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不動(dòng)產(chǎn)管理制度范文第1篇

[關(guān)鍵詞]不動(dòng)產(chǎn)登記； 制度完善 提升管理

中圖分類號(hào)：TU706 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-914X（2016）10-0096-01

一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度概述

1、不動(dòng)產(chǎn)登記的概念及特征

不動(dòng)產(chǎn)是與動(dòng)產(chǎn)相對(duì)稱的物的概念。所謂不動(dòng)產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或法律的規(guī)定不可移動(dòng)的物，包括土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物，因自然或人力添附于土地并且不能分離的其他物。而在物權(quán)法上，不動(dòng)產(chǎn)登記，即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，又稱不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記，是指將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得、喪失與變更，依法定程序記載于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)掌管的專門的簿冊(cè)上，并由法律賦予其法律效力的行為。

2、不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)

不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，目前學(xué)者們眾說(shuō)紛紜。有的學(xué)者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記屬于一種行政行為，它所體現(xiàn)的是國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)關(guān)系的干預(yù)。干預(yù)的目的旨在明晰各種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，依法保護(hù)物權(quán)人的合法權(quán)益。也有學(xué)者認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記與物權(quán)的意思表示的結(jié)合，構(gòu)成物權(quán)行為。從不動(dòng)產(chǎn)登記包含的內(nèi)容來(lái)看，其包括行政法律關(guān)系和民事法律關(guān)系。因此，筆者認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記既是種行政行為，也更是一種民事行為，是一種物權(quán)公示的方法。這是因?yàn)樵诓粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)過(guò)程中，民事法律關(guān)系是行政法律關(guān)系產(chǎn)生的前提和基礎(chǔ)，沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變更，就不會(huì)有登記行為的產(chǎn)生。不動(dòng)產(chǎn)登記的目的在于完成物權(quán)變動(dòng)，進(jìn)行物權(quán)公示，從而保障交易安全及維護(hù)物權(quán)人的合法權(quán)益。

二、構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)登記制度的理論基礎(chǔ)

登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方法，被越來(lái)越多的國(guó)家的民法所采納。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記在理論上要么以物權(quán)公示與公信原則為核心，要么以物權(quán)行為理論為核心。理論基礎(chǔ)的不同，導(dǎo)致了不動(dòng)產(chǎn)登記制度的差異。近代我國(guó)民法大多實(shí)行公示公信制度 ，這對(duì)維護(hù)物的占有秩序和交易的安全都具有重要的意義。在我國(guó)公示公信原則作為物權(quán)變動(dòng)的基本原則 ，其在物權(quán)法中有著極高的價(jià)值定位。我國(guó)正在逐步建立以公示公信原則為核心的物權(quán)變動(dòng)制度模式.” 我國(guó)《物權(quán)法》在第六條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付”從而正式明確了我國(guó)物權(quán)變動(dòng)以公示公信為原則，不動(dòng)產(chǎn)以登記，動(dòng)產(chǎn)以交付為公示方法。極大的維護(hù)交易的安全和秩序。

三、完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度 全面提升管理

當(dāng)前，不動(dòng)產(chǎn)登記制度還存在一定問(wèn)題，有必要在今后以下幾個(gè)方面來(lái)不斷完善我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，全面提升管理。

1、建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法律依據(jù)

即中國(guó)只能制定一部統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法，以物權(quán)公示原則為基礎(chǔ)統(tǒng)一我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度。我國(guó)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)管理體制，實(shí)際是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)中的建筑物、土地、森林、水面、灘涂、道路等分別制定部門規(guī)章意義上的不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)則。這些規(guī)則不僅散亂而且效力嚴(yán)重不足，我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行規(guī)范的法律、法規(guī)多由各部門和機(jī)關(guān)制定，在內(nèi)容上互相矛盾。所以，必須由立法機(jī)關(guān)制定形式統(tǒng)一、效力足夠的不動(dòng)產(chǎn)登記法。

2、明確不動(dòng)產(chǎn)登記的法律效力

基于保障交易安全和穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)秩序的考慮，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記立法在登記效力上宜采用登記要件主義的基本立場(chǎng)，明確規(guī)定基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，非經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。同時(shí)，將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)與作為其基礎(chǔ)關(guān)系的交易合同明確區(qū)分，規(guī)定有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)交易的合同自其依法成立時(shí)起就發(fā)生效力，未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的不影響該合同的效力，但不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不發(fā)生變動(dòng)。在采納登記要件主義的同時(shí)，區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因，規(guī)定對(duì)因繼承、法院判決、公用征收、強(qiáng)制執(zhí)行、取得時(shí)效等非法律行為引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，在登記前當(dāng)事人即取得物權(quán)，但非經(jīng)登記，不得處分。

3、設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)分散且為行政機(jī)關(guān)，多頭執(zhí)政導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記簿不統(tǒng)一，從而引起不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的法律基礎(chǔ)不統(tǒng)一，嚴(yán)重妨礙不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一，這是一個(gè)必然的趨勢(shì)。有學(xué)者提出“登記只能由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)人民法院管轄，即一級(jí)法院統(tǒng)一管轄，廢止目前實(shí)行的多部門登記的管轄制度。此制度建立的目的，是為了維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)登記地籍資料的統(tǒng)一性。這一觀點(diǎn)不乏其科學(xué)性，有利于構(gòu)建我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記體制，使之發(fā)揮強(qiáng)有力的公示作用，并迅速與國(guó)際接軌。

4、健全不動(dòng)產(chǎn)登記類型

增設(shè)預(yù)告登記與異議登記制度。我國(guó)立法應(yīng)充分借鑒國(guó)外立法經(jīng)驗(yàn)，大膽引入為多數(shù)國(guó)家實(shí)踐證明行之有效的預(yù)告登記和異議登記制度。預(yù)告登記目的在于保全某種債權(quán)性質(zhì)的請(qǐng)求權(quán)，應(yīng)明確預(yù)告登記的法律效果及申請(qǐng)人資格等。異議登記能使登記簿上記載的權(quán)利失去正確性推定的效力，借以對(duì)真正權(quán)利人提供保護(hù)。然而作為更正登記前的一種臨時(shí)措施，異議登記也具有使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)處于不穩(wěn)定狀態(tài)的消極作用，應(yīng)當(dāng)限制這種消極作用，以保障不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)秩序的穩(wěn)定。

5、建立登記機(jī)關(guān)的責(zé)任賠償制度

最大限度地減少登記錯(cuò)誤的發(fā)生，使當(dāng)事人的合法權(quán)益免受不當(dāng)損害，我們須從法律上確認(rèn)登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任，明確登記機(jī)關(guān)因登記錯(cuò)誤、遺失登記資料、違反登記程序、與他人惡意串通等，給當(dāng)事人造成損害的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。同時(shí)，為確保上述賠償責(zé)任得到落實(shí)，建立相應(yīng)的配套制度，如設(shè)立賠償準(zhǔn)備金制度，規(guī)定損害賠償程序等。

