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公租房的管理政策范文第1篇

山東聊城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)依托公租房管理系統(tǒng)，聚焦民生熱點(diǎn)問(wèn)題，深入調(diào)研，積極行動(dòng)，主動(dòng)擔(dān)當(dāng)，推動(dòng)公租房管理轉(zhuǎn)型升級(jí)。在保障房資產(chǎn)盤(pán)活領(lǐng)域，創(chuàng)新推出公租房綜合服務(wù)方案，從制度保障、平臺(tái)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)監(jiān)管、金融服務(wù)等多渠道切入，提升我區(qū)公租房管理服務(wù)信息化、規(guī)范化、精準(zhǔn)化水平。積極對(duì)接“政務(wù)服務(wù)一網(wǎng)通辦總門戶”“我的聊城APP”，優(yōu)化網(wǎng)上申請(qǐng)和手機(jī) APP 服務(wù)，推動(dòng)我區(qū)住房保障數(shù)據(jù)聯(lián)網(wǎng)與信息共享，實(shí)施大數(shù)據(jù)聯(lián)審聯(lián)查，實(shí)現(xiàn)減證便民。確?！白∮兴樱瑧?yīng)保盡?！?，圓了廣大人民群眾的“安居夢(mèng)”

一、公租房管理系統(tǒng)，助力公租房管理轉(zhuǎn)型升級(jí)。

聊城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)依托建設(shè)銀行打造的政府公共租賃住房服務(wù)管理平臺(tái)，將公共租賃住房實(shí)物配租和住房租賃補(bǔ)貼的受理、審核、公示、分配、簽訂合同、收取租金、受理投訴等環(huán)節(jié)，全部納入信息系統(tǒng)，實(shí)施信息化管理。打通信息壁壘，實(shí)現(xiàn)與戶籍、不動(dòng)產(chǎn)、民政、車輛、公積金、社保等6部門的信息線上核查工作。保證業(yè)務(wù)的“真人”、“真房”、“真租”，滿足公租房保障家庭差異化、個(gè)性化需求,落實(shí)城鎮(zhèn)住房保障采取實(shí)物配租與租賃補(bǔ)貼相結(jié)合的方式,逐步轉(zhuǎn)向以租賃補(bǔ)貼為主的政策精神。

通過(guò)公租房管理系統(tǒng)，建立健全房源信息198套，收集租住家庭信息185套，完成網(wǎng)上租金收繳近80萬(wàn)元，覆蓋了本區(qū)大部分保障人群，得到了社會(huì)各界的高度認(rèn)可。促使公租房管理由線下轉(zhuǎn)向線上轉(zhuǎn)型升級(jí)。

二、公租房綜合服務(wù)方案，助力公租房管理精準(zhǔn)、規(guī)范。

結(jié)合開(kāi)發(fā)區(qū)住房租賃市場(chǎng)特點(diǎn)，聊城經(jīng)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)聯(lián)合建設(shè)銀行全面推出了“公租房綜合服務(wù)方案”。

1.制度建設(shè)方面。

聊城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)相關(guān)部門進(jìn)一步規(guī)范了公租房管理實(shí)施細(xì)則、租金價(jià)格指導(dǎo)政策，夯實(shí)頂層設(shè)計(jì)，為全區(qū)保障群體提供了高效、精準(zhǔn)的制度保障。

2.平臺(tái)建設(shè)方面。

建設(shè)管理部聯(lián)合建設(shè)銀行搭建了“公租房綜合服務(wù)平臺(tái)”，實(shí)現(xiàn)了房源管理、申請(qǐng)、準(zhǔn)入、配租、租金代扣和補(bǔ)貼等全流程線上操作，依托系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)“網(wǎng)上申請(qǐng)、網(wǎng)上管房”的工作目標(biāo)，全面提升各單位的工作效率，為住房保障對(duì)象提供便利，打通服務(wù)群眾“最后一公里”，為公租房管理插上了金融科技的“翅膀”。

3.在數(shù)據(jù)管理方面。

政府?dāng)?shù)據(jù)平臺(tái)與公租房綜合服務(wù)平臺(tái)強(qiáng)化信息互通，打通智慧政務(wù)系統(tǒng)與金融機(jī)構(gòu)公租房管理系統(tǒng)數(shù)據(jù)直聯(lián)，建立陽(yáng)光透明的公租房梯度群體保障機(jī)制；在信用管理方面，將公租房申請(qǐng)、使用、退出等環(huán)節(jié)失信行為納入失信聯(lián)合懲戒對(duì)象名單實(shí)施聯(lián)合懲戒，營(yíng)造誠(chéng)信租賃環(huán)境。

通過(guò)“公租房綜合服務(wù)方案”，確保開(kāi)發(fā)區(qū)公租房管理信息化、規(guī)范化、精準(zhǔn)化。

三、政務(wù)門戶，助力公租房管理減證便民。

公租房的管理政策范文第2篇

根據(jù)京政發(fā)z2011{61號(hào)文件要求，北京市公租房租金實(shí)行“市場(chǎng)定價(jià)、分檔補(bǔ)貼、租補(bǔ)分離”的原則。北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門或北京市保障性住房投資中心委托第三方專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)單個(gè)公租房項(xiàng)目周邊市場(chǎng)租金價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果，考慮項(xiàng)目建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和管理成本，按照略低于同地段、同類型住房的市場(chǎng)租金水平確定租金標(biāo)準(zhǔn)。

雖然，北京市在公租房租金政策的制定環(huán)節(jié)充分考慮租金定價(jià)效率與租戶可負(fù)擔(dān)能力間的平衡關(guān)系，但在實(shí)施過(guò)程中仍存在以下問(wèn)題。

（一）公租房租金標(biāo)準(zhǔn)未能及時(shí)真實(shí)反映項(xiàng)目?jī)r(jià)值

北京市公租房建設(shè)呈現(xiàn)一定階段性和區(qū)域性特點(diǎn)。隨著北京市常住人口增加和建設(shè)用地減少，新籌集的公租房項(xiàng)目由近郊區(qū)逐漸向遠(yuǎn)郊區(qū)擴(kuò)展，與已配租老項(xiàng)目相比，新項(xiàng)目相對(duì)位置偏遠(yuǎn)，相關(guān)教育、醫(yī)療、交通、商業(yè)等配套也明顯不足。而已配租老項(xiàng)目周邊不斷成熟的配套設(shè)施及區(qū)位優(yōu)勢(shì)價(jià)值并沒(méi)有及時(shí)真實(shí)反映在租金價(jià)格中，有的新項(xiàng)目租金價(jià)格遠(yuǎn)高于老項(xiàng)目，比如北五環(huán)外文龍家園項(xiàng)目（47元/月?平方米）比西四環(huán)遠(yuǎn)洋項(xiàng)目（41元/月?平方米）租金高出15%，由此導(dǎo)致租金出現(xiàn)“倒掛”現(xiàn)象，即新的高于舊的、遠(yuǎn)的高于近的、配套不足的高于配套完善的，這種現(xiàn)象愈演愈烈。

（二）公租房租金政策未與準(zhǔn)入等相關(guān)政策形成聯(lián)動(dòng)

北京市推行公租房政策以來(lái)，公租房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)始終沒(méi)有調(diào)整，原有“三房”（廉租房、經(jīng)適房和限價(jià)房）輪候家庭成為公租房承租主體。而本應(yīng)成為公租房主體的新就業(yè)職工、穩(wěn)定就業(yè)外來(lái)務(wù)工人員等難以進(jìn)入體系。已入住家庭也存在部分收入增加導(dǎo)致喪失保障資格，逐步從公租房退出，公租房目標(biāo)群體的收入層次越來(lái)越低。同時(shí)，租金補(bǔ)貼政策調(diào)整幅度較小，即使對(duì)低收入家庭（收入也在逐年增加）來(lái)說(shuō)，其覆蓋面也越來(lái)越小。由于租金政策同準(zhǔn)入、租金補(bǔ)貼政策等統(tǒng)籌考慮，租金沒(méi)有形成動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，客觀上導(dǎo)致公租房門檻越來(lái)越高，一方面低收入家庭對(duì)于房屋租金敏感度提高，偏遠(yuǎn)項(xiàng)目空置情況更加突出；另一方面，大量無(wú)法負(fù)擔(dān)市場(chǎng)租金的家庭被排斥在外。公共住房資源運(yùn)營(yíng)效率下降，住房保障壓力隨市場(chǎng)租金增長(zhǎng)而不斷增大。

