的利益協(xié)調(diào)

政府應(yīng)建設(shè)合理的城市功能布局和公建設(shè)施，在安排城中村改造時(shí)可抓住城市建設(shè)中的大型項(xiàng)目建設(shè)的契機(jī)，同時(shí)帶動(dòng)該地區(qū)的發(fā)展。在履行城市規(guī)劃進(jìn)行城中村改造時(shí)，應(yīng)根據(jù)各城中村實(shí)際情況分類指導(dǎo)，分別實(shí)施，并積極創(chuàng)新工作思路。積極落實(shí)村民的身份，完善村民的戶籍制度。

城中村改造的影響范文第2篇

關(guān)鍵詞： 城中村改造；社會(huì)保障；公眾參與；可持續(xù)發(fā)展

“城中村是我國(guó)城市化高速發(fā)展進(jìn)程中出現(xiàn)的一種特殊現(xiàn)象，它是指在城市里仍然保留和實(shí)行農(nóng)村集體所有制和農(nóng)村經(jīng)營(yíng)體制的農(nóng)村社區(qū)。”伴隨中國(guó)城市化進(jìn)程的高速發(fā)展，城中村改造成為實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展的必然要求。在我國(guó)實(shí)施城中村改造的模式主要有以下三種：政府改造模式、村集體改造模式和開發(fā)商改造模式。其中政府改造模式是我國(guó)大多數(shù)城市進(jìn)行城中村改造時(shí)的首選模式，下文將以政府改造模式為例闡述城中村改造中存在的困境，并分析其產(chǎn)生的原因，進(jìn)而提出相應(yīng)的對(duì)策和建議。

一、城中村改造過(guò)程中存在的困境

（一）城中村改造缺乏國(guó)家宏觀政策的支持。

我國(guó)在城中村改造方面的相關(guān)法律、法規(guī)及政策十分缺乏和落后，只有《城市規(guī)劃法》、《土地管理法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》來(lái)進(jìn)行規(guī)范。而在實(shí)際的城中村改造過(guò)程中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)地方政府違規(guī)和違法操作，且沒(méi)有相應(yīng)的法律進(jìn)行規(guī)制，進(jìn)而引發(fā)一系列暴力拆遷和抗拆等社會(huì)現(xiàn)象。

（二）城中村改造后自身的可持續(xù)發(fā)展性不足。

城中村的改造，要堅(jiān)持科學(xué)、合理的規(guī)劃。而我國(guó)大多數(shù)城市進(jìn)行城中村改造時(shí)往往存在總體規(guī)劃的編制力度不足的現(xiàn)象，其發(fā)展和規(guī)劃缺乏科學(xué)性和前瞻性。此外，在實(shí)際改造過(guò)程中，存在有形改造與無(wú)形改造失衡的狀況，很難將城中村的改造與城市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境的整體發(fā)展相結(jié)合，因而造成城中村改造后的可持續(xù)發(fā)展性不足。

（三）城中村改造土地征用難。

城中村改造需要對(duì)土地進(jìn)行征用，將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，并對(duì)征用土地進(jìn)行拆遷及安置補(bǔ)償。按照《土地管理法》規(guī)定，土地征收補(bǔ)償是依據(jù)土地的原用途進(jìn)行補(bǔ)償，而不考慮土地的區(qū)位價(jià)值，即以農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)方式和投入為參照制定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，這給地理位置優(yōu)越、寸土寸金的城中村土地帶來(lái)了征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的差異，致使實(shí)際補(bǔ)償?shù)牟缓侠?，最終造成了土地征用的困難。

（四）城中村改造資金缺乏。

城中村改造工作本身復(fù)雜、艱巨和持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，其改造涉及到征地、拆遷、安置、建設(shè)及環(huán)境整治等各個(gè)環(huán)節(jié)。對(duì)政府來(lái)說(shuō)，單就征地、拆遷等補(bǔ)償方面，就是一筆巨額的財(cái)政支出，而后續(xù)的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等還需要更多資金，因此資金問(wèn)題已成為“城中村”改造的瓶頸，并嚴(yán)重制約著城中村改造的進(jìn)程。

（五）社會(huì)保障體系建設(shè)遠(yuǎn)落后城中村改造步伐。

城中村改造的“四個(gè)轉(zhuǎn)變”之一就是要變農(nóng)民為城市居民，市民化也就意味著由身份的轉(zhuǎn)變而帶來(lái)的傳統(tǒng)權(quán)利的喪失和新的權(quán)利的取得，他們需要的并不是簡(jiǎn)單的市民身份認(rèn)證，而是市民身份背后的權(quán)益保障，特別是直接關(guān)系到他們生存生活的社會(huì)保障制度。 但受我國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行的城鄉(xiāng)二元管理體制的影響，社會(huì)保障體系的建立相當(dāng)困難。尤其在涉及城中村村民醫(yī)療、住房、教育等方面缺乏實(shí)質(zhì)性規(guī)定，沒(méi)有真正建立起失地農(nóng)民的社會(huì)保障體系。

二、可持續(xù)發(fā)展的城中村改造之路

對(duì)城中村進(jìn)行改造意義重大如何更好地發(fā)揮城中村改造的作用，突破改造中的現(xiàn)實(shí)困境，關(guān)鍵就在于走城中村改造的可持續(xù)發(fā)展之路。我們可以考慮從以下幾個(gè)方面著手：

（一）加快出臺(tái)指導(dǎo)城中村改造的法律、法規(guī)和政策性文件。

建議國(guó)家在充分調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，廣泛征求各界人士尤其是城中村村民的意見(jiàn)后盡快出臺(tái)關(guān)于城中村改造問(wèn)題的宏觀指導(dǎo)性文件，地方政府則根據(jù)本地區(qū)的實(shí)際情況，在國(guó)家的宏觀指導(dǎo)性文件指導(dǎo)下制定出相應(yīng)的法規(guī)文件。特別是在涉及土地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、征地補(bǔ)償、拆遷補(bǔ)償?shù)确矫嬉贫ǔ龃_實(shí)可行的方案。以規(guī)范政府的不合理行為，保障村民和村集體的合法權(quán)益不受侵犯，保護(hù)村集體資產(chǎn)、村民個(gè)人財(cái)產(chǎn)不受損害。

（二）合理、科學(xué)的改造規(guī)劃先行。

首先，城中村的改造涉及到村民的切身利益，因此在編制規(guī)劃時(shí)，應(yīng)在充分聽取他們合理意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，編制本村的改造規(guī)劃。其次，改造規(guī)劃要有前瞻性和科學(xué)性，城中村改造的最終目的是適應(yīng)城市發(fā)展的需要，因我國(guó)城市化進(jìn)程處于一種加速發(fā)展的狀態(tài)，如果城中村的改造規(guī)劃不具有前瞻性和科學(xué)性，勢(shì)必會(huì)造成與城市的不兼容，最終導(dǎo)致改造的失敗。最后，城中村改造規(guī)劃應(yīng)秉承可持續(xù)發(fā)展的思想，兼顧有形改造與無(wú)形改造，避免城中村的再生。

