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關(guān)于買房的法律知識(shí)范文第1篇

關(guān)鍵詞:小產(chǎn)權(quán)房;法規(guī);政治體制;保障利益

中圖分類號(hào):DF461 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:B 文章編號(hào):1009-9166(2010)020(C)-0256-01

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)近年來(lái)以一種近乎狂熱的速度在發(fā)展著,然而在諸如房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲,房地產(chǎn)投機(jī)行為逐漸增多等眾多問(wèn)題中,“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題也受到人們的普遍關(guān)注。

按照不同角度的解釋,“小產(chǎn)權(quán)房”有多種定義,按房屋產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)來(lái)區(qū)分,縣級(jí)及以上人民政府主管部門頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)房,由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或村(居)委會(huì)頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫小產(chǎn)權(quán)房。具體來(lái)說(shuō)“小產(chǎn)權(quán)房”就是指在農(nóng)民集體所有的土地上,由開(kāi)發(fā)商和村委會(huì)合作或村委會(huì)自行組織開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋,在未交納土地出讓金和各種稅費(fèi)的情況下自行銷售,并向購(gòu)房者發(fā)放由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府制作的“房產(chǎn)證”。

一、“小產(chǎn)權(quán)房”的現(xiàn)狀

歸結(jié)來(lái)說(shuō)來(lái)說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀如下:

(一)規(guī)模龐大,涉及面廣。據(jù)統(tǒng)計(jì),目前我國(guó)住宅總量在186億平方米左右,其中高達(dá)66億平方米面積的住房屬于小產(chǎn)權(quán)房,占比超過(guò)1/3。全國(guó)各大城市的小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量驚人,在深圳小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量占市場(chǎng)總量的49%。北京、上海的小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量占市場(chǎng)總量皆為22%左右,西安小產(chǎn)權(quán)房已占市場(chǎng)總量的25%―30%,鄭州、廣州等城市的小產(chǎn)權(quán)房屋數(shù)量也都在20%以上。

(二)價(jià)格低,客觀需求量大。小產(chǎn)權(quán)房難以控制的最根本原因是其價(jià)格與現(xiàn)今高房?jī)r(jià)相比要低很多。除去土地出讓金和開(kāi)發(fā)商過(guò)于瘋狂的利潤(rùn)攫取部分,小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)成本變得非常低,所以其價(jià)格一般僅占同地區(qū)商品房?jī)r(jià)格的1/3甚至更低。

(三)法律依據(jù)不足。小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的泛濫來(lái)了許多隱性問(wèn)題,一方面買房人的利益很難得到保障。小產(chǎn)權(quán)房的買賣,因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定,雙方所簽合同為無(wú)效合同,無(wú)法在房屋管理部門進(jìn)行權(quán)利登記,買房人在交付房款后并未獲得房屋的所有權(quán)。因此,一旦發(fā)生相關(guān)當(dāng)事人主張購(gòu)買行為無(wú)效或者國(guó)家按照法律規(guī)定進(jìn)行整頓時(shí),買房人的利益很難得到保障。另一方面建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房,從表面看,農(nóng)民是獲得了很高的收益,但其實(shí),農(nóng)民失去了土地使用權(quán)意味著失去了最基本的生活保障。

二、解決途徑的幾點(diǎn)分析

(一)明確小產(chǎn)權(quán)房的不合法性,進(jìn)一步完善相關(guān)法律、法規(guī)。我國(guó)目前有關(guān)土地管理的法律法規(guī)還不健全、不完善,有些甚至是相互沖突矛盾的。面對(duì)強(qiáng)烈的社會(huì)爭(zhēng)議和小產(chǎn)權(quán)房屢禁不止的行為,應(yīng)明確小產(chǎn)權(quán)房處置的時(shí)段,對(duì)現(xiàn)已經(jīng)完工出售的小產(chǎn)權(quán)房列為處置的范圍,對(duì)未建或正建的小產(chǎn)權(quán)房立即叫停;公告社會(huì),對(duì)以后再建的小產(chǎn)權(quán)房一律拆除,并追究當(dāng)事人的法律責(zé)任。

(二)處理現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房,加強(qiáng)保障性住房建設(shè)。全國(guó)各地已經(jīng)銷售的小產(chǎn)權(quán)房不在少數(shù),強(qiáng)行拆除不利于社會(huì)穩(wěn)定及社會(huì)資源的節(jié)約,應(yīng)當(dāng)采取懲罰和改造的方法。對(duì)于已銷經(jīng)售的小產(chǎn)權(quán)房,購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交土地出讓金,以取得合法產(chǎn)權(quán)證書。對(duì)未銷售的房屋,可將其轉(zhuǎn)為保障性住房。國(guó)家正在實(shí)行加大建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的政策,但是建設(shè)進(jìn)度卻緩慢,所以建議將尚未銷售的小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)換為保障性住房,將其從不合法的位置提升到社會(huì)公益性位置,在一定程度上可以緩解我國(guó)保障性住房不足的情況。

(三)政府應(yīng)當(dāng)積極探索新的住房生產(chǎn)和分配制度,控制商品房?jī)r(jià)格,減少城市居民購(gòu)買小商品房的需求。一方面,在暴利的推動(dòng)下,中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)異常繁榮。另一方面,地方政府和開(kāi)發(fā)商借法律法規(guī)的漏洞,刻意推高地價(jià)、房?jī)r(jià),造成了新的社會(huì)矛盾。而且,在開(kāi)發(fā)商模式的設(shè)計(jì)中,地方政府還承擔(dān)特殊的責(zé)任――通過(guò)提供大量的廉租房、兩限房、經(jīng)濟(jì)適用房(俗稱“三類房”)來(lái)解決中低收入人群的住房改善問(wèn)題。

(四)提高征地補(bǔ)償,保障農(nóng)民集體利益。對(duì)于沒(méi)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的、處于社會(huì)最低階層的農(nóng)民而言,土地是他們生存的根本。國(guó)家低價(jià)征收農(nóng)民的土地,農(nóng)民再輾轉(zhuǎn)反側(cè)移居他鄉(xiāng),對(duì)農(nóng)民而言這怎么算都是一筆不合算的交易。想要更好地阻止農(nóng)民賣地給開(kāi)發(fā)商,政府應(yīng)當(dāng)完善征地補(bǔ)償制度,將生態(tài)補(bǔ)償納入補(bǔ)償范圍,提高征地補(bǔ)償費(fèi),合理的征地補(bǔ)償費(fèi)再加上法律的約束才能與開(kāi)發(fā)商給出的利益相抗衡。

(五)加大監(jiān)控力度,嚴(yán)懲違法三方。與合法產(chǎn)權(quán)的房屋一樣,小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)也聯(lián)系著農(nóng)民、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、基層政府三方的利益。不過(guò)這其中應(yīng)當(dāng)負(fù)首要責(zé)任是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,這些房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為躲避交納土地出讓金而將目光瞄向了農(nóng)村集體土地,以低廉的成本建設(shè)房屋,然后以的商品房的形式賣出。對(duì)這部分知法犯法的開(kāi)發(fā)商,應(yīng)當(dāng)根據(jù)其造成的危害程度,采取罰款、吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照或是降低資質(zhì)等懲罰措施。農(nóng)民在這個(gè)過(guò)程中雖然是弱勢(shì)群體,對(duì)這部分農(nóng)民應(yīng)當(dāng)給予一定的罰款和法律知識(shí)教育。過(guò)錯(cuò)的第三方是基層政府,在合法土地出過(guò)程中基層政府得不到出讓金,其財(cái)政不寬裕,缺乏抵制開(kāi)發(fā)商誘惑的能力,這也是小產(chǎn)權(quán)房得以建設(shè)的根本原因。

作者單位:四川大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院

作者簡(jiǎn)介:黃敏(1988― ),女,漢族,四川內(nèi)江人,本科生,四川大學(xué)金融工程學(xué)生。

參考文獻(xiàn):

關(guān)于買房的法律知識(shí)范文第2篇

【關(guān)鍵詞】法治媒體 新媒體 互聯(lián)網(wǎng)思維 內(nèi)容 服務(wù)

隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，新媒體發(fā)展迅猛，傳播主體大眾化、傳播內(nèi)容多元化、傳播速度快范圍廣，使得新媒體正在逐步取代傳統(tǒng)媒體成為使用率最高的媒體形態(tài)。相比之下，紙質(zhì)報(bào)紙、紙質(zhì)雜志、電視、廣播電臺(tái)等傳統(tǒng)媒體的用戶使用比例下跌明顯。如何加快傳統(tǒng)媒體與新興媒體的融合發(fā)展，新媒體格局下傳統(tǒng)法治媒體如何破題，成為擺在遼寧法制報(bào)人面前十分緊迫的新課題。

一、新媒體給法治媒體帶來(lái)的挑戰(zhàn)和機(jī)遇

1.新媒體分流大批受眾。有資料顯示，中國(guó)是目前世界上使用社交媒體比例最高的國(guó)家，平均每人每天有5.8小時(shí)的時(shí)間上網(wǎng)。以前受眾是從電視、報(bào)紙、雜志和廣播獲得信息，而今天大眾信息的來(lái)源則大多是通過(guò)微博、微信、QQ、論壇等新媒體。這種分流，使得傳統(tǒng)媒體的用戶大量流失，影響力也日漸式微。

2.法治媒體迎來(lái)最好時(shí)代。盡管傳統(tǒng)媒體受新媒體沖擊明顯，但對(duì)于法治媒體來(lái)說(shuō)，這卻是一個(gè)最好的時(shí)代。我國(guó)的法治媒體是在后國(guó)家重建法制的形勢(shì)下應(yīng)運(yùn)而生。30多年來(lái)，在宣傳和普及法律、提高全社會(huì)法律意識(shí)等方面起到了重要的作用。而以黨的十八屆三中全會(huì)為起點(diǎn)，以四中全會(huì)為標(biāo)志，中國(guó)進(jìn)入重法時(shí)代。法治媒體作為傳播法律知識(shí)、提升法律素質(zhì)、培育法治文化、弘揚(yáng)法治精神的主要載體和重要陣地，完全可以借助新媒體快捷靈活、形式多樣、傳播廣泛等特點(diǎn)，獲得新一輪發(fā)展良機(jī)。

二、有效推進(jìn)傳統(tǒng)法治媒體與新媒體融合發(fā)展

1.利用好法治媒體無(wú)以倫比的公信力。媒體公信力是指新聞媒體本身所具有的一種被社會(huì)公眾所信賴的內(nèi)在力量。據(jù)“2015中國(guó)信用小康指數(shù)”之“媒體公信力調(diào)查”結(jié)果顯示，在不同類型媒體公信力排名中，電視以54.6%的得票率依然高居榜首，緊隨其后的是報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)和廣播，微信與微博分列第五、第六位?？梢?jiàn)傳統(tǒng)媒體在公信力方面仍強(qiáng)于新媒體。而法治媒體相比其他媒體，更擁有無(wú)以倫比的公信力。此外，法治媒體具有強(qiáng)大的政治資源，因?yàn)槊總€(gè)法治媒體機(jī)構(gòu)，都是由司法機(jī)構(gòu)、司法機(jī)關(guān)作為后盾，這也成為發(fā)展的最重要資源優(yōu)勢(shì)。在推動(dòng)媒體融合的過(guò)程中，法治媒體要善于利用這一優(yōu)勢(shì)。

2.傳統(tǒng)媒體人要具備互聯(lián)網(wǎng)思維。新媒體時(shí)代，講究的是“互聯(lián)網(wǎng)+”，不管“+”的是什么，“互聯(lián)網(wǎng)”都要在前面。有人誤以為這里的“互聯(lián)網(wǎng)”是指技術(shù)手段，實(shí)則不然，它指的是互聯(lián)網(wǎng)思維。

就法治媒體而言，在媒體融合的背景下，傳統(tǒng)法治媒體從業(yè)工作者要轉(zhuǎn)化思維，把讀者思維轉(zhuǎn)向用戶思維，內(nèi)容思維轉(zhuǎn)向服務(wù)思維，條塊分割的思維轉(zhuǎn)向融合發(fā)展的思維，提升“互聯(lián)網(wǎng)+法治”能力，其目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)融媒體時(shí)代讀者、用戶對(duì)于法治新聞及其衍生產(chǎn)品的閱讀獲得感、體驗(yàn)滿足感。

3.專注內(nèi)容、強(qiáng)化服務(wù)，打造法治新媒。最近兩年，媒體融合成為業(yè)界討論的熱點(diǎn)，各種觀點(diǎn)和嘗試也有很多，卻鮮見(jiàn)有傳統(tǒng)媒體在這方面取得成功。有些媒體認(rèn)為媒體融合、報(bào)網(wǎng)互動(dòng)就是把報(bào)紙的內(nèi)容搬到網(wǎng)上，這種理解無(wú)疑是錯(cuò)誤的。

其實(shí)，報(bào)網(wǎng)互動(dòng)也好，媒體融合也好，指向的都是新工具，而媒體的核心任務(wù)是提供信息。真正的媒體融合，應(yīng)該是遵循互聯(lián)網(wǎng)傳播規(guī)律生產(chǎn)適合網(wǎng)絡(luò)傳播的內(nèi)容，并與用戶進(jìn)行有效的互動(dòng)交流與共同生產(chǎn)。不管什么時(shí)候，我們一定要相信好內(nèi)容的力量。

除了專注內(nèi)容之外，作為法治新媒體，還應(yīng)強(qiáng)化其服務(wù)功能和屬性，以服務(wù)決定其價(jià)值。

三、遼寧法制報(bào)正努力打造遼沈地區(qū)最有影響的法治新媒

遼寧法制報(bào)新媒體事業(yè)部成立于2015年1月，目前負(fù)責(zé)報(bào)社的官方微信、微博以及網(wǎng)站的內(nèi)容制作、運(yùn)營(yíng)、更新和維護(hù)。現(xiàn)以遼寧法制報(bào)官方微信（ID：lnfzbwx）為例，介紹我們?cè)诖蛟旆ㄖ涡旅竭^(guò)程中的一些嘗試。

1.內(nèi)容為王，“法律急救包”閱讀近20萬(wàn)。遼寧法制報(bào)官微“堅(jiān)持輸出有實(shí)用價(jià)值的內(nèi)容”，以“法律性”和“服務(wù)性”為主導(dǎo)?，F(xiàn)在微信公眾號(hào)內(nèi)容同質(zhì)化嚴(yán)重，作為法治類官方微信，如何保持自己的特殊性是個(gè)大問(wèn)題。一定要根據(jù)新媒體的特點(diǎn)，打造實(shí)用性強(qiáng)又適宜傳播的內(nèi)容。

2015年7月7日，遼寧法制報(bào)官微推送了一條“法律急救包，人手一個(gè)”的內(nèi)容，將百姓平時(shí)能用得到的一些基礎(chǔ)法律知識(shí)和維權(quán)技巧進(jìn)行歸納整理，然后以類似點(diǎn)擊菜單的形式呈現(xiàn)。對(duì)于一條沒(méi)有爆點(diǎn)的內(nèi)容，2天多的時(shí)間，閱讀數(shù)10W+，最終這收獲近20萬(wàn)的閱讀和近2000的點(diǎn)贊。當(dāng)時(shí)，這條內(nèi)容的成功，給了我們很多啟發(fā)。概括來(lái)說(shuō)，新媒體在內(nèi)容制作上要做到快、準(zhǔn)、狠。

快，包括快速生成，快速，互聯(lián)網(wǎng)思維之下的采編，要求的是分秒必爭(zhēng)。既考驗(yàn)常態(tài)或應(yīng)急的采編能力，也考驗(yàn)數(shù)據(jù)的整合能力。準(zhǔn)，講的是基于大數(shù)據(jù)分析下的讀者、用戶的精準(zhǔn)研判分析。如今，在讀者變用戶時(shí)代，需要的是黏性，目標(biāo)是爭(zhēng)取鐵桿粉絲。狠，新媒體時(shí)代的基本法則是贏家通吃，必須要站到前排去，對(duì)于法治媒體而言，更要求定位的精準(zhǔn)與堅(jiān)定，所謂戰(zhàn)術(shù)是用己之長(zhǎng)克敵之短。