（三）公租房租金政策未能充分有效發(fā)揮資源配置作用

公租房租金標(biāo)準(zhǔn)作為價(jià)格信號(hào)，應(yīng)該充分反映公租房供求關(guān)系，并引導(dǎo)相關(guān)資源進(jìn)行優(yōu)化配置。目前，受公租房建設(shè)時(shí)序和布局影響，評(píng)估項(xiàng)目租金標(biāo)準(zhǔn)受制于周邊市場(chǎng)交易情況，因此北京市公租房項(xiàng)目未能形成有效的區(qū)域市場(chǎng)，租金標(biāo)準(zhǔn)分布同相關(guān)就業(yè)、公共服務(wù)配套、交通等脫節(jié)，無(wú)法有效發(fā)揮價(jià)格信號(hào)作用，引導(dǎo)承租家庭根據(jù)自身情況合理選擇項(xiàng)目。由此，導(dǎo)致位置較好、周邊配套設(shè)施完善但租金較低的公租房項(xiàng)目面臨“過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)”，而位置不佳、周邊配套設(shè)施不足但租金又不低的公租房項(xiàng)目出現(xiàn)空置。特別是目前的搖號(hào)配租方式，一定程度上又促使資源配置進(jìn)一步失衡。

二、公租房租金政策分析

（一）現(xiàn)行租金標(biāo)準(zhǔn)不能及時(shí)真實(shí)反映項(xiàng)目?jī)r(jià)值的主要原因

1.租金評(píng)估時(shí)點(diǎn)性與長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)之間缺乏有效銜接

項(xiàng)目周邊市場(chǎng)租金價(jià)格作為確定公租房租金標(biāo)準(zhǔn)的主要依據(jù)，是根據(jù)調(diào)查時(shí)點(diǎn)前一年內(nèi)所在區(qū)域的平均市場(chǎng)租賃價(jià)格水平測(cè)算所得，且有效期為一年。也就是說(shuō)，在測(cè)算公租房周邊市場(chǎng)租金價(jià)格時(shí)，為了消減市場(chǎng)租金的季節(jié)性波動(dòng)，其價(jià)格已遠(yuǎn)滯后于測(cè)算時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。同時(shí)，公租房租賃合同有效期一般為3年，期間并未有有效機(jī)制保證再次評(píng)估。不同時(shí)點(diǎn)的租金標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)市場(chǎng)租金水平、運(yùn)營(yíng)成本、管理成本等無(wú)法形成實(shí)時(shí)反應(yīng)機(jī)制，而只對(duì)建設(shè)成本有比較好的直接反映。公租房運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)期性與評(píng)估時(shí)點(diǎn)性之間存在天然矛盾，導(dǎo)致公租房?jī)r(jià)值難以被真實(shí)體現(xiàn)。

2.現(xiàn)行租金評(píng)估的差異性不利于租金價(jià)格合理分布

無(wú)論是商品房還是公租房，住宅的租金價(jià)格從來(lái)不是一個(gè)固定的數(shù)字，而是合理區(qū)間內(nèi)的取值。就租賃市場(chǎng)而言，市場(chǎng)租金對(duì)應(yīng)的主要是不同居室類型的差異性。比如一居室同兩居室租金，建筑面積上的差異遠(yuǎn)小于居室功能上造成的租金差異。因此，每建筑平方米的價(jià)格只能是一個(gè)區(qū)間變動(dòng)的價(jià)格。目前，北京市公租房項(xiàng)目周邊市場(chǎng)租金價(jià)格通過(guò)委托專業(yè)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估確定的方法，由于不同評(píng)估機(jī)構(gòu)擁有的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)及評(píng)估方法之間存在細(xì)微差別，特別是按照每建筑平方米確定的租金差異，導(dǎo)致本來(lái)就已經(jīng)非常分散的公租房項(xiàng)目租金分布更不合理。加上產(chǎn)權(quán)單位定租下浮比例原則上沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，每個(gè)項(xiàng)目租金標(biāo)準(zhǔn)同市場(chǎng)租金價(jià)格相比，關(guān)聯(lián)度更低。由此，評(píng)估的差異性不可避免帶來(lái)公租房租金標(biāo)準(zhǔn)的非正態(tài)分布，與項(xiàng)目?jī)r(jià)值嚴(yán)重疏離。

3.公租房租金定價(jià)的個(gè)體性與區(qū)域市場(chǎng)缺乏有效關(guān)聯(lián)

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與成熟并非一蹴而就，而是漸進(jìn)性的發(fā)展，房屋價(jià)值主要是級(jí)差地租隨著周邊配套設(shè)施逐步完善呈上升趨勢(shì)。公租房同樣具備以上特征。由于公租房租金定價(jià)堅(jiān)持按項(xiàng)目進(jìn)行，評(píng)估劃定的評(píng)估區(qū)域無(wú)法準(zhǔn)確界定。區(qū)域發(fā)生的變化，不能完全反映在租金評(píng)估當(dāng)中。特別是區(qū)域房屋交易活躍性直接決定了交易價(jià)格的合理性，因此對(duì)于交易不活躍的偏新項(xiàng)目，市場(chǎng)評(píng)估方法幾乎無(wú)法實(shí)行。區(qū)域環(huán)境的改善，直至地租變動(dòng)，本身就具有范圍的模糊性，所以公租房?jī)r(jià)值只能從區(qū)域上反映出來(lái)，至于屋內(nèi)配置的差異并不是主要影響因素。同時(shí)，公租房項(xiàng)目租金標(biāo)準(zhǔn)本身也會(huì)影響周邊市場(chǎng)租金，隨著集中建設(shè)公租房項(xiàng)目增多，其規(guī)模體量對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的影響也會(huì)逐漸增大。

（二）現(xiàn)行租金政策的孤立性是造成不能充分發(fā)揮公租房政策聯(lián)動(dòng)效應(yīng)的客觀原因

1.公租房租金價(jià)格難以與承租家庭收入變化相匹配

隨著公租房保障家庭收入增加，租戶可負(fù)擔(dān)能力不斷提升，然而由于公租房租金調(diào)整政策的相對(duì)滯后，已入住公租房項(xiàng)目租金標(biāo)準(zhǔn)難以及時(shí)對(duì)收入變化作出反應(yīng)。從而導(dǎo)致已入住家庭住房支出相對(duì)減少，加之退出標(biāo)準(zhǔn)也沒(méi)有調(diào)整，出現(xiàn)過(guò)度保障現(xiàn)象，造成相對(duì)其他輪候家庭的不公平，影響后續(xù)公租房項(xiàng)目租金標(biāo)準(zhǔn)的確定，進(jìn)而影響整個(gè)公租房制度體系的有效性。

目前，北京市已入住的15901戶公開(kāi)配租的公租房租戶，人均享受568.94元的月租金補(bǔ)貼，個(gè)人實(shí)際承擔(dān)平均房屋月租金為1252.15元。根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2013年中低收入家庭平均月收入為2187.08元，人均生活類消費(fèi)支出為950.80元/月。按照2年收入20%漲幅、消費(fèi)類支出3.43%漲幅預(yù)估，目前北京市中低收入家庭平均月收入為2624.5元/月，人均生活類消費(fèi)支出為983.41元/月。從收入余額角度計(jì)算，北京市中低收入家庭可用于住房消費(fèi)的最大限額為1641.09元/月，高于目前公租房租戶承擔(dān)的租金水平。