（三）加強(qiáng)城中村改造的公眾參與。

政府模式的城中村改造過(guò)程中，政府應(yīng)該盡快轉(zhuǎn)變觀念，要充分認(rèn)識(shí)到人民群眾在城中村改造中的主體性地位， 積極引入公眾參與機(jī)制， 認(rèn)真聽取群眾意見(jiàn)， 切實(shí)保障群眾利益。如：加強(qiáng)村民參與，建立政府與村民的雙向溝通機(jī)制；合理的引導(dǎo)開發(fā)商參與，合理引入開發(fā)商的資金以推動(dòng)城中村改造進(jìn)程；加強(qiáng)非政府組織的參與，發(fā)揮其在社會(huì)公共事業(yè)管理中的作用。非政府組織能使社會(huì)自己組織起來(lái)，生產(chǎn)一定社區(qū)內(nèi)的公眾所需要的產(chǎn)品或提供所需要的服務(wù)，及時(shí)回應(yīng)社會(huì)多元化的需求，從而緩解社會(huì)不同群體對(duì)政府不同需求的壓力，使政府專心于提供純公共產(chǎn)品。

（四）建立與城中村村民相關(guān)的社會(huì)保障體系。

在城中村改造過(guò)程中，由于村民失去了土地，且村民的文化素質(zhì)普遍不高，雖然失地后的村民得到了相應(yīng)的補(bǔ)償，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，不利于他們?nèi)谌氤鞘?。因此，政府在城中村改造時(shí)要堅(jiān)持社會(huì)保障體系建設(shè)的并行，要及時(shí)在村民中建立養(yǎng)老保險(xiǎn)制度和基本醫(yī)療保險(xiǎn)制度和最低生活保障制度。把村民的就業(yè)統(tǒng)一納入城市就業(yè)管理并優(yōu)先享受就業(yè)培訓(xùn)、就業(yè)指導(dǎo)等待遇。

城中村的存在，不僅影響城市的美觀，也給城市的發(fā)展帶來(lái)諸多問(wèn)題，嚴(yán)重阻礙了城市化的進(jìn)程。因此，對(duì)城中村進(jìn)行改造已成為推進(jìn)我國(guó)城市可持續(xù)發(fā)展的必然要求。在城中村改造過(guò)程中，我們必須堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀，堅(jiān)持“以人為本”，結(jié)合我國(guó)具體國(guó)情并積極借鑒國(guó)外城中村改造的成功經(jīng)驗(yàn)，盡快制定相關(guān)的法律法規(guī)，加強(qiáng)社會(huì)參與，完善社會(huì)保障體系，大膽進(jìn)行制度創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)城中村改造的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn) ：

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城中村改造的影響范文第3篇

【論文摘 要】城市土地的過(guò)量開發(fā),使得可利用土地資源緊缺,城中村土地成為城市土地市場(chǎng)的最后一塊“蛋糕”。本文分析了城中村改造對(duì)住房供應(yīng)體系的影響并提出了相關(guān)的改造建議。希望通過(guò)城中村改造不僅可以對(duì)土地資源進(jìn)行優(yōu)化配置和有效整合,實(shí)現(xiàn)土地資源的可持續(xù)利用;同時(shí)也能促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社區(qū)居民的可持續(xù)增長(zhǎng)及人居環(huán)境的可持續(xù)改善。

1 西安市城中村改造對(duì)其住房供應(yīng)體系的影響

1.1 城中村改造對(duì)土地供應(yīng)的影響

據(jù)悉,從1997年到2003年,西安市新增建設(shè)用地17萬(wàn)多畝。而按照陜西省政府的規(guī)劃,其1997年至2010年的建設(shè)用地為13.5萬(wàn)畝,西安的建設(shè)用地至少提前7年“預(yù)支”了3.5萬(wàn)畝。自此土地資源的緊缺,使西安失掉了許多項(xiàng)目,如西安市政府在2002年洽談的50個(gè)投資項(xiàng)目因不能及時(shí)提供建設(shè)用地走了12個(gè),失掉投資7億元左右;2003年洽談的55個(gè)項(xiàng)目,因同樣的原因失掉投資達(dá)4億元。據(jù)統(tǒng)計(jì),目前西安市可投入市場(chǎng)供應(yīng)的土地僅1萬(wàn)多畝,且絕大部分位于較為偏遠(yuǎn)的區(qū)域。

城中村作為存量土地的一個(gè)重要組成部分,優(yōu)越的地理位置和區(qū)位環(huán)境使其無(wú)疑具有巨大的開發(fā)潛力。西安市三環(huán)以內(nèi)的187個(gè)城中村中,農(nóng)業(yè)人口20.1萬(wàn)人,總占地面積13.05萬(wàn)畝。按人均65平方米(其中40平方米為居住安置樓;25平方米用于經(jīng)濟(jì)發(fā)展建設(shè))指標(biāo)分配,平均3.0的容積率計(jì)算,這些城中村的村民安置用地為0.65萬(wàn)畝,改造后可盤活土地12.4萬(wàn)畝,即8.67.08萬(wàn)平方米,可建設(shè)各類商品房、商業(yè)房、停車場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目等總建筑面積2.48億平方米,其中80%約1.984億平方米為居住面積。

可見(jiàn),城中村改造土地已成為西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要供給力量,不僅將為城市提供大量的土地,提高土地資源利用率;同時(shí)也為保障性住房的建設(shè)提供了很大的發(fā)展空間。

1.2 對(duì)居民居住條件的影響

1.2.1 對(duì)廉租房供給的影響

自20世紀(jì)90年代起,農(nóng)村大量剩余勞動(dòng)力涌入城市,成為城市建設(shè)和發(fā)展主要的勞動(dòng)力來(lái)源。但由于他們以體力勞動(dòng)為主,收入不高,因此城中村的廉租住房成為他們的主要住房需求,同時(shí)也緩解了村民的就業(yè)問(wèn)題。

作為西部最大、經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的城市,自20世紀(jì)90年代以來(lái),一直是外來(lái)人口打工、出行的城市之一。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),西安市外來(lái)人口已突破40萬(wàn)人,其中70%都居住在城中村,良好的地理區(qū)位、低廉的房租、方便的租賃手續(xù)、寬松的管理等優(yōu)勢(shì)使城中村成為城市外來(lái)人口的重要聚居地。隨著城中村改造進(jìn)程的加快,外來(lái)務(wù)工人員租房問(wèn)題已越來(lái)越凸現(xiàn)。2009年8月,隨著西安市雁塔區(qū)后村拆遷工作的啟動(dòng),將近3萬(wàn)的流動(dòng)人口都面臨著租房難的問(wèn)題。雖然城中村村民為了獲取更多的租金使亂搭亂建現(xiàn)象極為嚴(yán)重,但其在緩解城市政府對(duì)于大量的外來(lái)人口居住安置問(wèn)題上所起到的積極作用是不容忽視的。