6、制發(fā)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書

權(quán)屬證書即是登記機(jī)關(guān)核發(fā)的記載不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)的文書、證件。當(dāng)前，我國(guó)由于登記體例不統(tǒng)一，存在著地權(quán)證、土地權(quán)使用證、房地產(chǎn)權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)證、林權(quán)證等多種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬文書并行的情況。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書不統(tǒng)一，不但加重了權(quán)利人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，加重了不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范的矛盾，而且加劇了不動(dòng)產(chǎn)管理機(jī)關(guān)相互的爭(zhēng)執(zhí)。且由于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是國(guó)家公信力保障發(fā)揮公示作用的，多樣化的權(quán)屬證書對(duì)其公示職能構(gòu)成傷害，從而影響其反映物權(quán)狀態(tài)、保障不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)安全的根本功能。實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書統(tǒng)一，建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書制度。

7、建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記管理體制

第一，制定統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法。與物權(quán)法的制定相適應(yīng)，我國(guó)應(yīng)制定統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法，改變現(xiàn)行登記管理體制，對(duì)土地、房屋、森林、水面、灘涂、道路等各類不動(dòng)產(chǎn)，適用統(tǒng)一的登記法。第二，統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)。即設(shè)立獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，統(tǒng)一管轄不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)，以方便當(dāng)事人登記和查詢。第三，統(tǒng)一登記程序。在不動(dòng)產(chǎn)登記法中規(guī)定統(tǒng)一的登記程序，對(duì)登記申請(qǐng)、申請(qǐng)登記的文件、登記申請(qǐng)的受理以及具體登記規(guī)則均作統(tǒng)一規(guī)定。這對(duì)于提高不動(dòng)產(chǎn)登記效率，降低登記成本都有積極作用。第四，統(tǒng)一權(quán)屬證書。即由登記機(jī)關(guān)制作、頒發(fā)具有統(tǒng)一格式的權(quán)屬證書，改變和防止權(quán)屬證書中的混亂局面，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易安全。

結(jié)語(yǔ)：不動(dòng)產(chǎn)是一個(gè)國(guó)家和社會(huì)最重要的經(jīng)濟(jì)組成部分，是人們賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度 全面提升管理，是不動(dòng)產(chǎn)登記的必何必須路徑，只有這樣，才能規(guī)范我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度發(fā)展，保證不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，維護(hù)交易秩序， 保護(hù)交易安全，降低交易成本， 提高交易效率。促進(jìn)我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康，快速向前發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

不動(dòng)產(chǎn)管理制度范文第2篇

【關(guān)鍵詞】：林權(quán)登記；基礎(chǔ)問(wèn)題；措施

隨著不動(dòng)產(chǎn)登記工作的逐步開(kāi)展，林權(quán)登記工作逐步開(kāi)始引起重視，林權(quán)登記管理對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著重要的促進(jìn)作用。本文結(jié)合我縣不動(dòng)產(chǎn)登記管理工作中存在的問(wèn)題進(jìn)行了總結(jié)與分析，并就相應(yīng)的改進(jìn)措施提出了一些見(jiàn)解，希望對(duì)這方面的研究工作有所幫助。

1、 我縣林權(quán)登記現(xiàn)狀及管理中存在的問(wèn)題

1.1登記現(xiàn)狀

我縣共有林地面積42萬(wàn)畝，其中公益林7萬(wàn)畝，商品林35萬(wàn)畝。自2008年我縣啟動(dòng)集體林權(quán)制度改革以來(lái)，共確權(quán)林地面積37萬(wàn)畝，頒發(fā)林權(quán)證19萬(wàn)余本。通過(guò)2年林改，我縣集體確權(quán)發(fā)證工作取得了很大進(jìn)展，但也存在林權(quán)到戶率偏低等問(wèn)題，造成林權(quán)不夠清晰、發(fā)證到戶進(jìn)度偏慢、經(jīng)營(yíng)管理不夠到位，影響了林改的進(jìn)一步深化。

1.2存在的主要問(wèn)題及原因分析

1.2.1存在問(wèn)題

根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律條文的規(guī)定，在林權(quán)登記中如果有共同持有林權(quán)的，要由共同持有人共同進(jìn)行申請(qǐng)登記，登記部門分別向權(quán)利人發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)登記證書。同時(shí)在證書中要標(biāo)明林權(quán)共有人等，這種林權(quán)管理制度下可以保證林權(quán)證發(fā)放到林權(quán)的所有持有人手中，但是在實(shí)際的操作中，還是存在一些問(wèn)題，比如在相關(guān)的法律中對(duì)林權(quán)證的使用并沒(méi)有一個(gè)明解的規(guī)定。（2）林權(quán)證中涉及的內(nèi)容核查質(zhì)量有待提高

目前在不動(dòng)產(chǎn)的登記中對(duì)于林地權(quán)屬的確認(rèn)存在一定的困難，這就造成了在不硬登記之后會(huì)產(chǎn)生一些異議，主要有兩個(gè)方面：①在林權(quán)證書下發(fā)以后，權(quán)利人對(duì)林權(quán)登記證書中的內(nèi)容存在異議，要求行政復(fù)議；②前期權(quán)屬核查工作存在一定的偏差，對(duì)林權(quán)證書的頒發(fā)造成影響。

（3）林權(quán)登記無(wú)法動(dòng)態(tài)管理

對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)時(shí)、動(dòng)態(tài)管理是一個(gè)十分復(fù)雜而困難的工作，同樣對(duì)林權(quán)的動(dòng)態(tài)管理難度也很大，隨著林權(quán)登記管理工作的深入開(kāi)展，老的林權(quán)登記證書也逐漸被新的證書所代替，但是由于老的林權(quán)登記證書存在各類問(wèn)題，比如對(duì)權(quán)屬不清、面積不準(zhǔn)等，如果新的林權(quán)登記證書按照老的證書來(lái)登記的話，就會(huì)造成很大的遺漏甚至錯(cuò)誤，但是我們一些地方在林權(quán)登記管理中對(duì)這方面的工作不夠重視，這樣登記出來(lái)的林權(quán)證書，也就無(wú)法保證其準(zhǔn)確性。

（4）林權(quán)登記職責(zé)劃分不清

目前的林權(quán)登記工作，處于一種林地管理與產(chǎn)權(quán)登記分離的狀態(tài)。兩者由于在不動(dòng)產(chǎn)登記制度改革后工作職能沒(méi)有具體劃分界定，明確責(zé)任，加上林權(quán)登記涉農(nóng)問(wèn)題復(fù)雜，矛盾突出，導(dǎo)致在工作中容易出現(xiàn)敷衍塞責(zé)、推諉扯皮現(xiàn)象。

1.2.2原因分析

（1）最初發(fā)放林權(quán)證的過(guò)程中，由于林業(yè)站人員不足，為了完成上級(jí)交給的林權(quán)證任務(wù)，在其他部門抽調(diào)人員，業(yè)務(wù)培訓(xùn)時(shí)間不足，而且時(shí)間緊迫，這就造成了早期林權(quán)發(fā)證過(guò)程中出現(xiàn)邊界不清，權(quán)屬不清，程序不合規(guī)范等造成的林權(quán)糾紛。

（2）宣傳力度不到位：林權(quán)發(fā)證過(guò)程中，群眾的積極性不高，林權(quán)證的認(rèn)識(shí)概念比較模糊，沒(méi)有充分認(rèn)識(shí)到林權(quán)證的重要性。

