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宅基地土地管理法范文第1篇

一、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律空間。

在農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題上，有很大一部分人所持的觀點就是農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)不能用于流轉(zhuǎn)，他們所持觀點的法律依據(jù)就是《土地管理法》第四十三條“任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”，第六十三條“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”以及《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號,以下簡稱《決定》）第十條規(guī)定：“…改革和完善宅基地審批制度，加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”等規(guī)定，筆者認為，以此來作為農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)不能用于流轉(zhuǎn)的法律依據(jù)，是極其偏面的，是對法律規(guī)定的斷章取義。

對于農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)這一概念，盡管在我國國家層面的土地管理法律規(guī)范中沒有明確的概念或規(guī)定，但并沒有排除法律為其留存的空間。對于農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)能夠用于流轉(zhuǎn),包括出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、轉(zhuǎn)租和抵押、用于入股或聯(lián)營，我國的土地管理法及相關(guān)規(guī)定是留有一定的法律空間的。

我國《土地管理法》第九條“國有土地和農(nóng)村集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用”，第十一條“農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確定建設(shè)用地使用權(quán)”，第十三條“依法登記的土地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護，任何單位和個人不得侵犯”，為集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)提供了大的原則。

而《土地管理法》第四十三條盡管規(guī)定了“任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”的內(nèi)容，但其同樣也規(guī)定了“興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和農(nóng)村建設(shè)住宅經(jīng)依法使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外”內(nèi)容?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l盡管也同樣規(guī)定了“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，但也同樣規(guī)定了“符合土地總體利用規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移”除外的內(nèi)容；《鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)法》第二十八條“舉辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，其建設(shè)用地應當符合土地利用總體規(guī)劃，嚴格控制、合理利用和節(jié)約使用土地，凡有荒地、劣地可以利用的，不得占用耕地、好地。舉辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)使用農(nóng)村集體所有的土地的，應當依照法律、法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)用地批準手續(xù)和土地登記手續(xù)”；《決定》第十條規(guī)定：“在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)”；《擔保法》第三十六條“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押?！薄锻恋毓芾矸ā返诹畻l“農(nóng)村集體經(jīng)濟組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的，應當持有關(guān)批準文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準權(quán)限，由縣級以上地方人民政府批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)?！痹瓏彝恋毓芾砭帧洞_定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》（1995年5月1日實施）第四十三條“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村辦企事業(yè)單位和個人依法使用農(nóng)村集體土地進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，可依法確定使用者集體土地建設(shè)用地使用權(quán)”等等規(guī)定，對我國農(nóng)村集體土地建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)都進行了明確的規(guī)定，就是農(nóng)民集體土地建設(shè)土地使用權(quán)可以確認給單位或個人用于非農(nóng)建設(shè)并予以流轉(zhuǎn)。但根據(jù)上述規(guī)定，其流轉(zhuǎn)有著嚴格的條件，部分流轉(zhuǎn)方式，如農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓及宅基地上房屋轉(zhuǎn)讓附帶宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押，農(nóng)村承包經(jīng)營的荒地，鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房地產(chǎn)抵押甚至受到更嚴格的限制，但總的說來，其表現(xiàn)如下：）主體限定，使用農(nóng)村集體土地建設(shè)用地的主體只能是鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村辦企事業(yè)單位，或因破產(chǎn)、實施兼并而取得、實現(xiàn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房產(chǎn)抵押而一并實現(xiàn)土地使用權(quán)抵押權(quán)的單位及符合在農(nóng)村申領(lǐng)宅基地或接受房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)移（包括受贈、繼承、購買）的個人；

2）使用用途限定，僅能或必須用于興辦鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）公益設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，或農(nóng)村居民建設(shè)住宅三類情形；實現(xiàn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房產(chǎn)抵押而一并獲得集體建設(shè)用地使用權(quán)的，未經(jīng)審批不得更改土地性質(zhì)和用途。

3）程序限定，必須符合土地總體利用規(guī)劃，并辦理有關(guān)非農(nóng)建設(shè)用地批準手續(xù)和土地使用權(quán)或他向權(quán)登記手續(xù)。

以上三個條件缺一不可。只有在上述情況下，取得集體建設(shè)用地使用權(quán)才為合法、有效。這也是我國法律、法規(guī)、部門規(guī)章為集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)留存的法律空間。