由上可知,城中村改造大大減小廉租房的供應(yīng)量,因此政府在對(duì)城中村改造的同時(shí)更應(yīng)加強(qiáng)廉租房的建設(shè)力度,做好城中村的整體規(guī)劃,改造城中村的同時(shí),也推動(dòng)了住房供應(yīng)體系的健康發(fā)展。

1.2.2 對(duì)商品房供給的影響

經(jīng)調(diào)研發(fā)現(xiàn),西安市城中村改造項(xiàng)目的容積率都較高,價(jià)格也比同地段普通商品房要低一些,如蓮湖區(qū)的“芙蓉新天地”、“古都西苑”等。這些改造項(xiàng)目的容積率基本上在5左右,有些甚至達(dá)到了6;其戶型以80-120平方米、二室和三室為主;均價(jià)在3500元/平方米左右,與同地段商品住房相比價(jià)格低1000-1500元/平方米?？梢?jiàn),城中村改造的商品住房項(xiàng)目無(wú)論是在戶型還是價(jià)格定位上都在一定程度上滿足了那些真正需要購(gòu)房來(lái)改善居住條件的中低收入階層,解決了住房市場(chǎng)的剛性住房需求。

1.2.3 對(duì)住房供應(yīng)總體的影響

根據(jù)2008年規(guī)劃,到2012年底,西安市將提供住房總量為5866萬(wàn)平方米,土地來(lái)源主要是城中村改造,其中普通商品住房3654萬(wàn)平方米;經(jīng)濟(jì)適用房573萬(wàn)平方米;單位職工住房554萬(wàn)平方米;城中村改造安置用房199萬(wàn)平方米;廉租住房22萬(wàn)平方米。其中套型面積90平方米以下的商品住房,占各類商品住房供應(yīng)總量的70%以上。預(yù)計(jì)到2012年末,西安市人均居住面積將由2008年底的28.51平方米增加到30.15平方米。

從以上數(shù)據(jù)看出,政府規(guī)劃在這四年中商品房的供給以中小戶型為主;經(jīng)濟(jì)適用房方面以平均每戶建筑面積80平方米計(jì)算,這四年間將會(huì)為西安市提供71625套經(jīng)濟(jì)適用房,可見(jiàn)在城中村改造的同時(shí)政府也加大了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度;但在廉租房建設(shè)方面,以每戶建筑面積50平方米計(jì)算,這四年中的廉租房供給量也只有4400戶,遠(yuǎn)低于市場(chǎng)需求,這顯示政府對(duì)廉租房的重視程度還很低。但總體來(lái)說(shuō),西安市的住房供應(yīng)體系正在努力朝健康的方向發(fā)展。

2 建議

2.1 通過(guò)城中村改造推動(dòng)保障性住房建設(shè)

據(jù)了解,杭州市已將外來(lái)務(wù)工人員公寓建設(shè)納入城中村改造項(xiàng)目中來(lái)解決其居住問(wèn)題。鄭州市則通過(guò)借助城中村改造大力推進(jìn)廉租房、周轉(zhuǎn)房等保障型住房項(xiàng)目建設(shè),滿足外來(lái)務(wù)工人員的居住需求。這些成功的例子值得參考,但也應(yīng)結(jié)合西安市的實(shí)際情況采取相應(yīng)的方案,在合適的區(qū)域?qū)⒁徊糠殖侵写甯脑鞛樯唐贩亢徒?jīng)濟(jì)適用房,另一部分改造為合法的廉租房;此外也應(yīng)多設(shè)計(jì)一些小戶型,除滿足房主自己居住外,便于將多出的房屋出租。具體情況視“城中村”區(qū)位地段、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與升級(jí)及暫住人口安置數(shù)量等影響因素而定。

2.2 城中村改造應(yīng)體現(xiàn)靈活性和多樣性

首先對(duì)城中村的規(guī)劃應(yīng)符合其周邊環(huán)境未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì),將住宅、商業(yè)和服務(wù)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)與城中村改造有機(jī)結(jié)合,因此規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)帶有可變性和靈活性。同時(shí)考慮到城中村負(fù)載著一定程度的經(jīng)濟(jì)職能,如房屋出租、商品銷售等,因此改造后的住宅應(yīng)考慮上層居住、下層經(jīng)營(yíng)的布局特點(diǎn)。

?參考文獻(xiàn):

[1] 楊淡鋒. 社會(huì)視角:“都市村莊”都市化發(fā)展問(wèn)題研究. 西安建筑科技大學(xué)碩士論文,2003:19-24

[2] 城中村改造. 2008,(5):17-19

城中村改造的影響范文第4篇

關(guān)鍵詞：城中村；規(guī)劃編制；城鄉(xiāng)統(tǒng)籌；科學(xué)發(fā)展觀

Abstract：Analysis of the city in August 2003, the "city" Comprehensive reform of the planning ideas, methods, summary of "Villages" planning in the planning system, the status, role, and how to develop ideas in the planning, integration of land resources, the region and improve the comprehensive utilization rate of land, the rational allocation of public resources, and properly handle the various urban and rural development interests, and guide the coordinated development of urban and rural areas.

Key words：Villages inside Cities；planning；planning of urban and rural；the scientific concept of development

中圖分類號(hào)：TU082文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1674-4144（2011）-07-68（5）

1武漢市城中村情況綜述

1.1概述

城中村作為在我國(guó)城市二元土地管理制度下，城鎮(zhèn)化高度發(fā)展的產(chǎn)物，往往被人們稱之為城市中的“毒瘤”、“夾縫地”、“都市里的村莊”。其主要特征為：①缺乏整體規(guī)劃，違法用地和違法建設(shè)現(xiàn)象嚴(yán)重，村民采用“自給自足”的建設(shè)方式自建住房，用地布局混亂，環(huán)境衛(wèi)生條件差，嚴(yán)重影響城市景觀。②市政配套設(shè)施建設(shè)匱乏，公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)薄弱，過(guò)量的居住人口導(dǎo)致基礎(chǔ)配套設(shè)施不足，居住環(huán)境質(zhì)量差，存在消防等各種安全隱患。③由于外來(lái)人口數(shù)量增多且文化素質(zhì)不高，管理缺位等因素的影響，成為眾多社會(huì)問(wèn)題并發(fā)癥的高危地區(qū)?？傊侵写宓拇嬖趯?duì)所在城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生了很大的負(fù)面影響，制約了城市可持續(xù)發(fā)展，影響了城市功能的發(fā)揮，損害了城市綜合發(fā)展實(shí)力。