（3） 林改的前期工作不實(shí)，由于各村林權(quán)改革的不嚴(yán)密和以前合同的不規(guī)范，經(jīng)常出現(xiàn)“一林二主”，這些給發(fā)證工作帶來(lái)了一定的困難。

（4）少量證質(zhì)量存在問(wèn)題，有的是因前期外業(yè)有誤，宗地勾繪有偏差導(dǎo)致證書的正確性。

2、改善林權(quán)登記管理問(wèn)題的建議

2.1提高林權(quán)登記專業(yè)人員的業(yè)務(wù)技能

根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》及其《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》等相關(guān)法律規(guī)定，依法進(jìn)行林權(quán)登記工作。同時(shí)由于林業(yè)資源也是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要資源，所以林權(quán)登記工作對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也會(huì)形成極大的影響?；鶎訃?guó)土及林業(yè)主管部門，要依據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定，不斷完善自身的職責(zé)，加強(qiáng)自身建設(shè)，做好相應(yīng)的林權(quán)登記管理工作，明確林權(quán)登記流程、完善相關(guān)工作崗位職責(zé)，建立與健全林權(quán)登記管理制度。

2.2理順林權(quán)登記職能。政府應(yīng)明確不動(dòng)產(chǎn)登記中心與林業(yè)部門的職能劃分，特別是要明確鄉(xiāng)鎮(zhèn)林業(yè)站的工作責(zé)任，調(diào)動(dòng)其工作積極性。建立不動(dòng)產(chǎn)登記與林業(yè)管理之間信息交換、資料傳遞等工作聯(lián)系機(jī)制，做到部門協(xié)調(diào)配合，高效便民服務(wù)，登記安全準(zhǔn)確。

2.3規(guī)范林權(quán)登記工作

登記部門要嚴(yán)格落實(shí)依申請(qǐng)登記的林權(quán)登記原則，依法登記，規(guī)范登記。比如林權(quán)要明確是否為共同所有，對(duì)于共同所有的要明確到每一個(gè)共有人。又如在簽署承包合同時(shí)，如果有共同承包人，要在承包合同內(nèi)清楚寫明每個(gè)共同承包人的份額、面積、名字等信息。再如，對(duì)于存在有林權(quán)爭(zhēng)議的，林業(yè)主管部門和登記中心應(yīng)當(dāng)承擔(dān)調(diào)解處置責(zé)任，在沒(méi)有達(dá)成調(diào)解意見(jiàn)或者相關(guān)法律意見(jiàn)情況下，登記中心不得頒發(fā)相應(yīng)的林權(quán)證書。同時(shí)，要加強(qiáng)林權(quán)證書辦理審查。

2.4提高林權(quán)登記管理工作信息化水平

近年來(lái)，隨著信息化技術(shù)的不斷發(fā)展，各個(gè)行業(yè)都開(kāi)始使用信息化技術(shù)，以提高自身的管理水平，不動(dòng)產(chǎn)登記工作也開(kāi)始采用計(jì)算機(jī)管理等信息手段，大大提高了工作的效率和安全性。但是由于目前的不動(dòng)產(chǎn)登記中心使用的軟件還處開(kāi)發(fā)初期，嚴(yán)重制約了不動(dòng)產(chǎn)登記工作開(kāi)展，同時(shí)，林地勾繪技術(shù)也相對(duì)落后，一般都是采取人工測(cè)量的方法，相關(guān)勾繪數(shù)據(jù)往往存在較大誤差。因此應(yīng)該加快開(kāi)發(fā)相應(yīng)的管理軟件，逐步實(shí)現(xiàn)登記管理平臺(tái)的統(tǒng)一化、無(wú)紙化，這樣可以大大提高林權(quán)登記的信息化水平。

2.5加快林業(yè)單行法與《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》等法律的有效結(jié)合

我國(guó)《森林法》正面臨著大修改的趨勢(shì)，在《森林法》的修正中與《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》等法律的有效結(jié)合具有重要的作用。表述如下：一是可使所有人明確初始登記、抵押登記等類型，并清楚地認(rèn)識(shí)到這些登記類型所屬的特征以及適用情況。二是根據(jù)林權(quán)登記中所需了解的相關(guān)資料信息進(jìn)行歸檔并記錄，做好林權(quán)登記檔案的公開(kāi)與資源的共享工作。

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，一個(gè)完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度需具備穩(wěn)定、精確等相關(guān)原則，因此不斷健全與完善林權(quán)登記管理制度很重要，確保林權(quán)管理制度的科學(xué)化與有效化，對(duì)提高我國(guó)綜合實(shí)力有一定的促進(jìn)作用。

【參考文獻(xiàn)】：

[1]李啟勝。林權(quán)登記發(fā)證工作的思考[J].產(chǎn)業(yè)與科技論壇，2013，（17）：42-43.

不動(dòng)產(chǎn)管理制度范文第3篇

[關(guān)鍵詞]財(cái)產(chǎn)稅；稅源替代；耕地保護(hù)；土地管理制度

一、引言

黨的十七屆三中全會(huì)在土地管理制度上提出了“兩個(gè)最嚴(yán)格的制度”，即最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度。事實(shí)上，隨著近幾年城市化進(jìn)程的提速和耕地的快速消失，中央政府早在“十一五”規(guī)劃中已將2010年耕地保有量18億畝定為必須實(shí)現(xiàn)的約束性指標(biāo)，基本農(nóng)田要保16億畝；而且，總理在2007年度政府工作報(bào)告中也重申農(nóng)業(yè)耕地18億畝的底線不能突破。但是，從實(shí)際情況來(lái)看，實(shí)施的效果遠(yuǎn)不理想，農(nóng)地的非農(nóng)化并沒(méi)有得到有效的遏制。實(shí)際上，目前全國(guó)在冊(cè)的基本農(nóng)田面積只有15.89億畝，已經(jīng)低于上一輪規(guī)劃確定的16.28億畝的底線，人均耕地面積由2002年的1.47畝減少到2003年的1.43畝和2004年的1.41畝。

其實(shí)，這其中的奧妙就在于地方政府既是土地的保護(hù)者，又是土地的違法者。在耕地的保護(hù)上，中央政府與地方政府之間的目標(biāo)發(fā)生了偏離現(xiàn)象。中央政府在宏觀上承擔(dān)著國(guó)家糧食安全、維護(hù)農(nóng)民利益和保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的責(zé)任；而地方政府則囿于局部利益，把追求經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和財(cái)政收入作為自己的主要目標(biāo)。在目前中國(guó)實(shí)行土地用途管理制度下，要使耕地得到有效地保護(hù)，必須使地方政府的發(fā)展目標(biāo)與中央政府的發(fā)展目標(biāo)嚴(yán)格保持一致，最大限度地減少地方政府在土地保護(hù)上的違法行為。而要做到這一點(diǎn)就必須從利益結(jié)構(gòu)上加以調(diào)整，減少地方政府對(duì)土地征用的激勵(lì)行為。就地方政府和中央政府的利益結(jié)構(gòu)來(lái)看，實(shí)施財(cái)產(chǎn)稅對(duì)土地財(cái)政的有效替代是一種可行之策。