2.強(qiáng)化服務(wù)，“公告查詢”、“微信排行榜”吸引特定用戶。除了靠?jī)?nèi)容吸引粉絲，我們也考慮一個(gè)問(wèn)題，就是能不能給我們公眾號(hào)的特定粉絲提供他們所需要的工具，這個(gè)工具基于粉絲的高頻+剛性需求，從而達(dá)到粉絲留存和促活的目的。2016年6月29日，遼寧法制報(bào)法院公告查詢系統(tǒng)正式上線，我們將它植入到菜單欄里面，使得各級(jí)法院工作人員及當(dāng)事人可以通過(guò)遼寧法制報(bào)微信公眾平臺(tái)即時(shí)查詢法院公告。雖然這是一個(gè)很小的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品，但它精準(zhǔn)地滿足了用戶的強(qiáng)需求，所以注定是一個(gè)成功的產(chǎn)品。

此外我們還每周制作遼寧政法微信影響力排行榜。近兩年，遼寧很多的政法機(jī)關(guān)都開(kāi)通了官方微博、微信，通過(guò)新媒體信息、通報(bào)案情、擊碎謠言、辦理業(yè)務(wù)、與網(wǎng)友互動(dòng)。通過(guò)制作和遼寧政法微信影響力排行榜，樹(shù)立起遼寧法制報(bào)新媒體在遼寧政法新媒體中的權(quán)威性。同時(shí)由此將全省政法系統(tǒng)負(fù)責(zé)新媒體的人員聚到一起，也為后續(xù)開(kāi)展線上線下活動(dòng)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

3.通過(guò)解答法律咨詢，與粉絲形成互動(dòng)，增加粉絲黏性。如果說(shuō)公告查詢、遼寧政法微信排行榜是為了吸引特定用戶，那么我們依托百名律界精英組成的遼寧法制報(bào)維權(quán)律師團(tuán)，為最廣泛的人群進(jìn)行普法宣傳、解答他們的法律咨詢，既達(dá)到了宣傳法律、普及法律的目的，也為遼寧法制報(bào)的新媒體吸引了大批粉絲。

及時(shí)準(zhǔn)確解答粉絲的法律咨詢。作為專業(yè)而權(quán)威的法律媒體，遼寧法制報(bào)的微信、微博上經(jīng)常能收到很多用戶的法律咨詢。新媒體編輯及時(shí)將這些問(wèn)題反饋給維權(quán)律師團(tuán)成員，收到解答后再第一時(shí)間反饋給用戶。

創(chuàng)新形式，遼法微講堂受到好評(píng)。如何把“互聯(lián)網(wǎng)+法律服務(wù)”做得更好，是遼寧法制報(bào)新媒體事業(yè)部一直在考慮的問(wèn)題。2016年6月30日，第一期“遼法微講堂”上線，我們邀請(qǐng)專業(yè)房產(chǎn)律師就買房、收房過(guò)程中經(jīng)常遭遇的問(wèn)題進(jìn)行分析，并提供實(shí)用的維權(quán)技巧。這種通過(guò)微信直播進(jìn)行的法律講座，受到了用戶好評(píng)。其實(shí)關(guān)于“互聯(lián)網(wǎng)+法治”，還可以衍生出很多的內(nèi)容，如“互聯(lián)網(wǎng)+法律閱讀”、“互聯(lián)網(wǎng)+法學(xué)教育”等等，今后我們將結(jié)合自身能力去進(jìn)行嘗試。希望在“互聯(lián)網(wǎng)+”的推動(dòng)下，遼寧法制報(bào)的新媒體能走得更遠(yuǎn)。

四、法治新媒體發(fā)展過(guò)程中面臨的瓶頸和需要解決的問(wèn)題

1.缺錢又缺人。眾所周知，新媒體是很“燒錢”的，但在目前紙媒行業(yè)受到嚴(yán)重沖擊的大背景下，傳統(tǒng)廣告收入銳減，在這種情況下，報(bào)社往新媒體部門投入更多的資金是不現(xiàn)實(shí)的。另外由于工資不高等原因，目前傳統(tǒng)法治媒體的新媒體部門很難招聘到高水平的人才，只能是從編采隊(duì)伍中抽調(diào)人員。但由于傳統(tǒng)編采人員普遍缺乏互聯(lián)網(wǎng)思維，這使得很多法治新媒體缺乏“新”意。

2.困境也不能回避：缺少盈利模式。現(xiàn)在傳統(tǒng)媒體都在發(fā)展新媒體，核心目的就是為了盈利。但現(xiàn)在業(yè)內(nèi)有一句話，“不辦新媒體肯定死，辦了新媒體就是等死?！钡侥壳盀橹梗袊?guó)傳統(tǒng)媒體辦新媒體能盈利的，嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)是微乎其微的。

當(dāng)然也有新媒體通過(guò)策劃活動(dòng)，發(fā)硬廣賺廣告費(fèi)，但是受限于媒體影響力以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境，掙大錢還是比較難?？梢哉f(shuō)，盈利模式是困擾傳統(tǒng)媒體發(fā)展新媒體的突出問(wèn)題，而法治媒體由于市場(chǎng)化程度低、受眾面相對(duì)窄等原因，這一問(wèn)題尤為突出。

（作者單位：遼寧法制報(bào)社）

關(guān)于買房的法律知識(shí)范文第3篇

關(guān)鍵詞：規(guī)劃實(shí)施調(diào)查；規(guī)劃問(wèn)題調(diào)查；尊重民愿；

一、引言

隨著新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃的不斷推行，不少村莊成功實(shí)施規(guī)劃，取得了良好效果，但也有的村莊規(guī)劃因缺乏科學(xué)有效的引導(dǎo)措施和相應(yīng)的體制保障、地方政府與基層官員過(guò)于注重政績(jī)、農(nóng)民收入低和文化素質(zhì)低等問(wèn)題受阻。在我國(guó)總體上進(jìn)入“以工帶農(nóng)”、“以城帶鄉(xiāng)”的發(fā)展新階段，解決好新農(nóng)村建設(shè)中出現(xiàn)的問(wèn)題對(duì)于構(gòu)建和諧社會(huì)具有重要意義。目前，不少專家學(xué)者針對(duì)農(nóng)村規(guī)劃工作開(kāi)展了大量研究。傅德仁和黃耀志提出了基于公平理念的規(guī)劃建設(shè)途徑；林華和俞進(jìn)就新農(nóng)村規(guī)劃與城市規(guī)劃思維方法差異進(jìn)行辨析；李孟波從新農(nóng)村規(guī)劃產(chǎn)生的背景入手，深入分析新農(nóng)村規(guī)劃的實(shí)質(zhì)和作用，提出做好新農(nóng)村規(guī)劃應(yīng)遵循的原則和措施。本文則主要從農(nóng)民的角度出發(fā)，首先對(duì)前大郭村村民不接受首次規(guī)劃的原因進(jìn)行調(diào)查分析，然后就目前規(guī)劃工作對(duì)村民開(kāi)展調(diào)查，最后提出了規(guī)劃在充分考慮民愿的基礎(chǔ)可采取的措施。

二、河南省長(zhǎng)垣縣前大郭村規(guī)劃概況

（一）前大郭村概況

前大郭村地處豫北平原，隸屬河南省新鄉(xiāng)市長(zhǎng)垣縣常村鎮(zhèn)，位于長(zhǎng)垣縣城的西北方向，距縣城15km，距鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心8km，如圖1所示。村莊附近有大廣高速公路、長(zhǎng)濟(jì)高速公路，交通便利。村莊是獨(dú)立的行政村，占地150000m2。截至2012年5月，全村共有387戶人家，403處宅基地，戶籍人口1357人。全村設(shè)有一個(gè)村委會(huì)，4個(gè)村組。各村組規(guī)模有較大差別，4組的戶數(shù)占全村總戶數(shù)的55%。村莊戶均宅基地面積342.17m2，嚴(yán)重超出國(guó)家規(guī)定的宅基地面積限值，而且近年來(lái)，隨著外出就業(yè)人員的增加，大量農(nóng)村住房和宅基地處于閑置狀態(tài)，致使32030.10m2的土地資源和4578.75m2建筑面積沒(méi)有得到合理利用。

（二）2011年規(guī)劃實(shí)施情況

在新農(nóng)村建設(shè)的號(hào)召下，2011年常村鎮(zhèn)政府提出將前大郭村合并到鄰村――韋莊的規(guī)劃方案。韋莊地處交通要道，擁有小學(xué)、初中等教育設(shè)施，是服裝店、家電超市、理發(fā)店等的聚集地，其位置如圖1所示。規(guī)劃用地屬于韋莊村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的農(nóng)用耕地。