當然在對待農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題和實現(xiàn)承包荒地和鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房產(chǎn)抵押權(quán)而引起的集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題上，我國有其特殊的規(guī)定。

對于農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題，我國法律有著這樣的規(guī)定，《土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積……。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”，《決定》第十條規(guī)定的“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”，以及《擔保法》第三十七條規(guī)定的農(nóng)村宅基地不能用于抵押。但這里僅禁止了城鎮(zhèn)居民不能取得農(nóng)村宅基地，并沒有禁止可以向農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓、出租宅基地及在轉(zhuǎn)讓房屋時附帶宅基地使用權(quán)一同轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。對此，從《土地管理法》第六十二條第四款“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”的規(guī)定本意，可以一窺究竟。其內(nèi)在含義對于住房出賣還是允許的，只是其出賣的主體不能是城鎮(zhèn)居民，而對出租對象則沒有限制。這是一個特殊情況。

對于實現(xiàn)實現(xiàn)農(nóng)村承包荒地或農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)房地產(chǎn)抵押權(quán)而取得的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題，根據(jù)《擔保法》第五十五條規(guī)定“依照本法規(guī)定以承包的荒地的土地使用權(quán)抵押的，或者以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，在實現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。”但其集體如何實現(xiàn)，實現(xiàn)程序等還有待于明確規(guī)定。

二、應在法律層面明確集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)規(guī)定，建立合法、有效的農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場，規(guī)范集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度。

法律規(guī)定的駁雜、語言文字的表述不明確、不明晰，往往導致人們對法律規(guī)定理解的曲解和錯誤，為斷章取義和任意取舍留存了空間。在關(guān)于農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題上，相關(guān)規(guī)定的非直接、非明確、非明晰表述尤為明顯。

比如，在對于可以使用農(nóng)村建設(shè)用地主體的表述上，《土地管理法》第四十三條、六十三條都在“但”字之后進行了表述，而在“但”字之前的內(nèi)容規(guī)定及文意表達上又用了絕對性的文字表述，使法律條文的內(nèi)容在邏輯上出現(xiàn)了前后矛盾；還比如，在對農(nóng)村宅基地的取得和轉(zhuǎn)讓上則沒有給出明確的規(guī)定，《土地管理法》第六十二條在規(guī)定“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準”同時，卻沒有規(guī)定取得或因繼承、受贈等方式取得多處宅基地，或由農(nóng)村居民變?yōu)槌擎?zhèn)居民后擁有農(nóng)村宅基地如何處理方式。同時，該條文又規(guī)定“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”，而不對該出賣、出租的合法性做出規(guī)定，而結(jié)合《決定》第十條規(guī)定的“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”規(guī)定，推測《土地管理法》第六十二條第四款的本意，對于宅基地上房屋的轉(zhuǎn)讓除不能賣給城鎮(zhèn)居民外，還是可以轉(zhuǎn)讓、出租的，其結(jié)果只是對于出賣者不能再申請宅基地。使人只能去推測法律的本意或?qū)ふ曳山o人們行為留存的空間。

再比如，對于因?qū)嵤┢飘a(chǎn)、兼并、實現(xiàn)農(nóng)村荒地承包經(jīng)營權(quán)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房地產(chǎn)抵押權(quán)而獲得農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的，如果其取得主體不是土地管理法規(guī)定的三類主體的話，由誰回收集體建設(shè)用地使用權(quán)，有無時間限制、程序如何掌握，均沒有明確規(guī)定。有的只是個性法律規(guī)定，如《商業(yè)銀行法》第四十二條規(guī)定“商業(yè)銀行因行使抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)而取得的不動產(chǎn)或者股權(quán)，應當自取得之日起二年內(nèi)予以處分”，從中存在為實現(xiàn)農(nóng)村荒地承包經(jīng)營權(quán)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房地產(chǎn)抵押權(quán)的情形。而這些規(guī)定僅僅指的是個性主體，不具有規(guī)范一般主體、特定行為的效力；再說這些個性法律條款，也需要土地管理法律法規(guī)中有進一步如何實現(xiàn)具體針對實現(xiàn)農(nóng)村集體建設(shè)用地抵押權(quán)的明確規(guī)定。為此，應首先通過修改、完善土地管理法，或國土資源管理部門頒布的部門規(guī)章，進一步具體明確規(guī)定三種類型集體建設(shè)用地使用權(quán)取得、流轉(zhuǎn)的方式、程序和內(nèi)容。