二、我國(guó)農(nóng)地非農(nóng)化的利益扭曲

國(guó)家在農(nóng)地非農(nóng)化的運(yùn)作方式上，主要是通過(guò)中長(zhǎng)期規(guī)劃和年度指標(biāo)控制在農(nóng)地保護(hù)上采取控制基本農(nóng)田數(shù)量的土地用途管理制度，但在具體操作上，則主要由地方政府來(lái)實(shí)施。然而，由于地方政府在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的壓力和財(cái)政困惑的窘迫下，往往使其在土地利用和管理上呈現(xiàn)出嚴(yán)重的利益沖突的角色，其結(jié)果自然是地方政府的經(jīng)濟(jì)利益不斷得到滿足，而中央政府土地保護(hù)的責(zé)任則聽(tīng)之任之。農(nóng)村集體農(nóng)民雖然是土地的使用者，但由于農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)與非農(nóng)產(chǎn)業(yè)比較利益惡化嚴(yán)重，加之農(nóng)地產(chǎn)權(quán)的部分缺失使其維權(quán)困難，因而在不考慮未來(lái)利益的情況下，也缺乏農(nóng)地保護(hù)的最終激勵(lì)。由此可見(jiàn)，雖然中央政府農(nóng)地保護(hù)的政策十分明顯，但由于農(nóng)地非農(nóng)化過(guò)程中的利益扭曲，地方政府和農(nóng)民對(duì)農(nóng)地的保護(hù)卻輕描淡寫。

農(nóng)地非農(nóng)化的利益扭曲主要表現(xiàn)在：(1)中央政府從“準(zhǔn)公共產(chǎn)品”的角度對(duì)農(nóng)地實(shí)行嚴(yán)格的保護(hù)，但并沒(méi)有給予被保護(hù)的農(nóng)地任何代價(jià)性補(bǔ)償，如農(nóng)地非農(nóng)化后的增值收益并未真正用于農(nóng)地保護(hù)，農(nóng)地保護(hù)的公共成本私人化。(2)地方政府在“上收財(cái)權(quán)，下放事權(quán)”的同時(shí)，沒(méi)有給予相應(yīng)的財(cái)稅來(lái)源，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化深化的壓力下，不斷地靠捕獲農(nóng)地非農(nóng)化的“租金”收益來(lái)加以支撐。(3)農(nóng)村集體農(nóng)民對(duì)農(nóng)地非農(nóng)化的權(quán)益訴求被剝奪，不能獲得公正、充足的補(bǔ)償，在可能的條件下不斷地通過(guò)土地的非法開(kāi)發(fā)進(jìn)行抗?fàn)?，其結(jié)果造成農(nóng)地非農(nóng)化整體租金價(jià)值的縮水。

我國(guó)農(nóng)地過(guò)速非農(nóng)化可能會(huì)造成“中央政府上收財(cái)權(quán)――地方政府以農(nóng)地非農(nóng)化彌補(bǔ)財(cái)政困境――農(nóng)地非農(nóng)化導(dǎo)致失地農(nóng)民補(bǔ)償不足――失地農(nóng)民成為社會(huì)問(wèn)題――中央政府最后負(fù)責(zé)解決”這樣一個(gè)不良的城市化過(guò)程，因?yàn)?，在這一過(guò)程中，土地價(jià)值的開(kāi)發(fā)不完全是由經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的，所以，要解開(kāi)農(nóng)地非農(nóng)化的利益扭結(jié)，真正遏制農(nóng)地的過(guò)速非農(nóng)化必須做到這樣兩點(diǎn)：第一，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)上，把財(cái)富置于土地存量的基礎(chǔ)上，而不是土地增量的基礎(chǔ)上，保持財(cái)富的可持續(xù)性；第二，國(guó)家、地方政府和集體農(nóng)民對(duì)農(nóng)地非農(nóng)化的開(kāi)發(fā)價(jià)值應(yīng)進(jìn)行恰當(dāng)?shù)姆指睿蚨糁频胤秸畬?duì)土地征用的利益誘導(dǎo)。而財(cái)產(chǎn)稅的全面實(shí)施為這一問(wèn)題的解決提供了制度上的可行性。

三、土地財(cái)政及其問(wèn)題

所謂土地財(cái)政，是指在目前財(cái)政分稅制的體制下，地方政府財(cái)政收入嚴(yán)重地依賴土地的外延擴(kuò)張的財(cái)政行為。主要通過(guò)如下幾種途徑來(lái)實(shí)現(xiàn)：(1)通過(guò)招、拍、掛的方式直接出讓土地獲取預(yù)算外收入；(2)扶持本地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入來(lái)增加本地預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入；(3)將土地作為廉價(jià)的資源誘使境外資金的流入，增加本地的投資和GDP產(chǎn)值，從而分取25％的增值稅收入，或者說(shuō)，粗放化地做大本地GDP產(chǎn)值來(lái)獲取預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入；(4)通過(guò)土地抵押從銀行獲取貸款融資。表1和下圖顯示了1998--2004年地方政府對(duì)土地出讓收入的情況。盡管2007年1月1日之后中央政府將國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入納入地方政府預(yù)算內(nèi)管理，并實(shí)行收支兩條線的財(cái)政管理制度，對(duì)地方政府土地預(yù)算外收入的追逐進(jìn)行有效的遏制，但由于沒(méi)有從根本上消除對(duì)土地財(cái)政依賴的制度基礎(chǔ)，所以，也不可能從根源上徹底斬?cái)嗟胤秸畬?duì)土地財(cái)政的依賴。當(dāng)然，土地財(cái)政的形成有其一定的制度背景和基礎(chǔ)：非農(nóng)用地的國(guó)有化成為土地財(cái)政的前提條件，農(nóng)地非農(nóng)化的政府壟斷和對(duì)失地農(nóng)民的低成本補(bǔ)償是其獲取土地財(cái)政的基礎(chǔ)，而分稅制財(cái)政改革所導(dǎo)致的地方財(cái)政的困境則成為地方政府謀求土地財(cái)政的根本動(dòng)因，并為土地財(cái)政的全力追求提供了“口實(shí)”。1994年的分稅制改革是一種不徹底的財(cái)政改革，中央政府在上收財(cái)權(quán)、下放事權(quán)的同時(shí)，沒(méi)有給地方政府自主的稅收權(quán)利，而只是默認(rèn)地方政府一定的非正式稅收權(quán)利，比如各種非正式稅收的收費(fèi)權(quán)和以控制諸如土地之類稀缺資源獲取租金的隱性抽稅權(quán)，這就為地方政府“土地財(cái)政”的形成提供了制度性條件。專門研究中國(guó)財(cái)政問(wèn)題的美籍教授黃佩華女士認(rèn)為，由于地方政府幾乎無(wú)法控制其稅基，他們自然集中精力籌集預(yù)算外資金。事實(shí)上，各級(jí)政府(下至區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)都具有從當(dāng)?shù)丶{稅人抽取資金的能力。因?yàn)?，地方政府?duì)大量的資產(chǎn)擁有所有權(quán)，如土地、企業(yè)，有時(shí)還包括自然資源等等。1996年中期進(jìn)行的一次全國(guó)范圍的審計(jì)中，發(fā)現(xiàn)預(yù)算外資金規(guī)模超過(guò)3840億元人民幣，占當(dāng)年中國(guó)GDP的6％。而當(dāng)年預(yù)算內(nèi)收入僅為11.3％(1997為12％，1998年為12.5％)。這意味著預(yù)算外資金的規(guī)模相當(dāng)于預(yù)算內(nèi)收入的50％以上，占政府可用財(cái)力的比重略高于1／3(黃佩華，2001)。而土地批租(出讓)直接和間接收入占據(jù)了預(yù)算外收入的很大比重，在許多情況下，來(lái)自土地儲(chǔ)備部門的預(yù)算外收入可能等于甚至超過(guò)地方政府的總預(yù)算收入(中國(guó)土地政策改革課題組，2006)。