實(shí)施方法：在新村莊每戶宅基地面積劃定為199.5m2，住房由政府委托施工單位進(jìn)行統(tǒng)一建設(shè)，主房為10.5m×10.5m的二層樓房，配房為8.5m×3.7m的單層平房。村莊建成以后統(tǒng)一給排水，垃圾統(tǒng)一回收處理。但是，規(guī)劃對(duì)原有住房的補(bǔ)償和社會(huì)保障等方面并沒(méi)有具體說(shuō)明，而且要求每戶在房屋建造前一次性繳納13萬(wàn)元購(gòu)買房屋。

上述規(guī)劃方案確定后，政府將其下達(dá)至村，村委召開(kāi)全體村民會(huì)議將方案通知大家，最后同意規(guī)劃并交錢的僅有十戶人家，所以規(guī)劃暫且被擱置。根據(jù)村民反映，當(dāng)時(shí)不同意規(guī)劃的原因如下。

1.政府自行決策規(guī)劃方案，村民未參與其中。此次規(guī)劃方案完全由鎮(zhèn)政府主持編制，政府編制完成后，只是通過(guò)下達(dá)政策的方式通知村莊實(shí)施，未組織村民積極參與村莊選址、房屋建造方式、土地利益分配等重要問(wèn)題的決策，未積極聽(tīng)取廣大村民的建議。

2.建房費(fèi)用較高，未建房先收錢。近年來(lái)，絕大多數(shù)農(nóng)戶都在不同程度上對(duì)自家的住房進(jìn)行了改造，目前并不需要建新房，而且13萬(wàn)元的房款對(duì)于農(nóng)村家庭來(lái)說(shuō)是一項(xiàng)大數(shù)目的支出，是村民辛苦多年的積蓄。另外，政府就13萬(wàn)元房款的合理性未做出說(shuō)明，所以不是急需新建住房的農(nóng)戶是不會(huì)同意的。

3.搬到新村后，大家需要融入一個(gè)新的大環(huán)境，對(duì)于韋莊村村民來(lái)說(shuō)，前大郭村村民屬于外來(lái)人，從心理因素考慮，韋莊村在本村肯定會(huì)有許多優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃完成后隨之而來(lái)的村內(nèi)公共資源、利益分配、領(lǐng)導(dǎo)權(quán)等問(wèn)題是否可以做到公正、公平、公開(kāi)，前大郭村村民心中無(wú)底。

4.新村與原村址的距離較遠(yuǎn)。韋莊是位于前大郭村南邊與之相距3.5公里的村莊，兩村莊之間有鐵路隔開(kāi)，雖然嚴(yán)格來(lái)說(shuō)距離不算遠(yuǎn)，但是村民都習(xí)慣了那種步行幾分鐘就可以去田地里干活的生活，搬到新村后這種距離上的改變使他們難以接受。

5.村莊規(guī)劃觸及部分農(nóng)戶的利益。村莊規(guī)劃對(duì)于村莊來(lái)說(shuō)是一次大整頓。如果實(shí)行規(guī)劃，對(duì)于在外務(wù)工、經(jīng)商的本地農(nóng)戶來(lái)說(shuō)，他們?cè)诔抢镆呀?jīng)買了房子，但是由于目前農(nóng)民保障制度的缺乏，對(duì)于村里的住房即使不使用也不敢輕易放棄，所以陷入買與不買的矛盾中；而對(duì)那些戶口已不在本地但還在本村擁有住宅的農(nóng)戶來(lái)說(shuō)，一旦實(shí)行規(guī)劃就意味著農(nóng)村住宅資格的喪失，所以也不同意規(guī)劃；另外，目前農(nóng)戶宅基地面積普遍超標(biāo)，尤其對(duì)于擁有多處住宅的農(nóng)戶來(lái)說(shuō)，如果實(shí)行規(guī)劃，他們的利益必定受損，所以更不會(huì)同意規(guī)劃。

6.戀土情結(jié)。一些老人在本村住了將近一輩子，對(duì)于村莊的一草一木已經(jīng)結(jié)下了很深的感情，現(xiàn)在讓他們離開(kāi)這個(gè)熟悉的地方到另一個(gè)陌生的環(huán)境中生活，心理上難以接受。

7.韋莊村民不同意外村占用其土地。農(nóng)村土地歸村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，村與村之間甚至一個(gè)村內(nèi)部都會(huì)存在不同的經(jīng)濟(jì)組織，致使土地分屬不同權(quán)益主體。前大郭村村民要占用韋莊土地，許多補(bǔ)償協(xié)調(diào)問(wèn)題比較困難。

三、關(guān)于新農(nóng)村規(guī)劃工作的調(diào)查

2013年2月17日至22日期間，本人對(duì)前大郭村村民就村莊規(guī)劃有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了調(diào)查。本村387戶農(nóng)戶中參與調(diào)查的共有317戶，剩余60戶因?yàn)檎{(diào)查時(shí)家中無(wú)人或在外定居等原因沒(méi)有參與，總體調(diào)查覆蓋率為81.91%。調(diào)查結(jié)果總結(jié)如下。

（一）村民對(duì)規(guī)劃工作的意愿調(diào)查

在“您是否愿意接受村莊進(jìn)行規(guī)劃”的調(diào)查中，64.29%的農(nóng)戶愿意接受村莊規(guī)劃，23.81%是無(wú)所謂的態(tài)度，只有11.9%的農(nóng)戶不愿意接受。從中我們可以看出，村民對(duì)新農(nóng)村規(guī)劃抱以積極和期待的態(tài)度，究其原因主要有三個(gè)：①在新農(nóng)村建設(shè)的下，村民感覺(jué)到實(shí)行規(guī)劃是政策所向、大勢(shì)所趨；②對(duì)于許多目前急需新建住房的農(nóng)戶來(lái)說(shuō)，一方面村莊不允許再建新房，另一方面規(guī)劃方案又遲遲不下達(dá)，這使他們希望盡快實(shí)施規(guī)劃；③規(guī)劃成功村莊的美好生活面貌使村民充滿向往。

雖然新農(nóng)村規(guī)劃的編制和實(shí)施監(jiān)督離不開(kāi)政府的有序組織，但是新農(nóng)村規(guī)劃編制和實(shí)施的對(duì)象是農(nóng)民，其目的是改善農(nóng)村生活環(huán)境、提高農(nóng)民生活質(zhì)量、促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，所以為了確保規(guī)劃的順利進(jìn)行，我們要彌補(bǔ)首次規(guī)劃的缺陷，充分利用廣大村民愿意規(guī)劃的積極性和創(chuàng)造性，在政府組織的前提下，讓村民積極參與整個(gè)規(guī)劃過(guò)程，從規(guī)劃項(xiàng)目的立項(xiàng)、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研到規(guī)劃方案的編制都應(yīng)該做到“尊民意，順民心”。要充分依靠農(nóng)民這個(gè)充滿智慧與想法的團(tuán)體，確保新農(nóng)村規(guī)劃達(dá)到惠民、利民的目的。

（二）村民接受規(guī)劃的理由調(diào)查

根據(jù)對(duì)“村民接受規(guī)劃的理由”的問(wèn)題調(diào)查可知，出于方便生活考慮的農(nóng)戶占了85.19%，出于改善村容村貌考慮的占了14.81%，出于可節(jié)約土地考慮的為0%。這就給我們規(guī)劃編制提出了一個(gè)很明顯的要求，那就是規(guī)劃方案的編制一定要方便村民的生活，所以政府部門在確定規(guī)劃方案時(shí)要切實(shí)考慮農(nóng)民的生產(chǎn)生活需求、農(nóng)村土地制度、農(nóng)村生活習(xí)慣等因素編制科學(xué)合理的規(guī)劃方案，如新村規(guī)劃的選址問(wèn)題。新村是在原有村莊進(jìn)行新建還是另辟新址？如果原址新建，就要合理考慮公共設(shè)施建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施配套等的規(guī)模、代價(jià)和成本問(wèn)題；如果是另辟新址，就要考慮土地利益的再分配、新址與農(nóng)民耕地之間的距離等問(wèn)題。前大郭村前次規(guī)劃失敗的原因之一就是新村選擇另辟新址導(dǎo)致新址村民的土地權(quán)益受到影響。土地是廣大農(nóng)民生活的重要保障，是農(nóng)民安身立命之本，所以進(jìn)行新村規(guī)劃時(shí)一定要在維護(hù)廣大農(nóng)民利益的基礎(chǔ)上進(jìn)行，偏離了這個(gè)基礎(chǔ)是不可能成功的。另外，為了讓村民放心地接受規(guī)劃，我們要制定科學(xué)的制度、采取合理的方式。