2.公租房租金政策難以與準(zhǔn)入及分配政策相匹配

隨著北京市保障性住房逐步投入運(yùn)營(yíng)以及保障家庭收入水平不斷提高，公租房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)具備上調(diào)的必要性。與低收入家庭比例將不斷縮減的同時(shí)，北京市戶籍的無(wú)房新就業(yè)職工、城市公共服務(wù)人員等新興住房困難家庭開(kāi)始納入公租房保障范圍。但由于租金政策與準(zhǔn)入退出、審核分配等政策不匹配，項(xiàng)目租金仍舊根據(jù)輪候優(yōu)先原則考慮低收入的需求，適合職住平衡的新項(xiàng)目無(wú)法體現(xiàn)為更個(gè)性化的服務(wù)，難以滿足新對(duì)象群體的保障需求。同時(shí)，準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的遲滯也導(dǎo)致一方面已入住家庭無(wú)法及時(shí)退出，擠占優(yōu)質(zhì)住房資源；另一方面輪候家庭覆蓋面縮小，符合條件的家庭更少。位置偏遠(yuǎn)的空置房屋無(wú)法及時(shí)吸納適宜人群入住，從而難以實(shí)現(xiàn)保障功能。

3.公租房租金政策影響保障家庭預(yù)期和行為選擇

租金標(biāo)準(zhǔn)與保障家庭的居住預(yù)期顯著相關(guān)。從實(shí)踐來(lái)看，已經(jīng)有部分家庭因?yàn)槌惺懿黄鹱饨鸲x擇調(diào)換或是退租的現(xiàn)象。參照市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)變化，保障家庭也對(duì)未來(lái)公租房租金調(diào)整有穩(wěn)定預(yù)期。但因?yàn)樽饨鹫吲c相關(guān)政策不協(xié)調(diào)，從而導(dǎo)致預(yù)期紊亂。已入住家庭趨向于不愿調(diào)整租金，超出標(biāo)準(zhǔn)不愿退出，甚至違規(guī)出租。輪候家庭對(duì)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目爭(zhēng)奪，而不考慮自己實(shí)際負(fù)擔(dān)能力，導(dǎo)致配套較差項(xiàng)目選擇不多，把住房保障壓力延后。特別是租金政策的不協(xié)調(diào)對(duì)持有公租房主體行為造成逆向選擇，盡量不再持有公租房。十二五期間，企業(yè)自持公租房的極為少見(jiàn)，即使持有的相關(guān)主體，也力主出售。這對(duì)于推進(jìn)公租房項(xiàng)目實(shí)施PPP模式，無(wú)疑是極為不利的。

（三）租金動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制不完善是導(dǎo)致無(wú)法提高資源配置效率的直接原因

1.租金政策影響公租房整體需求和供應(yīng)規(guī)模

目前，租金政策問(wèn)題已經(jīng)影響到公租房整體需求和供應(yīng)規(guī)摸。一方面，租金政策的實(shí)施效果對(duì)需求起到了壓抑作用。公租房目標(biāo)對(duì)象趨于低端化，覆蓋面日益縮小，公眾對(duì)公租房的高門檻失去信心，不再申請(qǐng)公租房。北京自2013年起實(shí)施“四房合一”保障房統(tǒng)一申請(qǐng)后，申請(qǐng)備案人數(shù)逐漸減少，無(wú)疑同租金政策有一定關(guān)系。另一方面，各區(qū)對(duì)公租房建設(shè)漸失興趣，與對(duì)公租房長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)和投資回報(bào)信心不足有關(guān)。公眾對(duì)產(chǎn)權(quán)型保障房的興趣開(kāi)始增加，自主型商品房一度出現(xiàn)個(gè)別項(xiàng)目有20多萬(wàn)家庭輪候的現(xiàn)象。

2.租金政策不利于構(gòu)建善用公共住房資源的機(jī)制

租金作為價(jià)格信號(hào)，既是調(diào)整市場(chǎng)供需規(guī)模的手段，也是提高存量公租房資源利用效率的手段。目前，北京市公租房租金并沒(méi)有形成合理的區(qū)域結(jié)構(gòu)，租金標(biāo)準(zhǔn)的非正態(tài)分布租金政策對(duì)住戶行為的非理性引導(dǎo)，導(dǎo)致保障家庭不能根據(jù)家庭收入、就業(yè)、交通等情況合理選擇居住地，使公租房資源供需不匹配現(xiàn)象日益突出。盡管政府已經(jīng)出臺(tái)了交換交易政策，但實(shí)施效果不佳?？陀^上，職住不平衡、人房不匹配等現(xiàn)象更加嚴(yán)重。違法出租、違法騙租等現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生，租金收繳率因?yàn)樽饨鹧a(bǔ)貼政策調(diào)整不及時(shí)或該退出而不能退不愿退等因素，開(kāi)始出現(xiàn)下降趨勢(shì)。特別是對(duì)于非政府財(cái)政資金全額投入的公租房項(xiàng)目，相關(guān)運(yùn)營(yíng)主體、金融支持單位等進(jìn)一步投入資源的意愿下降。諸如此類，讓相關(guān)方不易對(duì)公租房?jī)r(jià)值形成合理判斷，進(jìn)而難以形成公共住房資源得以充分合理利用的機(jī)制。

三、公租房租金政策調(diào)整方案

為充分提高公租房資源利用效率，建議租金政策實(shí)行“市場(chǎng)定租、定向補(bǔ)貼、區(qū)域平衡”原則。

（一）租金評(píng)估：由多個(gè)機(jī)構(gòu)分別評(píng)估轉(zhuǎn)為估價(jià)平臺(tái)統(tǒng)一監(jiān)測(cè)

隨著城市建設(shè)步伐加快，城市規(guī)模不斷加大，流動(dòng)人口不斷增加，北京市住房租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)出供求規(guī)模龐大、租金快速上漲、管理缺位等特征，單一評(píng)估機(jī)構(gòu)難以對(duì)異常龐雜的房屋租賃信息進(jìn)行全面、及時(shí)把握?？梢钥紤]以第三方機(jī)構(gòu)如北京市房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師協(xié)會(huì)作為估價(jià)平臺(tái)進(jìn)行綜合評(píng)估和監(jiān)測(cè)，從而代替多個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)分別評(píng)估。

（二）租金定價(jià)：由單個(gè)項(xiàng)目分別定價(jià)轉(zhuǎn)為區(qū)域定價(jià)

1.首次配租的項(xiàng)目堅(jiān)持“區(qū)域定價(jià)”原則

首次配租的公租房項(xiàng)目根據(jù)每年估價(jià)平臺(tái)公開(kāi)的區(qū)域市場(chǎng)租金價(jià)格，按照“區(qū)域平衡”原則，確定公租房租金標(biāo)準(zhǔn)，并由產(chǎn)權(quán)單位報(bào)住房保障主管部門備案執(zhí)行。

2.已入住項(xiàng)目租金調(diào)整在堅(jiān)持“區(qū)域定價(jià)”的原則下，適當(dāng)考慮供求關(guān)系與租戶可負(fù)擔(dān)能力

合同即將到期的公租房項(xiàng)目根據(jù)每年公開(kāi)的區(qū)域市場(chǎng)租金價(jià)格，同時(shí)考慮到該項(xiàng)目已入住人群的可負(fù)擔(dān)能力及市場(chǎng)供求情況，在維持區(qū)域平衡的基礎(chǔ)上，租金標(biāo)準(zhǔn)適度增減。

（三）政策保障：相關(guān)政策聯(lián)動(dòng)，合理引導(dǎo)保障家庭租賃行為

為了合理引導(dǎo)保障家庭租賃行為，租金政策需要與市場(chǎng)租賃補(bǔ)貼、公租房跨項(xiàng)目交換等相關(guān)政策有效聯(lián)動(dòng)，降低跨項(xiàng)目調(diào)換的政策障礙，將公租房與市場(chǎng)租賃有效連接，保證保障人群自由選擇權(quán)，維持公租房市場(chǎng)的活力與效率。