在我國(guó)當(dāng)前“嚴(yán)格保護(hù)耕地”的政策背景下，城市土地供應(yīng)已由“增量調(diào)節(jié)為主”向“存量調(diào)節(jié)為主”轉(zhuǎn)變，城市發(fā)展模式由城市外延擴(kuò)張的方式轉(zhuǎn)變?yōu)閮?nèi)涵集約挖潛的方式，城中村綜合改造已成為城市發(fā)展的必然趨勢(shì)，為進(jìn)一步拓展城市發(fā)展空間、改善城市面貌、集約化利用土地，自2000年以來(lái)，全國(guó)各地城市相繼開展了城中村綜合改造工作。

1.2武漢市城中村的基本情況

武漢市作為華中地區(qū)中心城市，是國(guó)家實(shí)施中部崛起的重要戰(zhàn)略支點(diǎn)，隨著人口、經(jīng)濟(jì)、城市規(guī)模等持續(xù)快速增長(zhǎng)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，城市化水平已由2001年的59.2％，提升至2008年的63.8％，城中村綜合改造顯得尤為緊迫。武漢市政府早在2003年8月開始進(jìn)行全市城中村調(diào)查摸底工作，2004年9月正式啟動(dòng)城中村綜合改造，成立了市、區(qū)兩級(jí)城中村綜合改造專項(xiàng)小組，全面組織協(xié)調(diào)綜合改造工作。武漢市城中村總體范圍包括江岸、江漢、口、漢陽(yáng)、武昌、洪山、青山等主城區(qū)內(nèi)的147個(gè)行政村和15個(gè)農(nóng)林單位，土地總面積為21382公頃，總?cè)丝跒?5.66萬(wàn)人，其中農(nóng)業(yè)人口17.10萬(wàn)人。按照市政府統(tǒng)一部署，2004年初步確定了16個(gè)試點(diǎn)村率先進(jìn)行城中村綜合改造，隨后，綜合改造工作在全市范圍全面啟動(dòng)。2009年2月市政府加大城中村改造力度，明確提出“在2011年底基本完成二環(huán)線內(nèi)56個(gè)城中村綜合改造任務(wù)”的總體目標(biāo)要求（見(jiàn)圖1）。

1.3城中村綜合改造規(guī)劃編制內(nèi)容及實(shí)施效果

武漢市城中村綜合改造是一個(gè)系統(tǒng)工程，其政策框架確定為“六改一建”綜合配套改革，即是：①經(jīng)濟(jì)組織改制：促進(jìn)城中村集體經(jīng)濟(jì)的管理模式轉(zhuǎn)變，使其成為符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和現(xiàn)代企業(yè)制度要求的企業(yè)。②戶籍改登：將城中村村民農(nóng)民戶口改登為城市居民戶口。③村改居：依法撤銷村民委員會(huì)，組建社區(qū)居民委員會(huì)。④福利改保障：村改居人員按月發(fā)放福利改為一次性納入城市社會(huì)保障體系。⑤土地改性：依法將城中村的集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地。⑥村灣改造：按城市規(guī)劃和建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)及要求，改善公共設(shè)施。⑦建設(shè)文明社區(qū)：按照城市管理規(guī)范要求，建設(shè)文明社區(qū)。城中村綜合改造規(guī)劃是以上系統(tǒng)工程中的一個(gè)基礎(chǔ)組成部分，通過(guò)對(duì)村集體土地資源進(jìn)行合理的空間布局，從而為改造實(shí)施提供指導(dǎo)依據(jù)。

1.3.1綜合改造規(guī)劃編制內(nèi)容

深入調(diào)查村人口、土地資源、現(xiàn)有集體產(chǎn)業(yè)等現(xiàn)狀情況，按政策測(cè)算改造村灣需還建補(bǔ)償、補(bǔ)足的建筑面積，并針對(duì)土地存量情況制定不同的改造方式。按照村灣農(nóng)業(yè)人口人均農(nóng)用地?fù)碛辛糠譃?個(gè)類別，其中A類村為人均農(nóng)用地小于0.1畝的村；B類村為人均農(nóng)用地大于0.1畝、小于0.5畝的村；C類村為人均農(nóng)用地大于0.5畝的村。A、B類村以開發(fā)項(xiàng)目和還建項(xiàng)目捆綁開發(fā)建設(shè)的方式進(jìn)行改造，C類村通過(guò)土地統(tǒng)征儲(chǔ)備達(dá)到B類村標(biāo)準(zhǔn)后，再進(jìn)行改造。

通過(guò)對(duì)村灣用地規(guī)劃選址研究，并與城市法定規(guī)劃對(duì)接，進(jìn)行各類用地的空間布局規(guī)劃，用地主要分為五類：①保留和還建用地：包括經(jīng)過(guò)改造整治后保留的居住用地和拆除后重新進(jìn)行建設(shè)、用于村民拆遷安置的居住用地。②開發(fā)用地：按照還建用地的1∶1-1∶1.5的比例確定，主要用于房地產(chǎn)開發(fā)和改造建設(shè)資金平衡。③產(chǎn)業(yè)用地：主要用于改制后村經(jīng)濟(jì)實(shí)體的發(fā)展和安排村灣勞動(dòng)力就業(yè)，按照人均勞動(dòng)力80m2標(biāo)準(zhǔn)配置。④規(guī)劃控制用地：主要指按照城市規(guī)劃要求，確定為城市道路、綠化、市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)的規(guī)劃控制用地。⑤儲(chǔ)備用地：即是還建、開發(fā)、產(chǎn)業(yè)用地按規(guī)定滿足配置要求后，納入市土地整理儲(chǔ)備中心統(tǒng)征儲(chǔ)備的剩余土地。

對(duì)村民還建用地、開發(fā)用地等建設(shè)用地編制意向性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，明確還建、開發(fā)等用地建設(shè)強(qiáng)度及相關(guān)規(guī)劃控制要求，并制定土地開發(fā)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。依據(jù)設(shè)計(jì)條件，開發(fā)用地與還建用地通過(guò)市土地交易中心公開掛牌交易，進(jìn)入規(guī)劃實(shí)施階段。

1.3.2改造實(shí)施效果

截止到2009年4月，武漢市二環(huán)線以內(nèi)56個(gè)城中村中有2個(gè)村以土地統(tǒng)征方式納入市土地整理儲(chǔ)備中心儲(chǔ)備計(jì)劃；41個(gè)城中村已完成城中村綜合改造規(guī)劃的編制工作，其中11個(gè)村已進(jìn)入土地開發(fā)實(shí)施階段；其余13個(gè)村正在進(jìn)行綜合改造規(guī)劃的編制（見(jiàn)圖2）。

通過(guò)城中村綜合改造的實(shí)施，城市面貌及村灣環(huán)境質(zhì)量得到極大改善，綜合改造在城市建設(shè)中的作用和效果已初步顯現(xiàn)，主要表現(xiàn)為：

①提升了城市形象，重新塑造了區(qū)域城市景觀，隨著城中村的拆遷，村民新的居住小區(qū)規(guī)整劃一，按規(guī)劃形成城市道路、綠地，市政和居住生活配套設(shè)施日趨完善。