（三）村民對(duì)規(guī)劃法規(guī)的了解程度調(diào)查

開(kāi)展農(nóng)村工作的一個(gè)難題就是農(nóng)民的教育文化水平低，法律知識(shí)欠缺。通過(guò)對(duì)“您有沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)過(guò)《土地管理法》或者《河南省〈土地管理法〉實(shí)施辦法》”問(wèn)題的調(diào)查可知，“聽(tīng)說(shuō)過(guò)，也了解一點(diǎn)”的占有23.81%，“聽(tīng)說(shuō)過(guò)但不了解”的占到26.19%，而“沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)”的占到了50%的比例；通過(guò)對(duì)“您是否了解國(guó)家關(guān)于農(nóng)村宅基地和農(nóng)村建房管理的相關(guān)政策法規(guī)”問(wèn)題的調(diào)查知可知，“很了解”的占有4.76%，“比較了解的”占有38.1%，而“不了解”的高達(dá)57.14%。從中我們可以看出廣大農(nóng)民對(duì)于農(nóng)村相關(guān)管理政策知識(shí)相當(dāng)欠缺，而我們?cè)陂_(kāi)展新農(nóng)村建設(shè)時(shí)，宅基地的劃分、土地的占用等都是依據(jù)法律開(kāi)展的，農(nóng)民法律知識(shí)的欠缺就會(huì)干擾規(guī)劃的實(shí)施。另外，不少村民的“戀土情結(jié)”、迷信風(fēng)水等因素都會(huì)影響規(guī)劃的順利進(jìn)行。所以，政府應(yīng)積極組織基層干部對(duì)村民進(jìn)行普法教育工作，促進(jìn)農(nóng)民思想觀念改變，將規(guī)劃后的美好生活畫面積極地展示給大家，以確保規(guī)劃工作保質(zhì)保量地完成。

雖然本次調(diào)查的結(jié)果可能受到被調(diào)查者的年齡、受教育程度及家庭地位等因素的影響，但就被調(diào)查人員的隨機(jī)性而言，這恰恰體現(xiàn)了調(diào)查結(jié)果的全面性和代表性，反映了廣大村民對(duì)規(guī)劃問(wèn)題的不同見(jiàn)解。從本質(zhì)上講，新農(nóng)村規(guī)劃的目的是實(shí)現(xiàn)廣大人民的根本利益，農(nóng)民既是新農(nóng)村建設(shè)的出發(fā)點(diǎn)也是最終歸宿。所以，我們一定要在充分尊重和考慮廣大農(nóng)民真實(shí)意愿的基礎(chǔ)上，結(jié)合農(nóng)民生產(chǎn)生活方式、農(nóng)村土地制度及可持續(xù)發(fā)展的科學(xué)理念等開(kāi)展新農(nóng)村規(guī)劃工作，避免工作中脫離群眾、缺乏科學(xué)性及損害農(nóng)民利益等問(wèn)題的出現(xiàn)，要充分依靠廣大農(nóng)民的積極性和創(chuàng)造性。

四、結(jié)束語(yǔ)

通過(guò)對(duì)前大郭村規(guī)劃失敗原因的分析及規(guī)劃問(wèn)題的調(diào)查分析，我們知道政府在編制新農(nóng)村規(guī)劃時(shí)，要切實(shí)考慮村民的意愿和態(tài)度，加大法規(guī)的宣傳和教育，促進(jìn)農(nóng)村規(guī)劃建設(shè)工作的健康發(fā)展。本文認(rèn)為應(yīng)主要做好四個(gè)方面的工作。①建立完善的規(guī)劃決策系統(tǒng)。農(nóng)村實(shí)施規(guī)劃的目的是讓人民更好地生活，所以政府在編制規(guī)劃時(shí)，要廣泛聽(tīng)取人民的意愿和建議，將有效的溝通和反饋機(jī)制納入規(guī)劃決策系統(tǒng)。②不斷完善住房制度。通過(guò)新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃可以對(duì)農(nóng)村存在的諸如農(nóng)戶宅基地面積過(guò)大、住宅閑置量大、房屋建造質(zhì)量差、村莊布局不合理、生活環(huán)境差等問(wèn)題進(jìn)行徹底治理，政府部門應(yīng)該抓住此次機(jī)會(huì)就相關(guān)法律法規(guī)中不完善的地方進(jìn)行合理的修訂。③建立合理的補(bǔ)償機(jī)制。我們?cè)谶M(jìn)行規(guī)劃時(shí)對(duì)農(nóng)民進(jìn)行補(bǔ)償?shù)臋C(jī)制應(yīng)科學(xué)合理并建立相關(guān)的資金扶持政策，不能因?yàn)樾罗r(nóng)村規(guī)劃的實(shí)施使農(nóng)民背負(fù)大量債務(wù)，導(dǎo)致“利民”舉措變?yōu)榱恕昂γ瘛迸e措。④加強(qiáng)農(nóng)民保障機(jī)制建設(shè)。廣大農(nóng)民是社會(huì)的弱勢(shì)群體，為了促進(jìn)農(nóng)村住房制度的完善，我們應(yīng)該加強(qiáng)農(nóng)民的社會(huì)保障機(jī)制，使農(nóng)民盡量享受與城鎮(zhèn)居民同等的保障權(quán)利，讓廣大農(nóng)民放下在城市生活的后顧之憂，放心地交出農(nóng)村住房，促進(jìn)農(nóng)房合理利用。

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關(guān)于買房的法律知識(shí)范文第4篇

【關(guān)鍵詞】住房土地使用權(quán)期限屆滿問(wèn)題解決

1、引言

我國(guó)現(xiàn)行的土地制度是公有制。根據(jù)中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓暫行條例（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第15號(hào)）中華人民共和國(guó)物權(quán)法的規(guī)定 土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定居住用最高使用為七十年，對(duì)這項(xiàng)規(guī)定，老百姓產(chǎn)生諸多質(zhì)疑，如使用期限滿后老百姓的安置、住房的處理以及對(duì)一些相關(guān)人員的影響等問(wèn)題。因此本文針對(duì)此問(wèn)題進(jìn)行了分析，并提出相應(yīng)的解決對(duì)策。

2、住房土地使用權(quán)期限屆滿的后續(xù)問(wèn)題

2.1侵害不知情建筑物所有權(quán)人的利益

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或投資者一般屬于專業(yè)人員，他們知道土地的使用權(quán)的年限。然而對(duì)于一般的缺乏法律知識(shí)的老百姓，奮斗多年終于可以買一套屬于自己的房子了，在購(gòu)房時(shí)很有可能不知道土地使用年限對(duì)于其所購(gòu)房屋的意義，這在無(wú)形之中就侵害了這些不知情建筑物所有權(quán)人的利益。

2.2土地使用權(quán)期屆滿后住房的處理問(wèn)題

當(dāng)土地使用權(quán)期滿后，地上建筑物處理問(wèn)題也引起廣泛爭(zhēng)議。雖然，關(guān)于土地使用權(quán)期滿后地上建筑物的歸屬問(wèn)題，我國(guó)現(xiàn)行法律中有所規(guī)定。在《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定：“土地使用權(quán)期滿， 土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得?！盵1]土地使用權(quán)期滿由國(guó)家無(wú)償收回，這無(wú)可非議，，但地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)也由國(guó)家無(wú)償取得，這似乎有些不合道理。而且建筑物有其價(jià)值，使用權(quán)人在建造此建筑物時(shí)投入了一定的建筑材料，同時(shí)付出了一定的時(shí)間與勞動(dòng)，這些都是價(jià)值所在，這些也相當(dāng)于建筑物所有權(quán)人的資本。當(dāng)政府要收回土地時(shí)，也就意味著收回了建筑物所有權(quán)人的一部分資本，因此，政府在收回土地時(shí)，應(yīng)該按照一定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)對(duì)建筑物所有權(quán)人進(jìn)行合理的補(bǔ)償。

2.3土地使用權(quán)期滿后房屋所有權(quán)人的安置問(wèn)題

《物權(quán)法》第149條第1款規(guī)定： “住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。”[2]然而這種續(xù)期并非是無(wú)償?shù)?，在土地使用?quán)屆滿后房屋所有權(quán)人還要向政府繳納一定的土地使用權(quán)出讓金才可以繼續(xù)使用住房，這無(wú)疑給所有權(quán)人增加負(fù)擔(dān)。