其次，為配合上述規(guī)定，由相應區(qū)域范圍內(nèi)的某一級政府主導分類建立——興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村建設(shè)住宅用地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)無償取得、劃撥、出讓、出租、轉(zhuǎn)租、抵押、入股、聯(lián)營等的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)統(tǒng)一市場或登記機構(gòu)，明確規(guī)定相應集體建設(shè)用地使用權(quán)的主體資格、用途申報、相應權(quán)利流轉(zhuǎn)年限、登記、批準程序，規(guī)范集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。

再次，規(guī)定或指導農(nóng)村集體經(jīng)濟組織按照《村民委員會自治法》的規(guī)定，對集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)建立村民議決制度，避免影響國家基本土地管理制度和農(nóng)村基本經(jīng)濟制度。

第四，與時俱進，修改不應時代的法律法規(guī)，使法律概念與現(xiàn)實相統(tǒng)一。

如《鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)法》對鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的定義，“鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)”作為一個明顯帶有時代特征的字眼，隨著現(xiàn)代公司制度的日益深入、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)管理機構(gòu)的改革和職能的改變、諸多原來所謂鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)摘掉全民或集體的帽子或現(xiàn)代企業(yè)制度的建立，其已經(jīng)越來越不合事宜，其作為一類使用集體建設(shè)用地的主體，應重新定義，并在相應法律規(guī)定中要取得統(tǒng)一。

只有通過以上四個方面的努力，才能建立我國合法、有序的集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度。使全國各地不斷出現(xiàn)的、在地方性法規(guī)或政府規(guī)章層次上進行詳細規(guī)定的情形或付諸于司法實踐的情況，早日能夠上升到法律的層面，以盡快建立和完善我國的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度。

附：以上文章參考了以下法律、法規(guī)、行政法規(guī)或國務(wù)院頒布的行政規(guī)范性文件、部門和地方政府規(guī)章：

1）中華人民共和國土地管理法

2）中華人民共和國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)法

3）中華人民共和國擔保法

4）中華人民共和國商業(yè)銀行法

5）《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號）

6）《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（〔2007〕71號）

7）原國家土地管理局《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》

8）《河北省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)暫行辦法》〔2008〕第11號

9）《河北省農(nóng)村宅基地管理辦法》［2002］第7號

10）其他省、市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)地方性法規(guī)、部門規(guī)定

宅基地土地管理法范文第2篇

一、維護農(nóng)民合法權(quán)益，基本完成宅基地登記發(fā)證工作

加快推進宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證是維護農(nóng)民合法權(quán)益，促進農(nóng)村社會秩序和諧穩(wěn)定的重要措施；宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)是農(nóng)民及農(nóng)民集體重要的財產(chǎn)權(quán)利，直接關(guān)系到每個農(nóng)戶的切身利益。自2013年10月，我市開展農(nóng)村集體土地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作以來，市政府廣泛宣傳，強化督導，2015年底已全面完成了我市392.50平方公里1808個行政村、656556宗地（其中宅基地652710宗地，農(nóng)村集體建設(shè)用地3846宗地）地籍調(diào)查工作；并對符合登記發(fā)證條件的1766個行政村531634宗地頒發(fā)了土地證，占符合登記發(fā)證條件宗地數(shù)100%，占總宗地數(shù)81%，登記發(fā)證工作基本完成。