②盤活了城市存量土地資產(chǎn)，特別是為中心城區(qū)提供了大量土地資源，進(jìn)一步發(fā)揮出城市的集聚效益。二環(huán)線內(nèi)41個(gè)已完成改造規(guī)劃編制的城中村，土地面積總計(jì)約為2547ha，其中開發(fā)用地約為702ha，儲(chǔ)備用地約為71ha。開發(fā)、儲(chǔ)備用地屬于新增的城市發(fā)展用地，即為中心城區(qū)提供了約773ha的可開發(fā)建設(shè)用地，約占改造土地總規(guī)模的30％。

③通過(guò)城中村改造項(xiàng)目的推進(jìn)和“村改居”的方式，不僅實(shí)現(xiàn)了村民身份轉(zhuǎn)變，更重要的是實(shí)現(xiàn)了村民生活方式和社會(huì)價(jià)值觀的轉(zhuǎn)變，通過(guò)相關(guān)職業(yè)技能培訓(xùn)，拓寬了村民的就業(yè)渠道，村民從根本上轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用瘛?/p>

武昌區(qū)沙湖村是武漢市第一個(gè)進(jìn)入城中村綜合改造試點(diǎn)和完成土地掛牌交易、進(jìn)行改造的村灣，全村總用地面積為24.18ha，總?cè)丝跒?18人（215戶），現(xiàn)狀住宅總建筑面積為43220m2。改造前該村道路狹窄、環(huán)境衛(wèi)生狀況差、建筑外貌陳舊，市政、生活配套設(shè)施嚴(yán)重不足，日照、消防、衛(wèi)生間距均不符合規(guī)范要求。2005年10月該村改造土地在市土地交易中心以1.5億元的價(jià)格順利成交，2007年該村已完成還建用房約48700m2，開發(fā)商品住房約127000m2，并開始向社會(huì)售房，改造后的沙湖村環(huán)境面貌已煥然一新，成為武漢歷史上第一個(gè)城中村改造工程的開端，促進(jìn)了“城鄉(xiāng)一體化”構(gòu)想的實(shí)現(xiàn)，起到了很強(qiáng)的示范作用（見(jiàn)圖3）。

2規(guī)劃編制思路與方法

黨的十六大提出統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展要求，并進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)：“堅(jiān)持以人為本，樹立全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的發(fā)展觀，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)和人的全面發(fā)展?！币虼?，用城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的理念和方法指導(dǎo)城中村改造規(guī)劃編制有其現(xiàn)時(shí)性和緊迫性，按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，合理配置公共資源，妥善處理城鄉(xiāng)發(fā)展中的各種利益關(guān)系。以“依法行政，有情操作，改制先行，改建跟進(jìn)，統(tǒng)籌兼顧，屬地管理”為原則，積極推進(jìn)全市城中村綜合改造工作。

2.1納入規(guī)劃體系，統(tǒng)籌管理，協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)發(fā)展

城中村改造規(guī)劃屬于城市規(guī)劃體系中的專項(xiàng)規(guī)劃，它有其特殊性，是一個(gè)調(diào)整城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、理順村內(nèi)土地產(chǎn)權(quán)、重組城中村社會(huì)組織關(guān)系的過(guò)程，同時(shí)在改造過(guò)程中會(huì)涉及改造模式、拆遷安置補(bǔ)償方案的選擇，但所有這些改造意向最終會(huì)轉(zhuǎn)化為物質(zhì)空間的落實(shí)，落實(shí)到對(duì)村屬土地功能的重新布局。因此，城中村改造規(guī)劃與城市分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃（以下簡(jiǎn)稱控規(guī)）有著密切的聯(lián)系，應(yīng)納入城市規(guī)劃體系。

城中村改造規(guī)劃編制也是落實(shí)和深化上位規(guī)劃的過(guò)程。城中村改造規(guī)劃以分區(qū)規(guī)劃和控規(guī)為指導(dǎo)依據(jù)，確定城中村土地利用功能要求以及建設(shè)強(qiáng)度。改造規(guī)劃編制中既要綜合考慮村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、村民安居就業(yè)等相關(guān)方面，同時(shí)還要保障城市公共利益，為公共設(shè)施留下建設(shè)空間，特別是落實(shí)控規(guī)中確定的公共服務(wù)設(shè)施、市政公用設(shè)施等“五線”控制要求，完善城市功能。二環(huán)線內(nèi)41個(gè)已完成改造規(guī)劃編制的城中村中，規(guī)劃控制用地比例高達(dá)44％（見(jiàn)圖4），其中包括城市道路、公共綠地、市政設(shè)施、中小學(xué)、軌道交通控制用地等。

作為規(guī)劃體系的中一個(gè)重要組成部分，城中村改造規(guī)劃編制成果被納入到城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究信息系統(tǒng)（簡(jiǎn)稱“一張圖”）①，與控規(guī)、城市設(shè)計(jì)、歷史街區(qū)及風(fēng)貌區(qū)規(guī)劃、舊城改造、現(xiàn)狀信息等各層次、各類型的規(guī)劃信息一并作為規(guī)劃信息的支撐，以“一張圖”為統(tǒng)籌平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃對(duì)接及規(guī)劃管理雙重要求，以利于各規(guī)劃編制單位、審批管理部門、社會(huì)公眾的實(shí)時(shí)查詢，確保各類規(guī)劃信息的銜接，更好地服務(wù)于規(guī)劃管理工作。

2.2挖掘土地潛力，加強(qiáng)土地整合，增強(qiáng)板塊效益

土地資源是城中村改造的載體，土地存量大的城中村易于改造，存量小的村舉步維艱，挖掘現(xiàn)有土地潛力是城中村改造的重點(diǎn)。主要方法有兩方面：

其一，采取靈活多樣的拆遷安置方式。規(guī)劃編制中積極解放思想，采取實(shí)物還建、貨幣安置、實(shí)物貨幣相結(jié)合等多種安置方式，盡量減少還建村灣的用地規(guī)模，以保障開發(fā)量與還建量在經(jīng)濟(jì)上平衡。位于城市中心區(qū)、存量土地缺口較大的城中村，一般采取用貨幣補(bǔ)償方式，鼓勵(lì)村民在市場(chǎng)自行購(gòu)房，其騰退村灣用地納入統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)中。

其二，各城中村現(xiàn)狀土地分布凌散、村界形狀不規(guī)整，獨(dú)立建設(shè)往往出現(xiàn)土地利用率低等問(wèn)題。從城市規(guī)劃全局性角度出發(fā)，規(guī)劃編制中采取打破村屬地域界限，整合周邊國(guó)有土地、共同開發(fā)建設(shè)的模式，以增強(qiáng)土地板塊效益。為保障有效的落實(shí)規(guī)劃意圖，以區(qū)政府為責(zé)任主體，在行政區(qū)范圍內(nèi)實(shí)行土地資源的調(diào)劑，跨村域范圍集中安置村民還建用地，并進(jìn)一步整體進(jìn)行土地開發(fā)及市政基礎(chǔ)設(shè)施配建，提升了土地利用價(jià)值。同時(shí)，結(jié)合人防、抗震等防災(zāi)規(guī)劃要求鼓勵(lì)開發(fā)利用地下空間，有效復(fù)合利用土地資源。