這里存在著幾點(diǎn)疑問(wèn)：如果所有權(quán)人支付不起出讓金的數(shù)額怎么辦？如果房屋所有權(quán)人能支付得起這筆費(fèi)用，但忘了申請(qǐng)續(xù)期，時(shí)間一過(guò)，其所有權(quán)便喪失了，那他除了支付一次土地使用權(quán)出讓金之外，是否還必須把自己的房子再買回來(lái)？可見(jiàn)目前的《物權(quán)法》對(duì)于土地使用權(quán)期限屆滿后的規(guī)定還有不完善之處，并不能保證這一部分老百姓的利益，這也是政府今后需要進(jìn)一步探討的問(wèn)題。

2.4土地及社會(huì)財(cái)富造成浪費(fèi)

我國(guó)按照土地用途將土地使用權(quán)出讓年限規(guī)定在40～70年之間，但實(shí)際上一般鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)物的建筑物完全可以使用100年以上，即使是普通磚混結(jié)構(gòu)的建筑物，也可使用70～80年。[3]而且隨著科技的進(jìn)步，人們廣泛使用更加結(jié)實(shí)且耐久的建筑材料，大大延長(zhǎng)了建筑使用壽命，必會(huì)超過(guò)規(guī)定的使用年限。但是當(dāng)土地使用權(quán)到期，根據(jù)國(guó)家的規(guī)定，將被國(guó)家收回，而且國(guó)家不僅不會(huì)給予補(bǔ)償，可能還要拆除地上建筑物進(jìn)行出讓，使原來(lái)投資在構(gòu)造建筑物上的資金化為烏有，這不得不說(shuō)是一種浪費(fèi)。其次，投資者對(duì)于土地投資之前往往會(huì)考慮土地的使用年限還剩余多少，如果時(shí)間太短，他們就會(huì)放棄投資，改尋其他的土地，這也不利于土地的開(kāi)發(fā)和利用。與此同時(shí)，隨著土地使用權(quán)期限的臨近，地上的建筑物也必會(huì)大大的貶值，土地使用權(quán)人會(huì)減少對(duì)土地的投資，甚至不投資，這片土地很有可能被廢棄，直到使用權(quán)屆滿后被國(guó)家收回，這也必將影響土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的充分發(fā)揮。

3、結(jié)論與建議

3.1結(jié)論

對(duì)于住房土地使用期限屆滿的后續(xù)問(wèn)題，我們應(yīng)該考慮怎樣在最大程度上避免不知情建筑物所有權(quán)人的利益侵害問(wèn)題，如何處理好期滿后地上建筑物的歸屬問(wèn)題、房屋所有權(quán)人的安置問(wèn)題，使國(guó)家和土地使用權(quán)人都受益，同時(shí)也要避免不必要的土地及社會(huì)財(cái)富的浪費(fèi)，我們應(yīng)從兼顧公平與效益的角度出發(fā)來(lái)解決問(wèn)題，使我國(guó)房地產(chǎn)制度更加的合理化、科學(xué)化。

3.2建議

第一，明確賣方責(zé)任

一些老百姓在購(gòu)買房子的時(shí)候，并不知道有關(guān)法律上的規(guī)定，對(duì)于住房的使用年限可能也只是略微聽(tīng)說(shuō)，為了保障建筑物所有權(quán)人的利益，政府應(yīng)該加大住房使用權(quán)期限知識(shí)的普及，讓人人清楚自己所擁有的權(quán)利，防止在購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)候上當(dāng)受騙。

同時(shí)，政府應(yīng)該規(guī)定開(kāi)發(fā)商或投資者，確保百姓是在對(duì)自己要購(gòu)買的房屋的使用期限明確的基礎(chǔ)上對(duì)房屋進(jìn)行出售，不能在購(gòu)買者毫不知情甚至在被蒙蔽的情況下將房屋出售，否則將受到法律處置。在簽署購(gòu)買合同時(shí)，賣方也應(yīng)該在合同上明確注明房屋的剩余使用年限，讓購(gòu)房者了解自己對(duì)于房屋的使用狀況，從而保證廣大購(gòu)房者的利益。

第二，實(shí)行國(guó)家有償取得地上物所有權(quán)制度

保護(hù)財(cái)產(chǎn)合法所有權(quán)是我國(guó)憲法確立的原則，有償取得也符合民法等價(jià)有償、平等互利的原則。盡管有人認(rèn)為，對(duì)于建筑物所有權(quán)人都給予充分合理的補(bǔ)償會(huì)增加國(guó)家的財(cái)政支出，這看似不適合我國(guó)現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，也會(huì)使利益分配過(guò)于向土地使用權(quán)人傾斜。但是我們應(yīng)明確，建筑物是有價(jià)值的，使用權(quán)人在建造該建筑物時(shí)投入了一定的資本。國(guó)家在收回土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，應(yīng)合理評(píng)估建筑物后對(duì)建筑物所有人進(jìn)行一定的補(bǔ)償。如此對(duì)房屋所有人來(lái)說(shuō)，當(dāng)他們?cè)偻顿Y下一處房產(chǎn)的時(shí)候就會(huì)有一定的資本，而不至于從頭開(kāi)始。此外，政府也可以用類似拆遷安置的辦法來(lái)解決上面的問(wèn)題。對(duì)于一些需要拆掉的房子，政府可以用另一處房屋對(duì)建筑物的所有人進(jìn)行補(bǔ)償。

第三，完善續(xù)期制度

首先，在土地使用權(quán)期限屆滿前，有關(guān)部門應(yīng)向土地使用權(quán)人發(fā)出通知，告知其土地使用權(quán)期限即將屆滿，通知其盡早與土地所有權(quán)人進(jìn)行協(xié)商。其次，征詢雙方的續(xù)期意愿，若土地使用權(quán)人無(wú)意續(xù)期，所有權(quán)人可以給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。再次，應(yīng)該規(guī)定如果續(xù)期，只能續(xù)期一次，期限應(yīng)為建筑專家對(duì)建筑物的安全使用年限做出的評(píng)估年限，最長(zhǎng)與國(guó)家所規(guī)定的最高使用年限一致。當(dāng)然，對(duì)于續(xù)期的批準(zhǔn)程序，也應(yīng)該做一個(gè)公正、嚴(yán)密的規(guī)定，保證政府不會(huì)濫用批準(zhǔn)權(quán)，防止出現(xiàn)貪污受賄現(xiàn)象。

第四，延長(zhǎng)住房土地使用權(quán)年限

基于上文對(duì)住房土地使用期限的限定對(duì)于土地和社會(huì)資源造成浪費(fèi)的探討，政府可以根據(jù)建筑物材料普遍的耐久程度來(lái)延長(zhǎng)住房土地使用年限。隨著科技的發(fā)展，人們?cè)絹?lái)越多的使用更加結(jié)實(shí)而且耐久的材料來(lái)建造建筑物，這些建筑物堅(jiān)固、耐用，使用期不再僅僅是70年，有的甚至可以達(dá)到上百年。因此，政府有必要適當(dāng)延長(zhǎng)住房土地使用權(quán)年限，確保土地資源和社會(huì)資源得到充分利用，避免造成巨大的資源浪費(fèi)。同時(shí)，政府應(yīng)該出臺(tái)相關(guān)政策，鼓勵(lì)土地使用權(quán)人以及投資人對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)和利用，充分發(fā)揮土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

參考文獻(xiàn)：

[1]《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定：“土地使用權(quán)期滿， 土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得。”

[2]《物權(quán)法》第149條第1款規(guī)定： “住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，自動(dòng)續(xù)期?！?/p>

[3]何漢全.《土地使用權(quán)期滿的后續(xù)問(wèn)題研究》.《中國(guó)房地產(chǎn)》.2004.11，第47期

關(guān)于買房的法律知識(shí)范文第5篇

關(guān)鍵詞：農(nóng)民工；思想動(dòng)態(tài)；解決途徑

中圖分類號(hào)：F240 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1008-4428（2016）01-109 -02