二、嚴格審核用地條件，依法開展宅基地用地審批工作

自1986年6月頒布《中華人民共和國土地管理法》以來，農(nóng)村宅基地的審批一直嚴格按照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的條件和審批程序進行,審批渠道一直是暢通的。其中農(nóng)村村民申請宅基地的條件根據(jù)《河南省實施<土地管理法>辦法》第五十二條的規(guī)定執(zhí)行，具備下列條件的，可以申請宅基地： (一)農(nóng)村村民戶無宅基地的；(二)農(nóng)村村民戶，除父母身邊留一子女外，其他成年子女確需另立門戶而已有的宅基地低于分戶標準的；(三)回鄉(xiāng)落戶的離休、退休、退職的干部職工、復退軍人和回鄉(xiāng)定居的華僑和港、澳、臺同胞，需要建房而無宅基地的(符合第(二)項的除外)；(四)原宅基地影響村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，需要收回而又無宅基地的。對宅基地審批的前置條件、所使用土地的類別和宅基地面積標準根據(jù)《河南省實施<土地管理法>辦法》第五十一條的規(guī)定執(zhí)行，農(nóng)村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，先使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。村內(nèi)有空閑地的不得批準使用村外土地。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，宅基地的面積按下列標準執(zhí)行：(一)城鎮(zhèn)郊區(qū)和人均耕地六百六十七平方米以下的平原地區(qū)，每戶用地不得超過一百三十四平方米；(二)人均耕地六百六十七平方米以上的平原地區(qū)，每戶用地不得超過一百六十七平方米；(三)山區(qū)、丘陵區(qū)每戶用地不得超過二百平方米，占用耕地的適用本款(一)、(二)項的規(guī)定。對宅基地的審批程序根據(jù)《河南省實施<土地管理法>辦法》第五十三條的規(guī)定執(zhí)行，符合申請宅基地條件的農(nóng)村村民，應向本集體提出申請，經(jīng)村民代表會議或村民會議討論通過，由村民委員會報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或街道辦事處審核后，報縣(市、區(qū))人民政府批準。同時為依法依規(guī)嚴格管理農(nóng)村宅基地，對申請宅基地的農(nóng)村村民，各縣（市）區(qū)國土資源管理部門受理宅基地申請后，一是要到實地審查申請人是否符合條件，擬用地是否符合規(guī)劃，并將批劃宅基地報件的相關(guān)要求告知申請人。二是宅基地經(jīng)依法批準后，要到實地按批準范圍、面積丈量宅基地。三是村民住宅建成后，要到實地核查是否按照批準的面積和要求使用土地。通過這些措施，有力地保障了符合條件的農(nóng)村村民對宅基地的用地需求，維護了他們的合法權(quán)益。

宅基地土地管理法范文第3篇

1、農(nóng)村房子宅基地使用權(quán)可以在同村居民之間進行有限制地轉(zhuǎn)讓，但不能賣與非同村居民或者城鎮(zhèn)居民。

2、農(nóng)村的房屋買賣問題涉及宅基地比較特殊，根據(jù)《土地管理法》相關(guān)規(guī)定：農(nóng)村土地都是歸集體所有的，土地管理法中有明確的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村集體的土地是禁止轉(zhuǎn)讓、買賣。如果雙方均為同一經(jīng)濟組織村民的，經(jīng)村委會允許的，可以有條件的轉(zhuǎn)讓。

3、《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》規(guī)定：嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

宅基地土地管理法范文第4篇

2、我國《土地管理法》規(guī)定：第六十二條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。

3、根據(jù)《甘肅省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法》第三十四條 農(nóng)村村民建住宅用地，由村民提出申請，經(jīng)村民代表會議討論同意向村民公布，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核后，報縣（市、區(qū)）人民政府批準，并核發(fā)建設(shè)用地批準書。

4、農(nóng)村村民住宅用地按以下標準執(zhí)行：

5、農(nóng)區(qū)：村人均耕地667平方米（1畝）以下的，每戶宅基地不得超過200平方米，667平方米（1畝）以上1334平方米（2畝）以下的，不得超過267平方米，1334平方米（2畝）以上的，不得超過330平方米。

宅基地土地管理法范文第5篇

關(guān)鍵詞:集體土地;宅基地;利用;管理

中圖分類號:S-9 文獻標識碼:A 文章編號:1674-0432(2010)-10-0035-2

1 農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀及存在的問題

近年來,我省按照中央和省人口資源環(huán)境會議精神,開展了數(shù)次農(nóng)村宅基地利用和管理情況調(diào)研。如早在2001年,就曾在全省選擇10個縣(市)的10鄉(xiāng)鎮(zhèn)116個行政村進行樣點調(diào)研。我省是一個農(nóng)業(yè)大省,農(nóng)村宅基地面積比較大,宅基地350多萬宗。在外業(yè)調(diào)查取得第一手資料的基礎(chǔ)上,從管理經(jīng)驗和統(tǒng)計數(shù)據(jù)、典型案例分析入手,研究農(nóng)村宅基地利用現(xiàn)狀、發(fā)展規(guī)律。結(jié)果表明,我省農(nóng)村宅基地利用和管理存在很多問題。