四、政策建議

目前存在的公租房?jī)r(jià)格與價(jià)值不符、部分空置和過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)同時(shí)存在、價(jià)格信號(hào)作用缺失等問(wèn)題，嚴(yán)重制約了住房保障體系的持續(xù)發(fā)展。租金政策可以通過(guò)“市場(chǎng)定租、定向補(bǔ)貼、區(qū)域平衡”的方式，實(shí)現(xiàn)公租房資源利用效率最大化與政府保障效果的最大化。

（一）堅(jiān)持市場(chǎng)定租原則，健全法律法規(guī)

隨著北京市公租房體量的不斷增加，公租房租金應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)定市場(chǎng)定租原則，建立健全相關(guān)操作細(xì)則，并與準(zhǔn)入、補(bǔ)貼、跨項(xiàng)目調(diào)換、市場(chǎng)租賃補(bǔ)貼等相關(guān)政策有效銜接，充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的基礎(chǔ)性作用，通過(guò)釋放價(jià)格信號(hào)引導(dǎo)租賃行為，促進(jìn)職住平衡的空間布局，實(shí)現(xiàn)非首都功能的有效疏解。

（二）實(shí)施區(qū)域租金定價(jià)，有效引導(dǎo)預(yù)期

堅(jiān)持區(qū)域租金定價(jià)的方式，保持區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目租金價(jià)格均衡以及各區(qū)域間的合理價(jià)差，建立合理有序的公租房?jī)r(jià)格體系。通過(guò)透明、穩(wěn)定的租金政策環(huán)境，釋放價(jià)格信號(hào)，有效影響預(yù)期，引導(dǎo)租戶自主選擇可承受租金。

（三）建立租金調(diào)整機(jī)制，提高實(shí)施效果

建立租金動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，引導(dǎo)公租房租戶的租賃行為，確保租金水平與租戶可負(fù)擔(dān)能力之間取得平衡。建立公租房供需長(zhǎng)效機(jī)制，正確反映公租房作為準(zhǔn)公共產(chǎn)品的合理價(jià)格，避免出現(xiàn)過(guò)度保障和過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)，從而構(gòu)建有序的公租房租賃結(jié)構(gòu)，提高實(shí)施效果。

公租房的管理政策范文第3篇

結(jié)合當(dāng)前工作需要，的會(huì)員“wjj050607”為你整理了這篇住房保障審計(jì)整改情況匯報(bào)范文，希望能給你的學(xué)習(xí)、工作帶來(lái)參考借鑒作用。

【正文】

（一）關(guān)于公租房分配和管理情況的問(wèn)題。

問(wèn)題描述：

1.不符合條件人員違規(guī)享受公租房保障?？傆?jì)24戶家庭違規(guī)享受公租房保障，分別是10戶違規(guī)享受貨幣補(bǔ)貼，14戶違規(guī)享受實(shí)物配租。違規(guī)享受貨幣補(bǔ)貼10戶中，3戶申請(qǐng)人死亡多領(lǐng)取貨幣補(bǔ)貼3220元，剩余7戶開(kāi)化縣城擁有商品住房或預(yù)售登記信息多領(lǐng)取貨幣補(bǔ)貼7515元。違規(guī)享受實(shí)物配租14戶中，6戶因申請(qǐng)人或共同申請(qǐng)人死亡仍違規(guī)在保，7戶（2戶在衢州市區(qū)、5戶在開(kāi)化縣城）擁有商品住房或預(yù)售登記信息且人均住房超18㎡家庭仍違規(guī)享受實(shí)物保障，1戶外來(lái)務(wù)工保障人員余某自2017年起,憑2015年6月至2017年9月企業(yè)社保繳費(fèi)記錄等，獲批享受公租房1套。

2.社保中斷后的原公租房保障人員的退出保障機(jī)制不健全?？傆?jì)3戶外來(lái)務(wù)工人員社保已中斷或由企業(yè)繳納轉(zhuǎn)為個(gè)人繳納但仍享受公租房政策保障，截至2020年12月，其中1戶社保中斷已超過(guò)3年，與此同時(shí)《開(kāi)化縣2019年度公租房保障申請(qǐng)實(shí)施方案》等相關(guān)政策未對(duì)中斷后退出保障進(jìn)行明確規(guī)定。

3.晨景苑公租房小區(qū)資源未充分利用，配租率低。晨景苑110套公租房（整體打包出租給開(kāi)化縣工業(yè)園區(qū)管理委員會(huì)和縣教育局各55套）中29套公租房屬非成套公租房且地段偏遠(yuǎn)，市場(chǎng)需求低目前已閑置1年以上，其中：開(kāi)化縣工業(yè)園區(qū)管理委員會(huì)2套，縣教育局27套。

4.已配租公租房存在閑置6個(gè)月以上的問(wèn)題?？傆?jì)38套住房困難家庭承租的公租房無(wú)用水用電，對(duì)2020年實(shí)物保障家庭，運(yùn)用水費(fèi)、電費(fèi)等數(shù)據(jù)核查，有38套公租房6個(gè)月以上未產(chǎn)生用水用電，不符合《開(kāi)化縣2019年度公租房保障申請(qǐng)實(shí)施方案》“公租房保障對(duì)象有下列行為之一的，取消公租房保障資格……（三）轉(zhuǎn)租、出借、閑置公租房6個(gè)月以上……”的規(guī)定。

5.公租房保障數(shù)據(jù)更新不及時(shí)、公租房申請(qǐng)等保障事項(xiàng)線上受理率低。截至2020年12月，總計(jì)167戶公租房保障對(duì)象數(shù)據(jù)更新不及時(shí)，分別是108戶公租房保障對(duì)象信息未及時(shí)納入浙江省住房保障統(tǒng)一管理系統(tǒng)，59戶已退保家庭未及時(shí)調(diào)整浙江省住房保障統(tǒng)一管理系統(tǒng)相關(guān)信息。另外市住建局要求2020年度公租房申請(qǐng)等保障事項(xiàng)線上受理率達(dá)到80%，截至2020年10月，縣住建局線上受理率僅2.64%，截至2020年12月底僅9.4%，未完成線上受理率達(dá)標(biāo)要求。

整改落實(shí)情況：

1.截止2021年7月底，已全部完成24戶違規(guī)享受公租房保障家庭的整改工作，其中10戶享受貨幣補(bǔ)貼，14戶享受實(shí)物配租，具體情況如下：10戶違規(guī)享受貨幣補(bǔ)貼的保障家庭中3戶因申請(qǐng)人死亡、7戶家庭因名下登記商品房，已按規(guī)定退回違規(guī)領(lǐng)取的租賃補(bǔ)貼10735元（附收款憑證）；14戶違規(guī)享受實(shí)物配租的保障家庭中6戶因申請(qǐng)人或共同申請(qǐng)人死亡、7戶家庭因名下登記商品房、1戶不符合公租房準(zhǔn)入條件，4戶已按規(guī)定騰退所承租的公租房，6戶已按規(guī)定取消其公租房保障資格，因名下卻無(wú)其他住房可騰退，重新簽訂承租合同，按市場(chǎng)租金繳納房租，4戶已按規(guī)定，根據(jù)人口變化情況，調(diào)整房屋租金（附承租合同及退房驗(yàn)收單）。

2.截止2021年5月底，已取消3戶外來(lái)務(wù)工人員社保已中斷或由企業(yè)繳納轉(zhuǎn)為個(gè)人繳納的公租房保障條件，按照市場(chǎng)租金繳納房租，給予6個(gè)月的搬遷過(guò)渡期，做好退房準(zhǔn)備。另浙江省建設(shè)廳于2021年6月23日下發(fā)征求《住房保障領(lǐng)域基本公共服務(wù)導(dǎo)則》（征求意見(jiàn)稿）的通知， 該導(dǎo)則適用于全省公租房保障基本公共服務(wù)的規(guī)定，各市縣（市、區(qū)）人民政府須參照導(dǎo)則，完善本地的公租房保障基本公共服務(wù)的有關(guān)內(nèi)容。該導(dǎo)則于2021年9月30日正式出臺(tái)，并于2021年11月1日起試行，結(jié)合我縣實(shí)際和審計(jì)提出公租房退出保障機(jī)制不健全的問(wèn)題予以細(xì)化，擬定《開(kāi)化縣公租房保障管理實(shí)施細(xì)則》，完善新就業(yè)和外來(lái)務(wù)工人員退出保障機(jī)制，已于2021年12月7日印發(fā)。