目前從世界范圍來(lái)看，政府對(duì)土地的管理一般采用兩種方式：一種是土地批

租制度，如香港；而大多數(shù)國(guó)家或地區(qū)則采用了另一種方式，即以財(cái)產(chǎn)稅為財(cái)政杠桿的土地管理制度(徐箐等，2004)。由于我國(guó)法律規(guī)定土地為國(guó)家和集體所有，土地不能買賣，所以我國(guó)在土地管理制度上也采用土地批租制度。盡管土地批租收入彌補(bǔ)了地方政府財(cái)政的部分缺口，為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供了大量資金，但是，土地批租制度具有嚴(yán)重的缺陷。

首先，導(dǎo)致農(nóng)地的過(guò)速非農(nóng)化，造成土地的粗放化利用，不利于農(nóng)地的有力保護(hù)。地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴是靠土地的增量來(lái)實(shí)現(xiàn)的，只有不斷地將農(nóng)村集體土地通過(guò)政府征用轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)用地，然后再通過(guò)政府供給出讓給工商企業(yè)和開(kāi)發(fā)商，才能實(shí)現(xiàn)土地批租的財(cái)政收入。而同時(shí)，由于可以人為地低成本地(被征土地原有用途價(jià)值簡(jiǎn)單的倍數(shù)補(bǔ)償)從農(nóng)村獲得土地，從而也刺激了政府對(duì)土地圈占的欲望，因此，各個(gè)城市都在強(qiáng)調(diào)城市的外延擴(kuò)張，而不是對(duì)現(xiàn)有城市空間進(jìn)行更有效地利用。這在客觀上形成了農(nóng)地非農(nóng)化的壓力，導(dǎo)致了農(nóng)地的過(guò)速非農(nóng)化和城市土地的粗放利用。例如，本來(lái)用于解決城市土地存量合理化利用的土地儲(chǔ)備制度體系，現(xiàn)在卻成為農(nóng)地非農(nóng)化的重要助推器(中國(guó)土地政策改革課題組，2006)，導(dǎo)致地方政府大量、突擊征收農(nóng)村集體土地，而這些土地卻因?yàn)槿狈τ行У男枨蠖罅块e置。

其次，更為根本的是，通過(guò)土地批租實(shí)現(xiàn)的土地財(cái)政收入是不可持續(xù)的，隱藏并積累了城市公共財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)閮H僅通過(guò)土地批租實(shí)現(xiàn)的收入，意味著政府提前支取了城市土地未來(lái)50年或70年的收益。雖然能夠暫時(shí)緩解現(xiàn)有的財(cái)政難題，但卻沒(méi)有真正解決財(cái)政赤字問(wèn)題，并使大量的城市土地資產(chǎn)沉淀下去，造成城市土地資產(chǎn)的極大浪費(fèi)。不僅如此，因?yàn)橥恋嘏庵贫忍崆巴钢Я顺鞘形磥?lái)的財(cái)政收入，因此，在“寅吃卯糧”的同時(shí)隱藏并積累了城市財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)。

四、財(cái)產(chǎn)稅與耕地保護(hù)

財(cái)產(chǎn)稅是指對(duì)居民和法人的財(cái)產(chǎn)所課征的稅收，財(cái)產(chǎn)一般包括動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，由于對(duì)動(dòng)產(chǎn)的稅收具有不穩(wěn)定性，所以一般所指的財(cái)產(chǎn)稅是指不動(dòng)產(chǎn)稅，又稱之為房地產(chǎn)稅，在我國(guó)也稱之為物業(yè)稅。房地產(chǎn)稅收有三個(gè)部分：一是對(duì)保有環(huán)節(jié)的征收；二是對(duì)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的交易行為的征收；三是對(duì)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的收益征收。分別稱之為不動(dòng)產(chǎn)保有稅、不動(dòng)產(chǎn)取得稅、不動(dòng)產(chǎn)所得稅。按照一般的規(guī)則，財(cái)產(chǎn)課稅是對(duì)財(cái)富存量的課稅，所得課稅則是對(duì)財(cái)富的流量課稅，所以，通常意義上的財(cái)產(chǎn)稅是對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅。縱觀各國(guó)的稅收制度，多數(shù)國(guó)家的做法是：不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收作為地方稅，不動(dòng)產(chǎn)取得稅(遺產(chǎn)和贈(zèng)與稅、購(gòu)置稅、印花稅)作為中央稅或省級(jí)政府稅收，不動(dòng)產(chǎn)所得稅作為中央稅。例如，美國(guó)，聯(lián)邦政府的主要稅收來(lái)源是所得稅(公司所得稅和個(gè)人所得稅)，州政府的主要稅收來(lái)源是消費(fèi)稅，而基層政府的主要稅收來(lái)源是財(cái)產(chǎn)稅，財(cái)產(chǎn)稅96％歸基層政府。雖然我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)也有稅收調(diào)節(jié)，但主要是針對(duì)房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，且對(duì)居民不動(dòng)產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)的稅收免征。這種“重流轉(zhuǎn)，輕保有”的稅制設(shè)計(jì)，一方面助長(zhǎng)了對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度、過(guò)熱的需求，另一方面又形成了土地財(cái)富的極大沉淀，造成政府財(cái)政收入的嚴(yán)重漏損(參見(jiàn)表2)，所以，從實(shí)質(zhì)上看并不是一種真正的財(cái)產(chǎn)稅制度。