在2020年實(shí)現(xiàn)全面建成小康社會(huì)的目標(biāo)之下，我國(guó)正處于城鎮(zhèn)化建設(shè)的關(guān)鍵時(shí)期，大興土木和完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成為了首當(dāng)其沖的任務(wù)。目前建筑業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其增加值約占GDP的7%；又是勞動(dòng)密集型行業(yè)，洶涌的“民工潮”主要涌向建筑行業(yè)。在3800萬(wàn)建筑從業(yè)人員中，農(nóng)民工約有3000萬(wàn)人，占比逾70%，農(nóng)民工是建筑施工隊(duì)伍中毫無(wú)疑問(wèn)的主力軍。由此可見(jiàn)，建筑業(yè)對(duì)于轉(zhuǎn)移農(nóng)村富余勞動(dòng)力，富裕農(nóng)民，發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)做出了突出貢獻(xiàn)。

一、建筑行業(yè)農(nóng)民工的基本特點(diǎn)

（一）就業(yè)不穩(wěn)定

建筑行業(yè)農(nóng)民工就業(yè)多不穩(wěn)定，他們不僅在城市、城鄉(xiāng)之間流動(dòng)，而且還在施工項(xiàng)目之間、單位之間流動(dòng)，多數(shù)人不能穩(wěn)定地長(zhǎng)期地在一個(gè)地方干一個(gè)工作。這樣的高流動(dòng)性導(dǎo)致大多數(shù)建筑行業(yè)農(nóng)民工無(wú)法與家人生活在一起，造成大量留守兒童與孤寡老人的現(xiàn)狀。對(duì)異地伴侶、子女的想念之情，又使得他們不得不轉(zhuǎn)移到能與親人更易相聚的地方，這樣又一方面增強(qiáng)了其流動(dòng)性。

（二）受教育程度相對(duì)偏低

建筑行業(yè)農(nóng)民工在受教育程度上普遍較為欠缺，多數(shù)僅具有初中以下學(xué)歷。大多數(shù)農(nóng)民工沒(méi)有接受過(guò)長(zhǎng)期專業(yè)培訓(xùn)，基本是在施工現(xiàn)場(chǎng)跟隨有經(jīng)驗(yàn)的老師傅邊干邊學(xué)，導(dǎo)致施工技術(shù)參差不齊、自我保護(hù)能力差、容易出現(xiàn)違反施工規(guī)范、自身維權(quán)意識(shí)淡薄等問(wèn)題。

（三）多從事體力勞動(dòng)

受文化知識(shí)與從業(yè)技能限制，多數(shù)建筑行業(yè)農(nóng)民工只能從事技術(shù)含量低、工作條件苦、從業(yè)環(huán)境差、偏向體力型的勞動(dòng)工種，如塔吊工、爬架安裝工等。

（四）經(jīng)濟(jì)收入波動(dòng)大

建筑行業(yè)農(nóng)民工雖然工資比工廠普通工人相對(duì)較高，但由于多數(shù)農(nóng)民工就職于民營(yíng)企業(yè)或小型私營(yíng)建筑企業(yè)等非正規(guī)部門，工程結(jié)算不及時(shí)經(jīng)常導(dǎo)致出現(xiàn)拖欠工資甚至拒付工資等現(xiàn)象；加上施工項(xiàng)目的短周期性，農(nóng)民工收入不能得到有效保證。

二、建筑行業(yè)農(nóng)民工的思想現(xiàn)狀

（一）對(duì)黨和國(guó)家的改革發(fā)展事業(yè)充滿信心

受傳統(tǒng)媒體與基礎(chǔ)教育熏陶，建筑行業(yè)農(nóng)民工普遍對(duì)黨和國(guó)家的改革發(fā)展事業(yè)充滿信心， 調(diào)查顯示：逾60%的農(nóng)民工非常關(guān)心時(shí)事，關(guān)注國(guó)家的發(fā)展，希望國(guó)家繁榮富強(qiáng)；85.7%的農(nóng)民工對(duì)國(guó)家城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程表示“很有信心”和“有信心”。

（二）對(duì)城市生活充滿向往，但認(rèn)同感和歸屬感不高

問(wèn)卷顯示，建筑行業(yè)農(nóng)民工初次外出務(wù)工的平均年齡為26歲，而實(shí)際在工地就業(yè)的農(nóng)民工年齡普遍在34歲以上。多數(shù)工人在努力為家庭、子女提供更好物質(zhì)生活條件的同時(shí)，期望通過(guò)自身努力在城市安家落戶。據(jù)中國(guó)青少年研究中心的新生代農(nóng)民工研究報(bào)告，在新生代農(nóng)民工中，有55.9%的人準(zhǔn)備將來(lái)“在打工的城市買房定居”，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于17.6%的農(nóng)業(yè)流動(dòng)人口整體水平。然而基于現(xiàn)存的戶籍制度，建筑行業(yè)農(nóng)民工無(wú)法被城市完全接納，在用工單位又很難獲得自身期許的認(rèn)同感和歸屬感。

（三）對(duì)新知識(shí)、新技能的學(xué)習(xí)充滿渴望

建筑行業(yè)農(nóng)民工尤其是從貧困地區(qū)來(lái)的農(nóng)村青年，深感知識(shí)嚴(yán)重不足，影響到個(gè)人工作和收入，從而產(chǎn)生了危機(jī)感。調(diào)查表明，有79.6%的建筑行業(yè)農(nóng)民工認(rèn)為培訓(xùn)很重要，有79.9% 的建筑行業(yè)農(nóng)民工“十分迫切”希望得到專業(yè)技能培訓(xùn)。面對(duì)嚴(yán)峻的就業(yè)形勢(shì)和激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，越來(lái)越多的農(nóng)民開(kāi)始重視自身素質(zhì)的提高，有些農(nóng)民工甚至通過(guò)自學(xué)完成大學(xué)課程，走出一條自學(xué)成才的道路。

（四）法制觀念相對(duì)滯后

近年來(lái)，因教育缺失、貧富差距拉大，少數(shù)建筑行業(yè)農(nóng)民工在思想上產(chǎn)生了一種“社會(huì)不公平感”，部分工人產(chǎn)生了仇富心理。據(jù)調(diào)查，2009至2010年間，佛山市兩級(jí)法院審理的新生代農(nóng)民工犯罪案件中，盜竊類案件占31.8%，搶劫類案件占21%。一些意志力薄弱、法制觀念淡薄的建筑行業(yè)農(nóng)民工走向了違法犯罪的道路。

（五）思想教育相對(duì)不足

盡管近年來(lái)城鄉(xiāng)人口自由流動(dòng)加快，但在城鎮(zhèn)地區(qū)，建筑行業(yè)農(nóng)民工仍受到勞動(dòng)就業(yè)、工資待遇和文化教育方面的歧視，使得他們的思想教育處于弱勢(shì)地位，其政治環(huán)境也令人擔(dān)憂。建筑行業(yè)農(nóng)民工長(zhǎng)期在野外作業(yè)，生活條件相對(duì)艱苦，且大多為專門的勞務(wù)公司派遣到施工單位，參與各種政治和教育活動(dòng)的機(jī)會(huì)十分稀少，有時(shí)連最一般的文化素質(zhì)和技能培訓(xùn)教育也很難保障。加之，建筑行業(yè)農(nóng)民工大多來(lái)自經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，文化教育程度本來(lái)就相對(duì)偏低，繁重的強(qiáng)體力勞動(dòng)也使得他們沒(méi)有時(shí)間和精力參與文化活動(dòng)，因此更談不上接受更多的思想政治教育。

盡管近年來(lái)國(guó)家一直高度重視農(nóng)民工教育問(wèn)題，強(qiáng)調(diào)要加大對(duì)農(nóng)村勞動(dòng)力教育培訓(xùn)，然而，受傳統(tǒng)觀念和農(nóng)民工自身文化素質(zhì)影響，針對(duì)農(nóng)民工的思想教育僅僅停留在他們作為被動(dòng)接受管理、被灌輸他們自己都難以理解的教育內(nèi)容的層面，基本談不上農(nóng)民工個(gè)人學(xué)習(xí)積極主動(dòng)性的發(fā)揮，因此也未起到應(yīng)有的作用。

對(duì)于當(dāng)前建筑行業(yè)的農(nóng)民工而言，目前采用的思想教育方式依舊多是最為傳統(tǒng)和一般的填鴨式說(shuō)教法，內(nèi)容多為一些工地和企業(yè)的規(guī)章制度、操作規(guī)定、安全知識(shí)等，且只是一些條文規(guī)定，并沒(méi)有講明其實(shí)質(zhì)內(nèi)涵。很少有工地和建筑企業(yè)會(huì)通過(guò)各種媒體、廣告牌、宣傳冊(cè)等形式對(duì)農(nóng)民工進(jìn)行城市文明規(guī)章制度、法律、道德等的宣傳教育。這種被動(dòng)適應(yīng)、遵守，“知其然，而不知其所以然”的教育方法不能有效地結(jié)合農(nóng)民工自身特點(diǎn)，進(jìn)行有針對(duì)性的教育，很難起到教育的實(shí)效。