2.3合理配置產(chǎn)業(yè)用地，拓寬村民就業(yè)渠道，構(gòu)建和諧社會(huì)

城中村綜合改造是一項(xiàng)復(fù)雜的社會(huì)系統(tǒng)工程，它不僅是對(duì)舊村灣及其基礎(chǔ)配套設(shè)施等物質(zhì)層面的改造更新，同時(shí)也是村民的生活、生存方式以及社會(huì)價(jià)值觀等精神層面的改造。在當(dāng)前構(gòu)建和諧社會(huì)的大環(huán)境下，村民的就業(yè)安置、社會(huì)保障等同樣成為改造工作的重要內(nèi)容。隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，村民的謀生手段逐步從傳統(tǒng)的農(nóng)耕方式轉(zhuǎn)變?yōu)橐劳写寮w經(jīng)濟(jì)組織的方式，目前村集體經(jīng)濟(jì)存在的主要形式體現(xiàn)為：村辦企業(yè)（包括商業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、工業(yè)）、物業(yè)出租（包括私房出租）、參股商業(yè)合作經(jīng)營(yíng)的方式等。城中村綜合改造規(guī)劃中從預(yù)留產(chǎn)業(yè)用地、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型等方面引導(dǎo)集體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)性發(fā)展。

其一，城中村改造規(guī)劃按照村勞動(dòng)力人均80m2標(biāo)準(zhǔn)預(yù)留產(chǎn)業(yè)用地，用于改制后村集體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和安排村民的就業(yè)。因村灣土地不足，產(chǎn)業(yè)用地配置無(wú)法達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的，按不足用地面積的2倍核準(zhǔn)商業(yè)用房的建設(shè)指標(biāo)，由改制后的經(jīng)濟(jì)實(shí)體建設(shè)，用于發(fā)展經(jīng)濟(jì)、安置就業(yè)。

其二，對(duì)原村集體產(chǎn)業(yè)用房避免采用全部拆除重建的“一刀切”方式，在符合上位法定規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策的前提下，保留村集體現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)用地。同時(shí)充分結(jié)合區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，依據(jù)區(qū)域功能定位，積極引導(dǎo)村集體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，中心城區(qū)以商業(yè)服務(wù)業(yè)為主，或以土地資源入股大型商業(yè)設(shè)施的開發(fā)，謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；城郊結(jié)合部以無(wú)污染工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、物流等產(chǎn)業(yè)為主，諸如鋼材市場(chǎng)、物流中心等多種形式，并與周邊都市工業(yè)園區(qū)相結(jié)合，共同發(fā)展。

2.4引入經(jīng)濟(jì)評(píng)估測(cè)算，保證市場(chǎng)可操作性

城中村改造工作由政府主導(dǎo)組織推進(jìn)，實(shí)施土地開發(fā)的主體為改制后的村集體經(jīng)濟(jì)實(shí)體或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，土地開發(fā)方式均采用開發(fā)用地與還建用地捆綁掛牌出讓，即土地開發(fā)單位需同步完成村民還建住宅工程，土地成本能否與開發(fā)收益相平衡是推進(jìn)實(shí)施的關(guān)鍵因素。由于各村情況錯(cuò)綜復(fù)雜，為公平、透明，統(tǒng)一城中村改造掛牌出讓土地成本測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)，以掛牌土地成本為基礎(chǔ)，對(duì)照項(xiàng)目區(qū)域現(xiàn)時(shí)樓面地價(jià)，估算相應(yīng)的開發(fā)建設(shè)量，以此作為開發(fā)用地建設(shè)強(qiáng)度咨詢論證的參考依據(jù)。在成本過(guò)大、強(qiáng)度要求過(guò)高的情況下，仍應(yīng)在交通、日照、消防等規(guī)劃要求基礎(chǔ)上，制定適宜地塊強(qiáng)度指標(biāo)，但可在區(qū)政府統(tǒng)籌考慮下轉(zhuǎn)移部分容積率，以增強(qiáng)改造實(shí)施的可操作性。

2.5各級(jí)政府聯(lián)審，增強(qiáng)公眾參與

村民是城中村綜合改造中重要的利益攸關(guān)方，改造能否順利實(shí)施取決于村民的支持力度。城中村綜合改造規(guī)劃由始至終貫穿透明、公開、公正的原則，通過(guò)規(guī)劃建議書、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研會(huì)等方式，征求村集體經(jīng)濟(jì)組織及村民意見(jiàn)。針對(duì)城中村改造問(wèn)題的復(fù)雜性和動(dòng)態(tài)性，為避免過(guò)去規(guī)劃自上而下地“指揮”基層，基層又缺乏對(duì)宏觀目標(biāo)呼應(yīng)，規(guī)劃與實(shí)際脫節(jié)的問(wèn)題，城中村規(guī)劃編制中倡導(dǎo)“過(guò)程式規(guī)劃”，采取市、區(qū)、村聯(lián)合審查模式，宏觀指導(dǎo)與實(shí)際需求直接交流，協(xié)調(diào)解決問(wèn)題。

3結(jié)語(yǔ)

城中村改造涉及到政策、規(guī)劃、市場(chǎng)等多個(gè)方面，是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。“兩型”社會(huì)建設(shè)目標(biāo)為城中村改造創(chuàng)造了歷史機(jī)遇，在改造過(guò)程中，各種特殊情況不斷出現(xiàn)，困難也是巨大的，但只要抓住發(fā)展契機(jī)，堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，編制操作性強(qiáng)、有針對(duì)性的改造規(guī)劃，將為城中村改造提供科學(xué)指導(dǎo)依據(jù)，有效推進(jìn)改造工作。

注釋：

①“一張圖”由“一圖三庫(kù)”構(gòu)成,“三庫(kù)”分別為法定規(guī)劃庫(kù)、專項(xiàng)規(guī)劃庫(kù)與現(xiàn)狀信息庫(kù)三個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù),“一圖”是“三庫(kù)”中經(jīng)審定的法定規(guī)劃信息的集成,是“一張圖”輔助規(guī)劃編制、審批、管理、執(zhí)行以及對(duì)外的核心內(nèi)容。

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城中村改造的影響范文第5篇

關(guān)鍵詞：城中村；城鄉(xiāng)二元體制；改造。

隨著改革開放的深入，以及城市化進(jìn)程的加快，原來(lái)緊挨著城市的那些農(nóng)村全部或大部分耕地被用作城市建設(shè)，由此出現(xiàn)了“都市里的村落”也就是“城中村”現(xiàn)象。 廣義的城中村是指在城市高速發(fā)展的進(jìn)程中，滯后于時(shí)展步伐，游離于現(xiàn)代城市管理之外，生活水平低下的居民區(qū)；狹義的城中村是農(nóng)村村落在城市化進(jìn)程中， 由于全部或者大部分耕地被征用， 農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍然在原村落居住而演變成的居民區(qū)。 本文以狹義的城中村進(jìn)行分析。