1.1 宅基地超占面積現(xiàn)象嚴重

按照《吉林省土地管理條例》規(guī)定,農(nóng)村宅基地面積最大不得超過330km2。但是,現(xiàn)實中宅基地超占面積現(xiàn)象極其普遍,如10個樣點鄉(xiāng)(鎮(zhèn))調(diào)查顯示超占面積約為村莊規(guī)劃總面積的23%,初步統(tǒng)計人均占地約370km2,戶均宅基地約800km2,遠遠高于規(guī)定的標準,其中超占面積在100km2以上的有3萬多戶。具體分布情況,從東部到西部超占面積越來越大,從城鄉(xiāng)結(jié)合部到偏遠村莊超占面積逐漸增大,經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)比相對落后地區(qū)超占的少。

1.2 宅基地利用不合理甚至空置

抽樣調(diào)查結(jié)果表明,在宅基地布局方面分別零星、散亂,利用不合理,村莊作為宅基地比較集中的地方在土地利用方面十分粗放,每戶宅基地之間有大量的土地被閑置、浪費,利用率非常低,特別是人均土地面積比較多的地區(qū)更為明顯。由于各方面原因?qū)е潞芏嗾爻霈F(xiàn)空置,如人口的減少和流動,舊宅基地的廢棄等等,這種空置現(xiàn)象在偏遠、落后的地區(qū)較為突出,有的空置率達到0.4%以上,而且這種現(xiàn)象還呈現(xiàn)出逐年增長的趨勢。另外,在我省部分地區(qū)由于土地堿化因素的影響,甚至出現(xiàn)了“光屁股”屯、空心屯狀況。

1.3 一戶多宅增加,非法轉(zhuǎn)讓普遍

隨著農(nóng)村人口增長率的降低以及農(nóng)村人口向城市流動,農(nóng)村人口特別是欠發(fā)達地區(qū)出現(xiàn)負增長趨勢,很多空置的農(nóng)村住房出現(xiàn)了轉(zhuǎn)讓情況;一些農(nóng)民在經(jīng)濟條件變好之后購買地點、環(huán)境等均比較好的宅基地建房,也造成一戶多宅現(xiàn)象發(fā)生;有的舊宅基地破舊、倒塌后不在原地重建而直接購買他人房屋居住,還有的通過繼承、贈與等途徑將多個宅基地過到一人名下,出現(xiàn)一戶多宅現(xiàn)象。另外,許多農(nóng)民將房屋轉(zhuǎn)讓時不依照規(guī)定及時進行變更過戶,對土地使用證重視不夠,還有的將宅基地轉(zhuǎn)賣給城鎮(zhèn)工業(yè)戶居住或建廠等使用,土地使用權(quán)卻無法通過合法方式進行轉(zhuǎn)移,導致非法轉(zhuǎn)讓現(xiàn)象普遍發(fā)生。

1.4 宅基地用途發(fā)生轉(zhuǎn)變

隨著農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展,宅基地已不僅僅局限于居住。在城鄉(xiāng)結(jié)合部家庭作坊發(fā)展較快,出現(xiàn)前店后廠、前廠后宅等混合用地類型;偏遠地區(qū),主要由于家庭種植、養(yǎng)殖乃至加工等個體或規(guī)模經(jīng)營模式的發(fā)展等原因,致使一些宅基地變成了養(yǎng)殖場、種植場或加工廠等,改變了原居住用途。目前農(nóng)村宅基地在使用功能上,基本被劃分為住宅區(qū)、生活輔助區(qū)、生產(chǎn)區(qū)三個大致用途和區(qū)域。還有很多宅基地在非法買賣后改變居住用途,特別是城鄉(xiāng)結(jié)合部的城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地多用于商業(yè)或工業(yè)等用途。