在發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，財(cái)產(chǎn)稅是地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源。就財(cái)產(chǎn)稅占地方稅收收入的情況來(lái)看，根據(jù)OECD組織1994年的資料，財(cái)產(chǎn)稅在地方政府稅收中，聯(lián)邦制國(guó)家如美國(guó)占75.8％，加拿大占82.6％，澳大利亞占99.6％。在單一制國(guó)家中，如英國(guó)占95.6％，荷蘭占66.9％，法國(guó)占26％(林家彬、烏蘭，2006)。這為我國(guó)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)軌提供了很好的借鑒。表2表明我國(guó)在土地稅收上的設(shè)置雖然不少，但占地方政府稅收的比重卻很低，主要的原因就是沒(méi)有實(shí)施包括居民住宅在內(nèi)的全面的財(cái)產(chǎn)稅。實(shí)施財(cái)產(chǎn)稅不僅為地方政府找到了稅收穩(wěn)定的、合理的來(lái)源，有利于地方政府減低謀求預(yù)算外收入的動(dòng)機(jī)，而且也有助于地方政府從“投資型政府”向“服務(wù)型政府”的轉(zhuǎn)變，這兩方面都有助于減少農(nóng)地非農(nóng)化的壓力。房地產(chǎn)的增值有三個(gè)主要的源泉：私人投資、政府公共產(chǎn)品提供和城市化。政府在城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)方面的投資通過(guò)資本化提高了房地產(chǎn)的價(jià)值，城市化帶來(lái)住房需求的增加，進(jìn)而提高房地產(chǎn)價(jià)值。所以，房地產(chǎn)增值不是私人行為帶來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格的升值，是一種正外部效應(yīng)的結(jié)果，房地產(chǎn)稅可以承擔(dān)的一個(gè)重要功能是房地產(chǎn)價(jià)值的溢價(jià)回收(丁成日，2006)。反過(guò)來(lái)，政府要想通過(guò)財(cái)產(chǎn)稅提高地方政府收入，就必須很好地提供城市公共產(chǎn)品以提高房地產(chǎn)價(jià)值，而不再盲目地投資于制造業(yè)。這樣既能做到稅收“來(lái)自于民，用之于民”的政府服務(wù)，又能減少政府對(duì)企業(yè)的行政干預(yù)。

工業(yè)化、城市化是農(nóng)地非農(nóng)化的客觀需求，保護(hù)耕地也不是要完全限制農(nóng)地的非農(nóng)化。這里的關(guān)鍵是要對(duì)非農(nóng)化的土地進(jìn)行集約化利用，消除由于制度因素帶來(lái)的主觀上的過(guò)速擴(kuò)張。財(cái)產(chǎn)稅的實(shí)施是一個(gè)很好的工具，既增加土地使用者或占有者的持有成本，又為政府提供穩(wěn)定的財(cái)政來(lái)源，消除了地方政府對(duì)土地征用的客觀動(dòng)因。政府要想獲取更多的收入，必須加大城市公共產(chǎn)品的供給，做大房地產(chǎn)稅基，集約化地開(kāi)發(fā)土地，并由此帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而不是粗放化地利用土地，靠不斷的土地非農(nóng)化來(lái)維持財(cái)政收入。我國(guó)城市化進(jìn)程中，城市的外延發(fā)展和過(guò)度擴(kuò)張使得我國(guó)城市土地的利用效率非常低下，土地浪費(fèi)十分驚人(張良悅等，2008)。統(tǒng)計(jì)表明，2005年我國(guó)地級(jí)以上城市居民人均用地面積已經(jīng)達(dá)到133平方米，比國(guó)家規(guī)定的城市規(guī)劃建設(shè)用地最高限額超出33平方米，我國(guó)城市的容積率只有0.33，而國(guó)外的一些城市則達(dá)到和超過(guò)了2.0(北京天則經(jīng)濟(jì)研究所《中國(guó)土地問(wèn)題課題組》，2007)。

不動(dòng)產(chǎn)管理制度范文第4篇

在目前的不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)中，日益增多的行政訴訟和隨之而來(lái)的行政賠償案例，讓登記從業(yè)人員和業(yè)內(nèi)專家開(kāi)始反思登記行為本身存在的問(wèn)題，這也正是當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記的主要風(fēng)險(xiǎn)之一。因此，如何在不動(dòng)產(chǎn)登記中做到登記行為合法有效、登記服務(wù)優(yōu)質(zhì)高效以及有效預(yù)防和減少行政訴訟與行政賠償風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，已成為擺在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)面前的重要課題。如果能夠?qū)⒑弦?guī)管理模式引入不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)當(dāng)中，或可對(duì)此類風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施有效的規(guī)避、防范和控制，以達(dá)到最優(yōu)化的服務(wù)與管理效能。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記合規(guī)管理的定義

所謂不動(dòng)產(chǎn)登記合規(guī)管理，是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)通過(guò)主動(dòng)發(fā)現(xiàn)登記程序各環(huán)節(jié)的內(nèi)部違規(guī)情形來(lái)有效識(shí)別行政訴訟與行政賠償發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，并且及時(shí)采取適當(dāng)措施予以糾正、中斷、制止的行為。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記主要違規(guī)情形

從房地產(chǎn)登記涉訟案例來(lái)看，違規(guī)登記是不動(dòng)產(chǎn)登記中損害登記申請(qǐng)人及利害關(guān)系人合法利益，最終導(dǎo)致行政訴訟與行政賠償結(jié)果的主要原因。在實(shí)務(wù)中，違規(guī)登記的情形主要有兩種：程序違規(guī)和實(shí)體違規(guī)。

1.程序違規(guī)

程序違規(guī)主要存在兩種情況。（1）在受理之初因疏忽未鑒別出不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)頒發(fā)的權(quán)利證書（證明）的真?zhèn)?，或?huì)導(dǎo)致錯(cuò)誤登記。（2）在之后的不動(dòng)產(chǎn)登記程序各環(huán)節(jié)中，登記工作人員未嚴(yán)格依照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行當(dāng)場(chǎng)一次性告知，仔細(xì)查驗(yàn)，實(shí)地查看，客觀調(diào)查，審慎核查，準(zhǔn)確、完整、清晰登簿，按照權(quán)限查詢等而導(dǎo)致登記錯(cuò)誤。

2.實(shí)體違規(guī)

實(shí)體違規(guī)主要指登記工作人員對(duì)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)法律條文的理解和運(yùn)用產(chǎn)生偏差或登記行為未有現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)上的任何依據(jù)而導(dǎo)致的違規(guī)行為，主要表現(xiàn)為：（1）不作為，即應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀牟挥璧怯?。?）亂作為，即收件錯(cuò)漏的給予登記、法律法規(guī)明確規(guī)定不予登記的竟然登記。

三、構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)登記合規(guī)管理的路徑

1.崗位合規(guī)手冊(cè)

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)崗位合規(guī)手冊(cè)的制定和修改是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的一系列相關(guān)制度和相應(yīng)操作的即時(shí)持續(xù)完善過(guò)程，是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)建立有效內(nèi)部控制機(jī)制的基礎(chǔ)和核心。

不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)繁雜精細(xì)，稍有不慎就會(huì)操作失誤，如未及時(shí)發(fā)現(xiàn)，最易導(dǎo)致行政訴訟與行政賠償風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。為理清各類業(yè)務(wù)頭緒，便于記憶，讓定期輪崗、交流崗位、調(diào)動(dòng)崗位、新進(jìn)崗位的登記工作人員能夠較快勝任本職工作，構(gòu)建登記安全“鐵打的營(yíng)盤”， 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)編撰崗位合規(guī)手冊(cè)―― 《各類登記安全操作指南》，包括規(guī)章制度、簡(jiǎn)要說(shuō)明、操作步驟、注意事項(xiàng)、快捷方式、關(guān)鍵點(diǎn)、易錯(cuò)點(diǎn)、小竅門、口訣等。