3.截止2021年9月，已完成晨景苑29套閑置公租房的配租?？h住建局積極對(duì)接園區(qū)企業(yè)是否有承租需求，通過(guò)定向配租方式，針對(duì)園區(qū)企業(yè)加大配租政策宣傳力度，現(xiàn)已全部配租（附承租合同）。

4.截止2021年7月底，已完成對(duì)38套閑置公租房的整改。針對(duì)38套閑置公租房的承租家庭，縣住建局已發(fā)放書(shū)面告知書(shū)要求其按規(guī)定騰退，對(duì)確屬困難不宜實(shí)物保障的制定靈活政策調(diào)節(jié)為貨幣補(bǔ)貼，現(xiàn)已騰退31套,7套按市場(chǎng)租金繳納房租。

5.截止2021年3月，已完成對(duì)167戶公租房保障對(duì)象的數(shù)據(jù)更新，在后續(xù)工作中加強(qiáng)數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)更新，做到線下與線上數(shù)據(jù)動(dòng)態(tài)同步。同時(shí)為進(jìn)一步提高線上受理率，現(xiàn)已上線“政務(wù)2.0”版本，線上受理率達(dá)到90%以上，已完成線上受理率達(dá)標(biāo)要求。

計(jì)劃完成時(shí)限：2021年7月底已全部完成關(guān)于公租房分配和管理情況的問(wèn)題整改。

（二）關(guān)于困難群眾住房保障情況的問(wèn)題。

問(wèn)題描述：

住房困難群眾應(yīng)保盡保摸排不到位。審計(jì)綜合比對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記、社保、民政等信息發(fā)現(xiàn)，開(kāi)化縣有52戶低保戶、有9戶低保邊緣戶和1戶特困戶，截至2020年12月，縣住建局未完成與社區(qū)等對(duì)上述無(wú)房戶應(yīng)保盡保的確認(rèn)工作，困難群眾應(yīng)保盡保摸排工作有盲區(qū)，精準(zhǔn)保障落實(shí)不到位。

整改落實(shí)情況：

公租房的管理政策范文第4篇

關(guān)鍵詞：公租房；有序退出；對(duì)策建議

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2015）16-0180-02

實(shí)施公租房是黨和政府改善民生的一項(xiàng)重大戰(zhàn)略舉措，深得普通民眾的歡迎和認(rèn)同。公租房是公共租賃房的簡(jiǎn)稱。所謂公共租賃房，是指通過(guò)政府或政府委托的機(jī)構(gòu)，按照低于市場(chǎng)價(jià)向中低收入的住房困難家庭提供可租賃的住房，同時(shí)，政府對(duì)承租家庭按月支付相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的惠民租房補(bǔ)貼。公租房是對(duì)住房困難人群的過(guò)渡性的解決方案，旨在為不屬于低收入人群但住房困難的人員，提供住房幫助。公共租賃住房不是歸個(gè)人所有，而是由政府或公共機(jī)構(gòu)所有。公租房的這一屬性決定了公租房改善民生的惠民性，并在建立有效的準(zhǔn)入機(jī)制的同時(shí)必須配套相應(yīng)的有效退出機(jī)制。當(dāng)前我國(guó)的公租房建設(shè)和運(yùn)行無(wú)疑取得了良好的效果，有效地解決了廣大困難群體的住房難問(wèn)題。然而，隨著公租房進(jìn)程的推進(jìn)和深入發(fā)展，公租房的無(wú)序退出問(wèn)題日益凸顯，出現(xiàn)了開(kāi)著寶馬申請(qǐng)和出租公租房的種種亂象，如何建立科學(xué)、合理、有效的退出機(jī)制成為當(dāng)務(wù)之急。

一、公租房退出機(jī)制的存在問(wèn)題

目前，盡管我國(guó)不少大中型城市和地區(qū)已經(jīng)提出了相應(yīng)的公租房退出政策，但并未達(dá)到其預(yù)想的效果。究其原因，在于這些退出機(jī)制中也存在著不少問(wèn)題。

（一）信息缺乏公開(kāi)性、透明性

公租房的有效退出是一個(gè)公開(kāi)透明過(guò)程，在這個(gè)過(guò)程中涉及到各種信息，比如公租房退出條件、退出程序等等，這些信息能否做到公開(kāi)、透明是保障公租房退出機(jī)制順利運(yùn)行的一個(gè)必要前提條件。然而，在現(xiàn)實(shí)狀況中，目前我國(guó)各地公租房退出機(jī)制當(dāng)中關(guān)于退出條件、退出程序等的信息往往是遮遮掩掩、不夠公開(kāi)、不夠透明。這種做法不僅使承租者擔(dān)心自己被“清退”，也使得被“清退者”懷疑管理部門做法的公正、公平，這使得公租房的退出是難上加難。

（二）信息缺乏準(zhǔn)確性、真實(shí)性

公租房的信息公開(kāi)化和透明化是影響公租房退出的前提，而確保這些信息的準(zhǔn)確性和真實(shí)性是影響公租房退出的基礎(chǔ)性條件。在公租房的退出機(jī)制中，影響承租者退出條件的因素包括家庭收入、住房面積等，一旦這些條件超過(guò)限制就會(huì)被“清退”；與此同時(shí)，我國(guó)實(shí)行的是個(gè)人及家庭收入、資產(chǎn)定期申報(bào)制度。在這種制度下就很容易出現(xiàn)謊報(bào)、瞞報(bào)狀況，進(jìn)而影響到公租房退出信息的準(zhǔn)確性和真實(shí)性，增加了公租房有序退出的難度。因此，如何避免承租者謊報(bào)、瞞報(bào)個(gè)人、家庭信息成為當(dāng)前影響公租房退出的關(guān)鍵因素，同時(shí)也是保障社會(huì)公平的必然要求。我國(guó)現(xiàn)行的公租房退出機(jī)制缺乏相應(yīng)的懲罰性措施縱容了這種現(xiàn)象的滋生，也阻礙了公租房的有效退出，影響了公租房保障的實(shí)現(xiàn)。

（三）缺乏法律制度的有效監(jiān)管

有效的法律制度是保障一切社會(huì)發(fā)展有序性和科學(xué)性的法律依據(jù)。當(dāng)“依法治國(guó)”納入我國(guó)的基本國(guó)策之后，讓一切社會(huì)保障性措施在“良法”與“善治”的大環(huán)境下實(shí)施，是實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平正義的關(guān)鍵所在。目前，在我國(guó)公眾法律意識(shí)不足，法律無(wú)法在公眾中樹(shù)立威懾力與公信力，造成公眾對(duì)退出機(jī)制認(rèn)同度低。國(guó)家部委在制定法律法規(guī)時(shí)不夠細(xì)致、準(zhǔn)確，甚至缺乏大框架和思路。致使公共租賃房領(lǐng)域缺乏一部統(tǒng)一的大法，各種行政文件、部門規(guī)章頒布混亂，各地自成一派，條款頒布的部門雜亂，不免帶來(lái)?xiàng)l款內(nèi)容重復(fù)甚至相互沖突，進(jìn)而又引發(fā)各部門相互推諉、扯皮，導(dǎo)致公共租房退出問(wèn)題層出不窮。這些情況的深層次原因是政府部門缺乏依法治國(guó)的理念，過(guò)多地依賴行政手段，依靠行政命令而非法律來(lái)執(zhí)政。從《住房保障法》由一開(kāi)始的法律降格到條例可看出，政府仍以行政觀念執(zhí)政為重，傾向選擇靈活易變、較少約束的行政命令，有些部門甚至扭曲正式規(guī)則，有法不依，非要用行政手段謀取私利，這是公共租房退出過(guò)程中執(zhí)法混亂的重要原因。