三、做好建筑行業(yè)農(nóng)民工思想教育的幾種途徑

（一）以人為本，構(gòu)建民工思想政治教育理論新體系

新的社會(huì)發(fā)展模式下，人民的幸福是最高目標(biāo)之一，黨和國(guó)家在高度重視農(nóng)民工對(duì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)貢獻(xiàn)的同時(shí)，也高度重視他們作為人的發(fā)展的需要而進(jìn)行的思想政治教育。因而在教育目標(biāo)定位上，要堅(jiān)持以人為本，樹(shù)立公平、正義、共享的核心價(jià)值觀，建立公平對(duì)待農(nóng)民工的民工思想政治教育理論新體系，與他們建立一種平等和諧的人際關(guān)系，用真誠(chéng)和關(guān)愛(ài)去溫暖、打動(dòng)他們，讓他們對(duì)城市、對(duì)企業(yè)產(chǎn)生信任感和歸屬感；在教育內(nèi)容上，要根據(jù)教育目標(biāo)和民工的自身特點(diǎn)，從促進(jìn)農(nóng)民工能自由發(fā)展的角度出發(fā)，以生動(dòng)、淺顯易懂的內(nèi)容，對(duì)建筑行業(yè)農(nóng)民工進(jìn)行世界觀、人生觀、價(jià)值觀的教育，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行國(guó)情、形勢(shì)與國(guó)家政策教育和集體主義教育；基于民工法制意識(shí)相對(duì)淡薄的事實(shí)，要把法制教育納入思想政治教育的重要內(nèi)容，結(jié)合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和建筑行業(yè)的特點(diǎn)，進(jìn)行普法教育，使他們認(rèn)同法制社會(huì)，認(rèn)識(shí)自身在建設(shè)中肩負(fù)的責(zé)任，自覺(jué)規(guī)范自己的行為；在教育手段、方法選擇中應(yīng)注意堅(jiān)持以人為本原則，充分尊重建筑行業(yè)農(nóng)民工，平等對(duì)待他們，避免高高在上、目中無(wú)人的說(shuō)教，作為企業(yè)施工和管理單位，要制定科學(xué)的管理體制來(lái)引導(dǎo)農(nóng)民工加強(qiáng)學(xué)習(xí)、追求進(jìn)步，不斷提高。

（二）組織開(kāi)展生產(chǎn)競(jìng)賽，以榜樣激發(fā)工作積極主動(dòng)性

組織開(kāi)展生產(chǎn)競(jìng)賽，獎(jiǎng)勵(lì)先進(jìn)，是激勵(lì)發(fā)掘人的潛能、推動(dòng)工作的一種好形式。正確恰當(dāng)?shù)母?jìng)賽法是激勵(lì)職工積極性、開(kāi)創(chuàng)企業(yè)的施工生產(chǎn)新局面的有力措施之一。通過(guò)生產(chǎn)競(jìng)賽活動(dòng)，以典型事例激發(fā)建筑工人的生產(chǎn)積極性，不失為搞好思想政治工作的一個(gè)好方法。樹(shù)立典型要針對(duì)民工的特點(diǎn)，必須全方位、多視角，既要有代表性、榜樣性、時(shí)代性，更要有可學(xué)習(xí)性，適合民工這一群體，易于使民工們?cè)谒枷肷辖邮?，才能激發(fā)他們生產(chǎn)的積極性，自覺(jué)養(yǎng)成良好的品德，促進(jìn)工作能力的提高。

（三）完善農(nóng)民工培訓(xùn)機(jī)制

據(jù)全國(guó)總工會(huì)調(diào)查，在建筑業(yè)農(nóng)民工中，69.7%的人表示迫切需要了解專業(yè)技能知識(shí)，54.7%的人表示需要學(xué)習(xí)法律知識(shí)，47.8%的人表示希望提升文化知識(shí)。因此，輸入地要加大建筑行業(yè)農(nóng)民工技能培訓(xùn)力度，使他們?cè)诔鞘芯湍艿玫脚嘤?xùn)，擁有較高的技能，從而獲得良好的報(bào)酬，堅(jiān)定對(duì)未來(lái)的信心。輸入地工會(huì)、共青團(tuán)、婦聯(lián)以及其他民間組織應(yīng)繼續(xù)推動(dòng)“千萬(wàn)農(nóng)民工援助行動(dòng)”、“家政工程”和法律援助等活動(dòng)的實(shí)施，發(fā)揮“職工就業(yè)培訓(xùn)基地”“農(nóng)民工技能培訓(xùn)基地”的示范作用。

（四）加強(qiáng)職業(yè)歸屬感教育

由于工作的壓力和耐受性低的原因，建筑行業(yè)農(nóng)民工普遍存在崗位流動(dòng)性高、職業(yè)忠誠(chéng)度低的特點(diǎn)。這就需要加強(qiáng)新生代農(nóng)民工的職業(yè)道德教育，引導(dǎo)他們自覺(jué)遵守職業(yè)道德，教育他們愛(ài)崗敬業(yè)，自覺(jué)遵守企業(yè)的組織紀(jì)律，增強(qiáng)他們對(duì)工作崗位的責(zé)任意識(shí)和主人翁意識(shí)。

（五）做好心理疏導(dǎo)工作

作為建筑行業(yè)農(nóng)民工主要集聚地，企業(yè)應(yīng)積極組織適合農(nóng)民工特點(diǎn)的文體活動(dòng)，豐富其業(yè)余生活，深入細(xì)致地做好思想教育和培訓(xùn)工作，幫助農(nóng)民工提高思想道德素質(zhì)，開(kāi)展豐富多彩的業(yè)余文化活動(dòng)，滿足他們的精神文化需求。注意加強(qiáng)青年職工特別是新生代農(nóng)民工的心理疏導(dǎo)和行為矯正服務(wù)，加大對(duì)他們心理健康的關(guān)注和投入，開(kāi)展社會(huì)關(guān)懷活動(dòng)，幫助他們搞好自我管理、自我調(diào)適，緩解心理壓力，提高耐挫能力，樹(shù)立健康向上的生活情趣。

（六）倡導(dǎo)人生價(jià)值教育

針對(duì)建筑行業(yè)農(nóng)民工思想上的混亂和迷茫，應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)他們樹(shù)立科學(xué)的世界觀、人生觀和價(jià)值觀，教育建筑行業(yè)農(nóng)民工樹(shù)立遠(yuǎn)大的理想，不能好高騖遠(yuǎn)，但是也不能在現(xiàn)實(shí)困難面前委頓不前。同時(shí)要教育和引導(dǎo)建筑行業(yè)農(nóng)民工樹(shù)立正確的人生信念，教育他們?nèi)松鷥r(jià)值不能僅僅局限于掙錢、吃喝玩樂(lè)這些物質(zhì)層面，要教育他們?cè)趻赍X的同時(shí)自覺(jué)地關(guān)注家國(guó)之事，自覺(jué)地認(rèn)識(shí)到個(gè)人與社會(huì)、國(guó)家之間是休戚相關(guān)的關(guān)系。

作為建筑企業(yè)的一名基層員工，筆者在工作崗位中充分認(rèn)識(shí)到建筑行業(yè)農(nóng)民工思想政治教育對(duì)于提升農(nóng)民工人力資本、對(duì)于我國(guó)社會(huì)的發(fā)展和穩(wěn)定有著重要的意義，應(yīng)該引起全社會(huì)的重視。要把建筑行業(yè)農(nóng)民工思想政治教育工作與解決農(nóng)民工的實(shí)際問(wèn)題結(jié)合起來(lái)，踏踏實(shí)實(shí)地為他們辦實(shí)事，才能從根本上解決建筑行業(yè)農(nóng)民工問(wèn)題。對(duì)建筑行業(yè)農(nóng)民工進(jìn)行思想政治教育是一項(xiàng)系統(tǒng)的長(zhǎng)期工程，需要政府、企業(yè)和全社會(huì)的共同關(guān)注與努力，需要我們不斷地在實(shí)踐中進(jìn)行探索和深入研究。

參考文獻(xiàn)：

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