一、城中村出現(xiàn)的原因及存在的主要問(wèn)題。

（一）城中村出現(xiàn)的原因分析。

首先，我國(guó)城市化的快速發(fā)展。 世界城市化發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明， 城市化可分為起步、 加速和成熟三個(gè)階段，城市化 30%～70%為加速階段，而我國(guó)現(xiàn)在城市化達(dá) 40%，正處于加速發(fā)展階段，要求有更多的土地用作城市建設(shè)，政府在征用農(nóng)村耕地時(shí)，往往出現(xiàn)短期化行為，出于對(duì)成本的考慮，在對(duì)農(nóng)村進(jìn)行城市化改造時(shí)，僅僅是將耕地作為建設(shè)用地，卻沒(méi)有對(duì)村落進(jìn)行改造，征地后的開發(fā)建設(shè)，企業(yè)和政府都將眼光放在項(xiàng)目上，僅考慮當(dāng)前的利益獲得。 此外，政府在改造時(shí)有畏難思想，因?yàn)閷?duì)這些農(nóng)村宅基地進(jìn)行改造，必然會(huì)影響到當(dāng)?shù)氐拇迕?，?huì)面臨很多困難，管理層次的畏難情緒是城中村現(xiàn)象長(zhǎng)期存在的又一重要原因。 可以說(shuō)，城中村現(xiàn)象是一個(gè)典型的城市化滯后于工業(yè)化的特征。

其次， 城中村現(xiàn)象根源在于我國(guó)的城鄉(xiāng)二元管理體制和土地二元所有制結(jié)構(gòu)。 長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)對(duì)農(nóng)村和城市的管理一直是分割對(duì)立的二元管理體制，在戶籍管理、教育服務(wù)、福利保障上都嚴(yán)格劃分了農(nóng)業(yè)人口和非農(nóng)業(yè)人口的區(qū)別。 在對(duì)城市和農(nóng)村的管理上也是完全不同的，“城”和“鄉(xiāng)”屬于不同的管理機(jī)構(gòu)， 城市的管理法規(guī)對(duì)農(nóng)村集體所有的耕地和宅基地沒(méi)有用。 而且，城中村在耕地被征用后仍然保留農(nóng)村管理體制，村委會(huì)有更大的自主權(quán)，并不按照所屬的街道辦事處進(jìn)行管理。 此外，我國(guó)實(shí)行土地二元所有制，城市的國(guó)有土地歸城市統(tǒng)一規(guī)劃，而農(nóng)村耕地和宅基地歸集體所有， 這些因素都導(dǎo)致了農(nóng)村耕地被征用后，原來(lái)的農(nóng)村村落成為了封閉的小社會(huì)，缺乏正規(guī)的管理，形成了“都市中的村莊”這樣一種特殊的社會(huì)現(xiàn)象。

（二）城中村存在的主要問(wèn)題。

（1）城中村建設(shè)管理差，布局混亂。 在城鄉(xiāng)二元管理體制下，城中村缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，和城市建筑格格不入， 對(duì)農(nóng)村來(lái)說(shuō)它是城市， 對(duì)城市來(lái)說(shuō)它又是農(nóng)村，村民隨意亂搭建筑，亂拉電線，有許多“握手樓”、“貼面樓”，房屋擁擠現(xiàn)象嚴(yán)重，消防隱患很大。

（2）城中村基礎(chǔ)設(shè)施差，村民生活水平低。 由于缺乏統(tǒng)一的管理，城中村基礎(chǔ)設(shè)施條件很差，缺少排水排污系統(tǒng)，污水橫流，垃圾沒(méi)有統(tǒng)一處理。 道路難以滿足消防、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)車輛通行。 極少有醫(yī)療點(diǎn)，很多村民生病就去找民間“赤腳醫(yī)生”醫(yī)治。 沒(méi)有健身、休閑的場(chǎng)地和設(shè)施。 此外， 城中村居民原先都是農(nóng)民，從事農(nóng)業(yè)勞動(dòng)，現(xiàn)在耕地被征用了，他們就面臨新的職業(yè)選擇，很多村民文化程度不高，也沒(méi)有相應(yīng)的技能，找工作十分困難，只能選擇體力勞動(dòng)，獲取不多的薪水，因此，他們的生活水平要比城市居民低很多。

（3）外來(lái)人口眾多，社會(huì)治安混亂。 城中村居民失去土地后，找不到合適工作，就將房屋出租，有的甚至隨意搭建建筑物出租給別人， 因?yàn)樽夥績(jī)r(jià)格便宜，吸引了很多外地打工者來(lái)居住，因此就成了外來(lái)人口的聚居地。 由于人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜，出租屋隱蔽，無(wú)人管理，因此成為了犯罪嫌疑人的庇護(hù)所，是綁架勒索、販毒的高發(fā)地，社會(huì)治安存在極大的隱患。

二、城中村改造面臨的困境。

（一）經(jīng)濟(jì)利益制約了城中村改造的步伐。

城中村改造不僅僅是將村落改建成城市建筑給村民居住那么簡(jiǎn)單，其中涉及了村民、政府和開發(fā)商的利益，這三者的經(jīng)濟(jì)利益不協(xié)調(diào)好，城中村改造就不能順利完成。

城中村改造影響最大的是村民的利益。 首先，對(duì)城中村進(jìn)行改造就必須拆除舊的村落、收回土地，因此就面臨給村民征地補(bǔ)償和安置就業(yè)的問(wèn)題， 但是支付補(bǔ)償金的標(biāo)準(zhǔn)卻往往不能讓村民滿意， 征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低了，村民不愿意，標(biāo)準(zhǔn)高了，政府和開發(fā)商承擔(dān)不起， 而最終的結(jié)果往往是村民大多不清楚補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，只能是被動(dòng)地接受，村民的利益得不到有效保障。 其次，村民的逐利心理。 在城中村改造中常常會(huì)有一些“釘子戶”，他們是城中村改造的最大的反對(duì)者，開發(fā)商既要滿足政府對(duì)于城市規(guī)劃的要求，又要處理好拆遷費(fèi)問(wèn)題， 就給改造帶來(lái)較大困難。 此外， 對(duì)于政府來(lái)說(shuō)， 城中村改造要進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)， 拆遷費(fèi)用和公共設(shè)施建設(shè)都給政府財(cái)政造成較大壓力。 所以，村民、開放商、政府三者經(jīng)濟(jì)利益的交織給改造帶來(lái)較大困難。