（四）相關(guān)政府部門的不夠作為、亂作為

相關(guān)政府部門是國(guó)家行政命令、政策法規(guī)執(zhí)行和貫徹過(guò)程中最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。在河南蘭考考察調(diào)研時(shí)就曾指出，為民服務(wù)，重在解決“最后一公里”的問(wèn)題，要努力實(shí)現(xiàn)聯(lián)系服務(wù)群眾“零距離”。而基層地方政府正是打通為人民服務(wù)“最后一公里”的主力。因此，相關(guān)基層地方政府的不作為將會(huì)阻礙各種社會(huì)保障性措施的實(shí)施。當(dāng)前，我國(guó)的公租房退出機(jī)制中，有許多地方政府不作為，甚至亂作為。由于公租房具有房租廉價(jià)、政府主導(dǎo)等特點(diǎn)，這就使得一些地方政府官員鉆國(guó)家政策法令的空子，產(chǎn)生了許多尋租、騙租的現(xiàn)象。地方政府的這種失職、瀆職的做法不但影響了公租房的合理退出，甚至損害了政府的公信力，這也是導(dǎo)致公租房退出困難的重要原因。

二、公租房有序退出機(jī)制的有效對(duì)策

（一）切實(shí)建立信息公開(kāi)透明制度

2012年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在《關(guān)于做好2012年城鎮(zhèn)保障性安居工程工作的通知》中要求各地住建部門做好信息公開(kāi)工作，主動(dòng)接受社會(huì)監(jiān)督。信息不公開(kāi)者，將被約談、問(wèn)責(zé)，的將被依法追究法律責(zé)任。盡管這種通知和要求對(duì)于提升公租房信息的公開(kāi)度和透明度有一定的效用，但也只能起到一種暫時(shí)性的督促作用。因此，要保證信息真正的公開(kāi)化、透明化，必須建立完善的信息公開(kāi)制度。 首先，要建立健全政府信息主動(dòng)公開(kāi)制度，明確政府信息公開(kāi)的職責(zé)、內(nèi)容、程序、方式和時(shí)限要求。政府通過(guò)主動(dòng)公布各種相關(guān)信息，使得承租者能夠做到及時(shí)了解到政府的各種政策、法令的更新和變化，配合政府部門完善公租房的各項(xiàng)管理工作，進(jìn)而保障公租房退出機(jī)制的順利運(yùn)行。其次，要建立健全政府信息協(xié)調(diào)機(jī)制。的政府信息涉及其他行政機(jī)關(guān)的，機(jī)關(guān)在公開(kāi)該政府信息前，應(yīng)當(dāng)與所涉及的其他行政機(jī)關(guān)進(jìn)行溝通、確認(rèn)，保證公開(kāi)的政府信息準(zhǔn)確一致。最后，要建立健全政府新聞和新聞發(fā)言人制度，增強(qiáng)政府信息的主動(dòng)性和權(quán)威性。政府通過(guò)這些形式信息，一方面可以使承租者準(zhǔn)確了解政府部門的權(quán)威性信息，另一方面也有利于提升政府公信力，保障公租房退出的各項(xiàng)措施的順利實(shí)施。

（二）切實(shí)建立精準(zhǔn)信息的核查制度

首先，要建立精準(zhǔn)公租房相關(guān)信息的收集和采集制度。改變?cè)瓉?lái)單一的個(gè)人財(cái)產(chǎn)申報(bào)制度，增加專門的家庭財(cái)產(chǎn)和收入信息的采集部門，為每一位承租戶建立個(gè)人信息檔案，及時(shí)更新個(gè)人信息，保證每一位承租戶的個(gè)人信息的真實(shí)性。 其次，要建立周密的信息反饋制度。設(shè)立多種渠道完善個(gè)人信息的反饋核查，當(dāng)政府公布的個(gè)人信息與承租戶的實(shí)際情況出現(xiàn)差別時(shí)，承租戶可以通過(guò)這些渠道及時(shí)有效地對(duì)自己的收入、財(cái)產(chǎn)等信息進(jìn)行有效的反饋，協(xié)助管理者提升信息的準(zhǔn)確性。 最后，要建立科學(xué)的后期督查制度。政府可以聯(lián)合其他相關(guān)部門，實(shí)現(xiàn)個(gè)人信息的集中管理和信息共享，建立覆蓋全社會(huì)的個(gè)人信息管理系統(tǒng)。利用電子計(jì)算機(jī)和互聯(lián)網(wǎng)管理的現(xiàn)代方式，提高對(duì)公租房個(gè)人信用信息的后期監(jiān)管力度，切實(shí)保證公租房個(gè)人信息的準(zhǔn)確性和真實(shí)性。

（三）切實(shí)加大法治監(jiān)管的有效力度

首先，要制定公租房管理的法律法規(guī)細(xì)則。從法律層面上更加清晰、明確的規(guī)定公租房的保障的范圍、保障的標(biāo)準(zhǔn)、退出機(jī)制、管理及監(jiān)督機(jī)構(gòu)的職責(zé)等，并適時(shí)出臺(tái)一些配套制度和規(guī)定，對(duì)公租房的申請(qǐng)條件、租金標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)、退出管理等進(jìn)行細(xì)化。對(duì)違法違規(guī)行為的處罰規(guī)定要更加詳細(xì)，具體的處理程序也要提高針對(duì)性，使得公租房政策和法規(guī)更具操作性。其次，要完善法律監(jiān)督體系。在細(xì)化公租房管理的相關(guān)法律的同時(shí)，要完善針對(duì)公租房管理者的法律監(jiān)督體系。一方面通過(guò)完善實(shí)體法監(jiān)督政府部門的管理職能，避免失職、瀆職；另一方面通過(guò)司法監(jiān)督的完善來(lái)督促政府管理部門依法行政，杜絕管理部門的“監(jiān)守自盜”。最后，要加大懲罰力度，提高違法違規(guī)成本。對(duì)于管理者存在利用權(quán)力進(jìn)行尋租，將受到開(kāi)除公職，移交法辦等處理。而對(duì)于存在隱瞞、欺瞞行為的申請(qǐng)者或租住戶，將給與取消租賃資格、追繳違法所得、高額罰款等懲罰。只有以高強(qiáng)度的懲罰措施提高住戶的違法違規(guī)成本，才能有效地遏制違法違規(guī)行為的發(fā)生。

公租房的管理政策范文第5篇

關(guān)鍵詞：保障房并軌；租賃型保障房；政策完善

《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》（〔2011〕45號(hào)）將公共租賃住房作為保障性安居工程建設(shè)的重點(diǎn)，提出“逐步實(shí)現(xiàn)廉租住房與公共租賃住房統(tǒng)籌建設(shè)、并軌運(yùn)行”的發(fā)展方向。隨后并軌試點(diǎn)工作在一些地方逐步展開(kāi)?！秶?guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見(jiàn)的通知》（國(guó)發(fā)〔2013〕20號(hào)）要求“有序推進(jìn)公租房、廉租房并軌”。《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行的通知》（建保[2013]178號(hào)）正式規(guī)定從2014年起，廉租住房并入公共租賃住房（簡(jiǎn)稱“兩房并軌”），改革落地。

“兩房并軌”的后續(xù)改革面臨許多不確定性，這意味著每一步?jīng)Q策都將面臨一定風(fēng)險(xiǎn)。行為經(jīng)濟(jì)學(xué)研究認(rèn)為，“寬框架”（Broad Framing）比“窄框架”（Narrow Framing）更適合風(fēng)險(xiǎn)決策，為了做出更合理的決策，需要將各種不確定因素和可能的選擇進(jìn)行整體考慮（Kahneman D，2011）。由于改革前對(duì)改革的積極意義探討較多而對(duì)可能出現(xiàn)的問(wèn)題探討有限，而實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)了很多新情況，本文將側(cè)重于從對(duì)立面分析改革可能遇到的各種問(wèn)題，以期為進(jìn)一步完善住房保障制度提供政策參考。