2.全程動(dòng)態(tài)監(jiān)管

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可設(shè)立由三位及以上單數(shù)的不動(dòng)產(chǎn)登記專家組成審核委員會(huì)，平時(shí)可設(shè)合規(guī)管理部門，由審核委員會(huì)成員推薦或兼任專職合規(guī)管理人員，在接待申請(qǐng)-初審-受理-查驗(yàn)-登簿-發(fā)證各環(huán)節(jié)依次循環(huán)形成的不動(dòng)產(chǎn)登記程序中定時(shí)定崗檢查、隨時(shí)隨機(jī)抽查、定期全程排查，以期主動(dòng)發(fā)現(xiàn)內(nèi)部違規(guī)問(wèn)題后及時(shí)采取適當(dāng)補(bǔ)救措施加以糾正，并撰寫合規(guī)崗位責(zé)任到人制度、月度年度合規(guī)報(bào)告、違規(guī)調(diào)查處理意見(jiàn)、合規(guī)改進(jìn)措施、合規(guī)完善建議等。這一以服務(wù)不動(dòng)產(chǎn)登記當(dāng)事人為宗旨而實(shí)施的全程動(dòng)態(tài)監(jiān)管過(guò)程，首先可有效減少不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)各業(yè)務(wù)職能部門間相互推諉扯皮現(xiàn)象的發(fā)生；其次可促使不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的工作人員自覺(jué)運(yùn)用相關(guān)法律法規(guī)以及單位規(guī)章制度來(lái)嚴(yán)格約束自身的登記行為；再者可以為單位營(yíng)造濃厚的合規(guī)氛圍，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)逐步形成合規(guī)文化奠定良好的思想基礎(chǔ)。

3.合規(guī)績(jī)效考核

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可在現(xiàn)行的績(jī)效考核機(jī)制中納入合規(guī)管理獎(jiǎng)懲制度，即增加績(jī)效考核中合規(guī)管理的比重，也就是說(shuō)在績(jī)效工資中分配一定比例的合規(guī)考核工資，確立合規(guī)有獎(jiǎng)、違規(guī)重罰制度，可有效激勵(lì)登記工作人員防微杜漸、未雨綢繆、樹(shù)立合規(guī)意識(shí)、嚴(yán)格依法辦事、嚴(yán)謹(jǐn)合規(guī)操作、嚴(yán)守合規(guī)底線。

4.合規(guī)學(xué)習(xí)培訓(xùn)研討

（1）可組織登記工作人員進(jìn)行內(nèi)部的法律法規(guī)、規(guī)章制度學(xué)習(xí)，并定期檢驗(yàn)學(xué)習(xí)成果，比如通過(guò)考試或者內(nèi)部技能競(jìng)賽等方式，讓登記工作人員能在實(shí)踐過(guò)程中不斷地鞏固和提升對(duì)合規(guī)登記的認(rèn)識(shí)。

不動(dòng)產(chǎn)管理制度范文第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；登記審核；管理制度

中圖分類號(hào)：F239 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2014年8月21日

自改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度逐漸提升，在眾多行業(yè)中，能夠?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)最大推動(dòng)力的，非房地產(chǎn)業(yè)莫屬。為了保證房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了一系列相關(guān)政策制度，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行管理。然而，由于相關(guān)法律法規(guī)、規(guī)章制度等不夠完善，使得我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中還存在一些問(wèn)題，尤其是房地產(chǎn)登記審核管理制度存在一些漏洞，其對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的阻礙作用已經(jīng)愈加明顯，如何加強(qiáng)房地產(chǎn)登記審核管理制度，是亟待解決的重大問(wèn)題。

一、我國(guó)房地產(chǎn)登記審核管理制度概述

（一）房地產(chǎn)登記制度相關(guān)概念。房地產(chǎn)登記，也就是人們通常所說(shuō)的不動(dòng)產(chǎn)登記，它指的是當(dāng)事人向國(guó)家房地產(chǎn)相關(guān)的機(jī)關(guān)單位提出登記申請(qǐng)，而國(guó)家法定機(jī)關(guān)再依據(jù)現(xiàn)有的相關(guān)法律制度對(duì)房產(chǎn)、地產(chǎn)等產(chǎn)權(quán)信息進(jìn)行審核、匯總，統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)客體信息，從而對(duì)房地產(chǎn)信息及所有人進(jìn)行權(quán)力賦予和界定的一項(xiàng)制度。房地產(chǎn)登記制度所發(fā)揮作用的強(qiáng)弱，直接受相關(guān)法律法規(guī)、相關(guān)部門的執(zhí)行力度等因素的影響。同時(shí)，房地產(chǎn)登記制度管理是否執(zhí)行到位，也直接關(guān)系到該行業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。

（二）房地產(chǎn)登記相關(guān)制度管理程序。房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)的性質(zhì)，且擁有權(quán)、使用權(quán)的期限都相對(duì)較長(zhǎng)，在其權(quán)利歸屬的劃分中，難免會(huì)因產(chǎn)權(quán)交接等原因產(chǎn)生一些權(quán)利不明的問(wèn)題。為了能夠更好地解決因產(chǎn)權(quán)歸屬帶來(lái)的糾紛，房地產(chǎn)登記相關(guān)制度必須要不斷完善。目前，我國(guó)與房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)登記制度作出了基本規(guī)定，在房地產(chǎn)登記具體事宜中，還要受到地區(qū)、當(dāng)?shù)卣畽C(jī)關(guān)、經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)發(fā)展的各因素的約束。因此，房地產(chǎn)登記必須在符合法律規(guī)定的條件下，由權(quán)力機(jī)關(guān)進(jìn)行切實(shí)的實(shí)施，才能發(fā)揮其產(chǎn)權(quán)界定、公示、管理等功能。我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)登記模式為：由房地產(chǎn)行政管理部門擔(dān)任登記機(jī)關(guān)，實(shí)行房地產(chǎn)權(quán)強(qiáng)制登記制度。

二、我國(guó)房地產(chǎn)登記審核管理制度存在的問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)相關(guān)法律存在缺陷。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)秩序的要求也越來(lái)越急迫，我國(guó)《物權(quán)法》的建立，在一定程度上有效地解決了房地產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題。然而，隨著房地產(chǎn)行業(yè)越做越大，現(xiàn)有的法律已經(jīng)不能夠完全滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求。房地產(chǎn)登記相關(guān)法律多數(shù)是作為其他法律的附帶內(nèi)容，卻并未形成一個(gè)完善的、系統(tǒng)的法律體系，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)相關(guān)立法滯后，法律執(zhí)行效率低下。并且，現(xiàn)有的法律產(chǎn)權(quán)很多都是針對(duì)多年前的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)而制定，市場(chǎng)對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用未能在法律中體現(xiàn)出來(lái)，而如今，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易又是一項(xiàng)重要的經(jīng)濟(jì)手段，法律與市場(chǎng)脫離，那么房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)、權(quán)利轉(zhuǎn)讓等問(wèn)題越來(lái)越多，由此而產(chǎn)生的矛盾和糾紛也越來(lái)越嚴(yán)重。于當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，合法權(quán)益受到了侵害；于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)說(shuō)，這是一大進(jìn)步的障礙；于國(guó)家來(lái)說(shuō)，這是關(guān)系到民生民計(jì)、社會(huì)安定的大問(wèn)題。