（二）村民的安土重遷思想制約城中村改造。

我國(guó)是一個(gè)農(nóng)業(yè)大國(guó)， 農(nóng)民對(duì)于土地依賴性很強(qiáng)，有著很深的感情，雖然許多農(nóng)村地區(qū)在暴風(fēng)驟雨式的城市化進(jìn)程中迅速完成了歷史性轉(zhuǎn)變， 使很多農(nóng)民實(shí)現(xiàn)了祖祖輩輩的城里人愿望，但是，實(shí)際情況卻是很多農(nóng)民不習(xí)慣城市生活， 他們很留戀原來(lái)的田園生活， 想繼續(xù)種地， 尤其是一些老年人最不適應(yīng)，以前在農(nóng)村生活，各家各戶都認(rèn)識(shí)，抬頭不見(jiàn)低頭見(jiàn)，鄰里之間可以串門聊天，而改造后各自待在家里，沒(méi)有人說(shuō)話聊天，老人更感寂寞。 特別是中國(guó)農(nóng)民長(zhǎng)久以來(lái)就祈求“安穩(wěn)”，不愿意搬動(dòng)，守著自己的老房子，這種思想也是影響城中村改造的重要因素。

（三）城中村改造中的一些“面子工程”。

城中村改造有些是拆遷重建， 有些是在原住宅基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)劃改造，后者往往會(huì)出現(xiàn)“只改面子不改里子”的做法，即僅將原來(lái)的舊房子外面重新修整粉刷，對(duì)房屋內(nèi)部就不管理了，這些城中村從外部看是整潔新穎的， 但房屋內(nèi)部有很多問(wèn)題， 如墻壁裂縫、房體下沉等，甚至出現(xiàn)危房卻沒(méi)有解決，這與改造的初衷相違背。 對(duì)于城中村改造，不僅僅是改善城市面貌， 更重要的是對(duì)村民生活質(zhì)量的提高， 這種“面子工程”只會(huì)增強(qiáng)百姓對(duì)改造的抵制心理 ，而不能推動(dòng)城中村改造的順利進(jìn)行。

（四）改造后“新城市居民”的管理壓力。

目前很多城市都存在重視城中村的景觀改造而忽視人的改造問(wèn)題， 改造后村民的生存方式?jīng)]有得到根木改變，依舊過(guò)著游手好閑的生活，是城市人力資源的極大浪費(fèi)。 政府雖然會(huì)給部分人安置就業(yè)，但安排就業(yè)的工作性質(zhì)、技能要求、薪酬情況、勞動(dòng)強(qiáng)度等，很難讓大多數(shù)人都滿意。 另外，村民不只是簡(jiǎn)單的身份改變， 更重要的是要用城市居民的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)管理。 這涉及到一系列待遇問(wèn)題，如最低生活保障、醫(yī)療保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、教育等。 改造工作不只是完成硬件環(huán)境的轉(zhuǎn)變，軟件環(huán)境的改變更為重要。

三、城中村改造的基本思路。

（一）轉(zhuǎn)變管理體制是城中村改造的關(guān)鍵。

城中村形成的根本原因就是我國(guó)城鄉(xiāng)二元管理體制，現(xiàn)代城市的管理嚴(yán)格有序，而城中村的管理仍然是保持農(nóng)村建制， 這種城鄉(xiāng)二元管理對(duì)城中村管理上的交叉重復(fù)，看似實(shí)施管理，實(shí)際上卻誰(shuí)也管不著，誰(shuí)也管不好，造成管理上的混亂和低水平，沒(méi)有好的管理，當(dāng)然不能實(shí)現(xiàn)城中村良好改造。 因此，應(yīng)該把城中村納入城市管理中，服從城市統(tǒng)一規(guī)劃，降低村委會(huì)在城中村的“統(tǒng)治地位”。 村民也應(yīng)該實(shí)現(xiàn)身份的完全轉(zhuǎn)化，由村民轉(zhuǎn)化為居民，不僅僅在管理上統(tǒng)一，在服務(wù)上也要統(tǒng)一，包括醫(yī)療衛(wèi)生、交通環(huán)境、社會(huì)保險(xiǎn)、教育等和城市居民享有同樣的服務(wù)，只有這樣，城中村改造才能得到村民贊同和支持，從而減少城中村改造的阻力。

（二）政府調(diào)控、市場(chǎng)運(yùn)作，確保三方利益。

城中村改造能否順利進(jìn)行的關(guān)鍵在于三方利益的協(xié)調(diào)。 對(duì)于村民來(lái)說(shuō)， 改造后要獲得好的生活環(huán)境，提高生活水平；對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，通過(guò)改造美化城市環(huán)境，推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展；對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，要獲得其預(yù)期的利潤(rùn)。 要實(shí)現(xiàn)這三個(gè)方面的統(tǒng)一，就要求政府制定切實(shí)可行的拆遷改造政策， 規(guī)定合理征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，合理處置集體財(cái)產(chǎn)，解決改造后村民成為居民后的生活、教育、保障等問(wèn)題，使村民在城中村改造中獲得利益，提高生活水平；同時(shí)，對(duì)開發(fā)商，政府要保證公正、公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)節(jié)作用，公開招標(biāo)，發(fā)揮開放商的主體作用，保證開發(fā)商能夠獲得相應(yīng)的利潤(rùn)，從而在政府、村民、開發(fā)商三者利益協(xié)調(diào)的情況下， 推進(jìn)城中村改造的順利展開。

（三）對(duì)不同類型城中村進(jìn)行分類改造。

在城中村改造過(guò)程中， 要根據(jù)各個(gè)城市城中村不同的特點(diǎn)有區(qū)別地進(jìn)行分類改造。 對(duì)于一些發(fā)展相對(duì)好的城中村， 基本符合城市規(guī)劃要求的可以不進(jìn)行徹底拆除建新房，而是保留原有面貌，對(duì)局部進(jìn)行維修翻新，改善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；有些城中村的建筑特色和民風(fēng)習(xí)俗， 可以保留下來(lái)的要加以保護(hù)。 總之，在城中村改造中切忌一刀切，特別要克服“只改面子不改里子”的現(xiàn)象。 對(duì)于嚴(yán)重違背城市規(guī)劃的城中村要徹底改造， 將城中村改造成為符合城市現(xiàn)代規(guī)劃的區(qū)域，推動(dòng)城市和諧發(fā)展。

（四）“村莊人”的城市化。

對(duì)于城中村的改造， 除了物質(zhì)層面的更新和經(jīng)濟(jì)上的補(bǔ)償外， 還要轉(zhuǎn)變城中村居民的思想觀念和生活方式。 城中村的居民雖然身處城市中，名義上是城里人， 但他們的思想觀念和生活習(xí)慣還沒(méi)有跟上城市生活的步伐，因此要推進(jìn)“村莊人”的城市化，通過(guò)傳單、黑板報(bào)、廣播等對(duì)他們進(jìn)行現(xiàn)代城市文明思想的宣傳教育，開展豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)，大力轉(zhuǎn)變他們的思想觀念， 改變陳規(guī)陋習(xí)， 提高文明素養(yǎng)，做新型城市居民。

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