本文首先簡(jiǎn)單分析了“兩房并軌”的原因與意義，然后詳細(xì)探討了兩房并軌可能遇到的幾個(gè)問(wèn)題，最后提出了完善住房保障制度的政策建議。 一、 保障房并軌：目的與意義

之所以進(jìn)行兩房并軌改革，主要基于兩個(gè)方面的原因，一是廉租房和公租房都是非產(chǎn)權(quán)式保障房，其功能、運(yùn)行機(jī)制等方面比較接近；二是兩類保障房并行運(yùn)行存在不少問(wèn)題。主要表現(xiàn)有：

其一，兩類保障房之間不易調(diào)劑。廉租房和公租房并行時(shí)，房源是分開(kāi)的，之間很難調(diào)劑余缺。在某一特定時(shí)期，當(dāng)某一類房源有余而另一類不足時(shí)，會(huì)導(dǎo)致房源不能得到充分利用。

其二，申請(qǐng)不便。由于兩類保障房性質(zhì)接近，往往造成申請(qǐng)人的混淆，造成申請(qǐng)不便。

其三，動(dòng)態(tài)管理難。當(dāng)保障對(duì)象收入變化時(shí)，不再滿足廉租房條件的家庭需要先退出廉租房，再重新申請(qǐng)公租房，費(fèi)時(shí)費(fèi)力。

其四，制度不銜接，管理成本高。兩類保障房在土地供應(yīng)、中央投資補(bǔ)助等方面有差別，造成行政管理成本較高。通過(guò)“兩房并軌”改革，希望能解決上述問(wèn)題，達(dá)到方便群眾、提高效率、降低管理成本的目的。 二、 保障房并軌：?jiǎn)栴}與成因

1. 并軌與帕累托改進(jìn)。分析發(fā)現(xiàn)，將廉租房并入公租房，既可能損失效率又可能傷害公平，故難以做到帕累托改進(jìn)。

一方面，“輪候排序”可能增加排隊(duì)成本。表1中，n1、n2、N分別表示相應(yīng)的窗口數(shù)量，表中的A、B分別表示申請(qǐng)兩類保障房的個(gè)體，此處假設(shè)廉租房和原公租房的申請(qǐng)人分別有2人和3人，辦理一個(gè)申請(qǐng)的耗時(shí)為15分鐘。則廉租房窗口和原公租房窗口的等待時(shí)間分別為15分鐘和45分鐘（15分鐘+30分鐘）。將廉租房并入公租房后，設(shè)置的窗口數(shù)量有三種可能情形：

情形一：N

情形二：N=n1+n2。此時(shí)新公租房窗口數(shù)恰好等于原來(lái)的兩類之和，申請(qǐng)人的等待時(shí)間將等于原來(lái)的總耗時(shí)，即合并未損失效率。

情形三：N>n1+n2。此時(shí)新公租房窗口數(shù)大于原來(lái)的兩類之和，申請(qǐng)人的等待時(shí)間由于窗口的增加必定小于原來(lái)的總耗時(shí)，即合并后導(dǎo)致申請(qǐng)人花費(fèi)更少的時(shí)間排隊(duì)，提高了效率。

綜上，兩房并軌后輪候的效率最終取決于合并后公租房窗口設(shè)置的數(shù)量，只有在N>=n1+n2即不減少受理窗口的情況下，申請(qǐng)等待時(shí)間才不會(huì)增加，效率才不會(huì)受損。而在實(shí)際中受行政管理傳統(tǒng)的影響，出現(xiàn)概率最高的情況是N

另一方面，“兩房并軌”有可能損害一部分人的利益。

表2中，第二行的數(shù)字為假定的房源套數(shù)，并假定并軌后保持原有供給規(guī)模。情形1至8的數(shù)字代表假定的申請(qǐng)家庭數(shù)量，并假定并軌前后需求規(guī)模不變。最后一列中的“中”和“低”分別代表申請(qǐng)公租房和廉租房的家庭，括號(hào)中的數(shù)字代表受影響的家庭數(shù)量。

情形1中，并軌前房源充足，并軌后的房源依然充足，能實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保，并軌對(duì)中、低收入家庭均無(wú)影響。情形2中，廉租房房源充足（余4=10-6）而公租房不足（缺口為2=22-20），且總房源充足（2=30-28），并軌后不能承租公租房的2個(gè)家庭將可以獲得新公租房，因此并軌有利于中等收入家庭。情形3中，廉租房恰好滿足低收入家庭的需求，但公租房不足（缺口為2=22-20），并軌后原來(lái)不能獲得公租房的家庭依然不能得到滿足，即并軌對(duì)中、低收入家庭均無(wú)影響。情形4中，廉租房不足（缺口2=12-10）而公租房充足（余10=20-10），且總房源充足（8=30-22），并軌后承租不到廉租房的2個(gè)家庭將能獲得新公租房，并軌有利于低收入家庭同時(shí)不影響中等收入家庭。情形5中，兩種保障房均短缺（廉租房缺1=11-10，公租房缺2=22-20），并軌后依然短缺（3=33-30），但按照并軌后優(yōu)先保障廉租房對(duì)象的要求，原來(lái)得不到廉租房的1個(gè)家庭將能得到新公租房，結(jié)果擠掉1個(gè)中等收入家庭，因此并軌有利于低收入家庭而不利于中等收入家庭。情形6中，廉租房房源充足（余4=10-6）而公租房嚴(yán)重不足（缺口為11=31-20），但總房源不足（7=30-37），并軌后原來(lái)得不到公租房的4個(gè)家庭將能得到新公租房，因此并軌在不影響低收入家庭的情況下，有利中等收入家庭。情形7中，廉租房不足（缺口5=15-10）而公租房充足（余2=20-18），但總房源不足（3=33-30），并軌后承租不到廉租房的5個(gè)家庭將能獲得新公租房，卻擠出本來(lái)可以獲得原公租房的3個(gè)中等收入家庭，因此并軌有利于低收入家庭而不利于中等收入家庭。

以上分析可以得出如下結(jié)論：

近年來(lái)中央政府持續(xù)擴(kuò)大保障房建設(shè)規(guī)模，表明政府已經(jīng)認(rèn)識(shí)到保障房短缺的現(xiàn)實(shí)，即房源充足（情形1）目前很難滿足，但由于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)欠缺，很難準(zhǔn)確估計(jì)保障房的短缺數(shù)量。據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)，截至2014年9月底，約有450萬(wàn)戶城鎮(zhèn)低保家庭的住房困難得到解決，基本實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保，即廉租房恰好滿足低收入家庭（情形3）或有富余（情形2、6）。如果此估計(jì)可靠，則并軌至少不會(huì)影響任何一類家庭的利益，還有可能實(shí)現(xiàn)帕累托改進(jìn)。然而如果適當(dāng)擴(kuò)大目前偏低的廉租房保障范圍，則很有可能出現(xiàn)廉租房和總房源不足（情形5、7）的情況，此時(shí)的并軌則非帕累托改進(jìn)。

綜合以上兩個(gè)方面的分析發(fā)現(xiàn)，將廉租房并入公租房很有可能不是帕累托改進(jìn)，即使構(gòu)成帕累托改進(jìn)，若并軌后的新公租房服務(wù)窗口減少，“輪候排序”仍可能增加排隊(duì)成本?？梢?jiàn)，改善住房保障的關(guān)鍵在于增加房源，尤其是在基本實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)低保家庭應(yīng)保盡保之后，擴(kuò)大新公租房建設(shè)規(guī)模應(yīng)是政府工作的重點(diǎn)。