（二）房地產(chǎn)登記制度不夠完善。房地產(chǎn)登記制度存在的最明顯的問(wèn)題就是與房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)難以達(dá)到統(tǒng)一。在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制過(guò)渡的大背景下，房地產(chǎn)能夠如此迅速地發(fā)展起來(lái)，是一件偉大的事情。然而，正是由于經(jīng)濟(jì)體制的變化，導(dǎo)致了房地產(chǎn)登記制度的建立難以跟得上經(jīng)濟(jì)發(fā)展的腳步。現(xiàn)如今，房地產(chǎn)登記制度中，國(guó)家權(quán)力機(jī)關(guān)的干預(yù)過(guò)多，甚至出現(xiàn)了國(guó)家干涉阻礙房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的情況。房地產(chǎn)登記中某些事項(xiàng)，如房地產(chǎn)行政主管部門可以全權(quán)代表政府對(duì)房產(chǎn)的所有權(quán)及延伸出的典權(quán)、抵押權(quán)等進(jìn)行審核登記。這種登記審核管理制度可以有效地保護(hù)房產(chǎn)權(quán)利所有人的合法權(quán)益，但不能否認(rèn)，這樣的制度也嚴(yán)重地影響了國(guó)家機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)行政管理職能的發(fā)揮?，F(xiàn)有房地產(chǎn)登記審核管理制度的弊端越來(lái)越明顯，近期，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，不能忽略制度上所帶來(lái)的負(fù)面影響。為了能夠讓房地產(chǎn)市場(chǎng)盡快恢復(fù)，完善的房地產(chǎn)登記審核管理制度必不可少。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)登記審核管理制度的方案

（一）建立健全房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)。目前，我國(guó)實(shí)行中國(guó)特色的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的道路，還是相關(guān)法律的建立，既要考慮到國(guó)家政府機(jī)關(guān)職能的發(fā)揮，又要考慮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律。兩者并重，才能讓法律更為符合我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，維護(hù)相關(guān)人員的合法權(quán)益。以健全的法律法規(guī)為依據(jù)的房地產(chǎn)登記審核管理制度的建立和完善，可以有效地發(fā)揮國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控作用，同時(shí)也不會(huì)影響市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的建設(shè)，進(jìn)一步明確房地產(chǎn)登記的權(quán)利、責(zé)任，規(guī)范登記操作過(guò)程。如此一來(lái)，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記一旦完成，便可立即產(chǎn)生法律效用。避免因?yàn)榉康禺a(chǎn)歸屬權(quán)認(rèn)識(shí)不清、內(nèi)容登記不詳?shù)葥p害相關(guān)人員的權(quán)利和利益?，F(xiàn)如今，我國(guó)《物權(quán)法》已明確規(guī)定，統(tǒng)一的登記辦法、統(tǒng)一的登記范圍、統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)等條件下所進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，才能夠得到國(guó)家機(jī)關(guān)的認(rèn)可。房地產(chǎn)登記相關(guān)法律的程序性內(nèi)容已經(jīng)相對(duì)完善，但由于具有繁多復(fù)雜、較為瑣碎等特征，就要求其必須有相關(guān)的配套法律共同執(zhí)行，確定房地產(chǎn)登記的類型等相關(guān)事宜，保證法律的執(zhí)行能夠發(fā)揮到其應(yīng)有的作用。

（二）根據(jù)已有法律，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)權(quán)整合。所謂房地產(chǎn)，既包括房屋，也包括土地，二者雖有區(qū)別，但在房地產(chǎn)登記審核管理中，更有著密不可分的聯(lián)系。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易中，土地的擁有權(quán)和使用權(quán)主要是以房屋的權(quán)利歸屬來(lái)體現(xiàn)。在房地產(chǎn)事業(yè)的實(shí)際運(yùn)行過(guò)程中，房屋和土地基本是保持一致的步調(diào)。世界上許多國(guó)家對(duì)于土地和房屋權(quán)利的管理都是將二者歸結(jié)到一起，進(jìn)行統(tǒng)一的管理，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)權(quán)實(shí)際上是一種權(quán)利。在以前的中國(guó)，土地權(quán)和房屋權(quán)是分立的。近年來(lái)，兩種權(quán)利的分開(kāi)造成了種種問(wèn)題，開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋出售給購(gòu)房者之后，購(gòu)房者只持有房產(chǎn)證，而沒(méi)有地產(chǎn)證。這就造成了房地產(chǎn)權(quán)利分開(kāi)，容易出現(xiàn)權(quán)利不明等情況。正是由于這個(gè)原因，我國(guó)在《物權(quán)法》中規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記，在《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例（征求意見(jiàn)稿）》中將地權(quán)與房權(quán)整合到一起，實(shí)現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)登記整合。然而，由于這一制度的實(shí)施時(shí)間有限，在登記審核管理方面還未能做到盡善盡美。造成了如今雖然有法律與制度的支持，但在實(shí)際操作中總是問(wèn)題不斷的情況。因此，必須進(jìn)一步對(duì)房地產(chǎn)登記審核管理制度進(jìn)行完善，根據(jù)目前房地產(chǎn)狀況進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，讓政策與制度在實(shí)際的執(zhí)行中能夠發(fā)揮更大的作用。

（三）完善房地產(chǎn)登記損害賠償制度。房地產(chǎn)登記審核管理相關(guān)部門要積極承擔(dān)起應(yīng)有的責(zé)任，以專業(yè)的手段進(jìn)行高效率的管理。房地產(chǎn)登記審核過(guò)程中，一旦出現(xiàn)紕漏，將會(huì)給當(dāng)事人帶來(lái)極大的經(jīng)濟(jì)、名譽(yù)上的損失。而房地產(chǎn)登記損失的造成可能是由于房地產(chǎn)交易的某一方參與者的不法行為與房地產(chǎn)登記部門的錯(cuò)誤等多種原因共同造成的。那么，如何對(duì)利益受到損失的當(dāng)事人進(jìn)行賠償，這是一個(gè)難題。就目前的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢(shì)來(lái)看，錯(cuò)誤登記的賠償應(yīng)當(dāng)選擇這樣一種方式：當(dāng)核實(shí)當(dāng)事人利益確實(shí)受到了損失，并且房地產(chǎn)登記部門的錯(cuò)誤是原因之一（或是全部責(zé)任）后，應(yīng)當(dāng)先由國(guó)家行政機(jī)關(guān)賠償全部損失，并根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)追究其他涉事單位、個(gè)人的責(zé)任，使其付出相應(yīng)的賠償，同時(shí)國(guó)家行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在法院的判決下，確定好應(yīng)當(dāng)賠償?shù)姆蓊~。另外，當(dāng)事人也應(yīng)當(dāng)積極尋找合理的途徑來(lái)索取賠償，維護(hù)自己的合法權(quán)益。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展需要合理而完善的管理制度作為支撐。加強(qiáng)房地產(chǎn)登記審核管理制度，是推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要一步，隨著法律和制度的建立和完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)必然會(huì)走上更快的發(fā)展之路。

主要參考文獻(xiàn)：