2. 并軌與信息甄別成本。“兩房并軌”將增加對(duì)保障對(duì)象信息的甄別成本。按照保障房申請(qǐng)程序，申請(qǐng)人提交收入等申請(qǐng)材料后，主管部門需要對(duì)相關(guān)信息進(jìn)行甄別和篩選，在保證信息真實(shí)的情況下評(píng)定申請(qǐng)人是否具有資格。并軌之前廉租房和公租房的保障對(duì)象是分別申請(qǐng)的，兩個(gè)收入層次的申請(qǐng)人自然分離，減少了一次甄別，可以節(jié)省成本。并軌之后兩類申請(qǐng)人則混在一起，信息甄別成本會(huì)增加。

設(shè)N為并軌后總的申請(qǐng)人數(shù)量，并假設(shè)并軌前廉租房和公租房的申請(qǐng)人數(shù)量均為N/2。由于并軌后申請(qǐng)人數(shù)量N很大，單位甄別成本a也大，而并軌前兩類申請(qǐng)人數(shù)量小，單位甄別成本a1和a2也小，有a>a1且a>a2。設(shè)并軌后信息甄別的總成本為C，并軌前兩類申請(qǐng)人信息甄別的總成本分別為C1和C2。則有：C=a*N，C1=a1*N/2，C2=a2*N/2， C1+C2=[（a1+a2）/2]*N。

這里計(jì)算的是保障房準(zhǔn)入環(huán)節(jié)的信息甄別成本，在退出環(huán)節(jié)也會(huì)發(fā)生類似情況。因此，總的來(lái)看，兩房并軌在準(zhǔn)入和退出環(huán)節(jié)都會(huì)導(dǎo)致信息甄別成本的增加。

3. 并軌與財(cái)政負(fù)擔(dān)。一方面，兩房并軌可能提高保障性住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致建設(shè)成本增加。住建部2009年出臺(tái)的《2009-2011年廉租住房保障規(guī)劃》規(guī)定，套型建筑面積控制在50平方米以內(nèi)。2010年的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定，成套建設(shè)的公共租賃住房，單套建筑面積要嚴(yán)格控制在60平方米以下。廉租房并入公租房后，其上限將和新公租房相同，也提高到60平方米。建筑面積的增加勢(shì)必增加建筑成本。用c表示單位建筑成本，SL和SG分別表示廉租房和公租房的建筑面積，有SL

并軌前的總成本為：CL+CG=c*（SL+SG）。

并軌后原廉租房面積和公租房相同，故總成本為：CL+CG=c*（SG+SG）。

顯然c*（SG+SG）>c*（SL+SG），即并軌后新公租房開(kāi)發(fā)成本會(huì)比原來(lái)增加。

另一方面，兩房并軌可能增加租金補(bǔ)貼總額。從各地的一般情況看，廉租房租金通常約是公租房租金的1/5左右。廉租房的劃撥土地是能夠維持低租金的原因之一，并入公租房之后，新公租房用地將轉(zhuǎn)為“出讓、租賃或作價(jià)入股等有償方式”，這勢(shì)必導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本進(jìn)而租金水平的增加。盡管考慮到原廉租房對(duì)象的支付能力，政府將對(duì)其增加補(bǔ)貼，但這卻會(huì)加大政府的租金補(bǔ)貼支出。

保障房資金短缺一直是制約建設(shè)規(guī)模的瓶頸，兩房并軌造成開(kāi)發(fā)成本和補(bǔ)貼金額提高，將加重地方政府財(cái)政負(fù)擔(dān)，更是火上澆油，可能挫傷地方政府本來(lái)就不高的積極性。

4. 并軌與房源供應(yīng)。并軌之前，廉租房和公租房建設(shè)計(jì)劃是分列的，各自建設(shè)規(guī)模一目了然，也方便和以前對(duì)比，房源供應(yīng)增減情況容易受到公眾監(jiān)督。并軌之后，房源數(shù)量的混合使得公眾不易分清增減情況，即表面看新公租房房源有增加，但要弄清楚其相對(duì)于原廉租房和公租房之和是否有增加則會(huì)變得有難度。因此，在信息透明度下降時(shí)，兩房并軌有可能造成新公租房總房源的減少。

5. 并軌與公眾態(tài)度。兩房并軌確定的“輪候排序”規(guī)則有可能缺乏公眾信任而降低公平感。

公租房分配的公平性問(wèn)題是比較棘手的，絕對(duì)的公平很難實(shí)現(xiàn)。從理論上來(lái)看，最公平的分配方式應(yīng)該按住房困難程度大小排序，最困難的家庭應(yīng)當(dāng)優(yōu)先得到保障，然而這種方式難度較大，且成本較高，不易實(shí)施。目前各地采用的輪候排序主要是按資格證編號(hào)，即取得資格的時(shí)間，實(shí)質(zhì)上是先到先得。這種方式由于透明度較低，存在暗箱操作的可能，因而難以得到公眾信任。根據(jù)中國(guó)人民大學(xué)住房發(fā)展研究中心在2014年11月對(duì)重慶市公租房的調(diào)研，大多數(shù)受訪者認(rèn)為“搖號(hào)”比“排隊(duì)”公平。 三、 保障房并軌：政策啟示

兩房并軌之前爭(zhēng)論的焦點(diǎn)主要集中在兩房分離的弊端和問(wèn)題，爭(zhēng)論推動(dòng)了兩房并軌改革。并軌的積極意義不容質(zhì)疑，然而并軌不可能一勞永逸，改革之后還會(huì)出現(xiàn)新問(wèn)題。因此，換一個(gè)角度重新審思兩房并軌的另一面是有一定現(xiàn)實(shí)意義的。側(cè)重于分析并軌后可能出現(xiàn)的問(wèn)題，將提供更全面的信息，使進(jìn)行寬框架評(píng)估成為可能。寬框架評(píng)估有利于更全面客觀地認(rèn)識(shí)兩房并軌改革，為后續(xù)改革及保障房制度完善提供思路和建議。

基于本文的分析，廉租房并入公租房以后，還需要從以下方面進(jìn)行完善：

1. 并軌后保證申請(qǐng)服務(wù)窗口數(shù)量不減少才能方便公眾，提高效率。既然采用“輪候”分配規(guī)則，排隊(duì)成本的損失就是無(wú)法避免的，但是政府可以采取增加服務(wù)窗口的辦法盡量減少等待時(shí)間，盡可能節(jié)省排隊(duì)成本。可以利用“互聯(lián)網(wǎng)+”，進(jìn)行在線申請(qǐng)，以節(jié)省時(shí)間。

2. 重視房源開(kāi)發(fā)才能促進(jìn)兩房并軌改革效率的實(shí)現(xiàn)。分析表明，充足的房源可以避免并軌引起的擠出效應(yīng)，更有可能實(shí)現(xiàn)帕累托改進(jìn)?！笆濉币?guī)劃大力推進(jìn)保障房建設(shè)是十分必要的，但是準(zhǔn)確調(diào)研保障對(duì)象的需求才更科學(xué)的，畢竟房源過(guò)剩還可能沖擊市場(chǎng)。

3. 科學(xué)設(shè)計(jì)申請(qǐng)表格，降低信息甄別成本。例如可以將申請(qǐng)人按收入狀況分為A、B、C三類，要求分類填寫(xiě)，并規(guī)定弄虛作假導(dǎo)致類別不符將不能自動(dòng)進(jìn)入另一類，這樣就將信息篩選的第一環(huán)節(jié)交由申請(qǐng)人完成，一定程度上可以降低信息甄別成本。輪候排序也按類別進(jìn)行，收入最低的優(yōu)先，能盡量保證公平。

4. 重視信息公開(kāi)，接受公眾監(jiān)督。這里應(yīng)至少做到六公開(kāi)：建設(shè)計(jì)劃公開(kāi)、分配房源公開(kāi)、保障資格公開(kāi)、分配進(jìn)度公開(kāi)、分配結(jié)果公開(kāi)、退出房源公開(kāi)。還要建立投訴反饋機(jī)制，對(duì)公眾發(fā)現(xiàn)的各類問(wèn)題尤其是分配舞弊問(wèn)題及時(shí)反饋解決。

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