2 問題產(chǎn)生的原因

2.1 歷史原因

1986年《土地管理法》頒布以前,對土地的重視程度不夠高,農(nóng)村宅基地管理制度不健全,完全由生產(chǎn)大隊自主分配,宅基地面積普遍偏大。特別是在1982年至1986年間,農(nóng)村出現(xiàn)建房高峰,農(nóng)民爭相超占宅基地,這一時期超占的數(shù)量占超占總數(shù)的50%左右。有的偏遠地區(qū)一般在80%左右,東部山區(qū)以及發(fā)達地區(qū)低于50%。

2.2 管理方面的原因

在《土地管理法》出臺后,由于各地土地管理機關(guān)還在初步建設(shè)階段,許多工作人員是臨時招聘的,加上鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府的審核較松,對宅基地的管理不夠規(guī)范和嚴格,超面積批準現(xiàn)象依然存在。在《吉林省土地管理條例》出臺后,個別地方仍制訂了土地政策,甚至自行規(guī)定宅基地面積可為600km2。在農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)村莊規(guī)劃上缺乏有效性、科學性,甚至沒有規(guī)劃,加上執(zhí)行不到位,也導致宅基地面積超占現(xiàn)象發(fā)生。

2.3 法律法規(guī)方面原因

現(xiàn)行法律、法規(guī)對宅基地方面的規(guī)定非常少,主要散見于在《憲法》《物權(quán)法》《土地管理法》《擔保法》《繼承法》等法律條文中,甚至連宅基地的概念也沒有在法律上予以準確界定,對宅基地尚沒有一個比較系統(tǒng)、規(guī)范和全面的法律規(guī)定體系和管理體系,而這些現(xiàn)有的法律法規(guī)規(guī)定又基本限定宅基地為農(nóng)用地范疇,在市場經(jīng)濟的今天,把宅基地限定在農(nóng)用地管理的規(guī)定顯然已不能適應社會的現(xiàn)實要求,在加上關(guān)于宅基地的不同法律對宅基地的法律關(guān)系存在一定差異,法律關(guān)系還不夠順暢,使宅基地的管理在實際操作上困難很多。

2.4 市場經(jīng)濟發(fā)展帶來的原因

隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展,農(nóng)村宅基地的原始居住用途已悄然發(fā)生變化,市場經(jīng)濟在農(nóng)村特別是城郊地區(qū)發(fā)展活躍,勢必導致將宅基地轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)、工業(yè)、娛樂等用途,與之相適應的法律規(guī)定以及關(guān)于集體土地使用制度的改革上卻相對滯后,在法律、法規(guī)規(guī)定方面缺乏操作性,在具體執(zhí)行上缺乏足夠的空間,盡管各地從集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的角度進行了一定探索,但還是沒能夠從根本上得以有效解決這一普遍性問題。

3 加強宅基地利用和管理的對策

3.1 完善宅基地管理制度

一是加強規(guī)劃管理,凡是不符合土地利用總體規(guī)劃和集鎮(zhèn)村莊規(guī)劃的宅基地,堅決不允許翻建、改建、擴建和改變用途。二是加強轉(zhuǎn)讓管理,加大對違法轉(zhuǎn)讓的查處和處罰力度,制止非法轉(zhuǎn)讓行為的發(fā)生。三是嘗試集體建設(shè)用地有償使用,對宅基地改變用途的一律參照國有土地實行有償管理,如加工、養(yǎng)殖等生產(chǎn)需要使用建設(shè)用地的,一律另行申請。四是完善宅基地審批,嚴格控制宅基地標準,明確宅基地專門用于居住生活用地,不允許改變用途。五是完善宅基地登記制度,通過宅基地清查和村莊地籍調(diào)查,全面摸清宅基地利用情況,區(qū)分和劃出生產(chǎn)區(qū)或者農(nóng)用地等區(qū)域。

3.2 強化宅基地建設(shè)規(guī)劃控制

這是加強宅基地管理的重點環(huán)節(jié)?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定,集鎮(zhèn)和村莊規(guī)劃必須與土地利用總體規(guī)劃相銜接,集鎮(zhèn)和村莊規(guī)劃要有全局觀念,合理調(diào)整布局,體現(xiàn)重點合并自然村、建設(shè)中心村、發(fā)展小城鎮(zhèn)的思路。把優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu),調(diào)整土地利用功能,提高土地利用率,促進已有建設(shè)用地和村內(nèi)空閑地高效利用作為重點,詳細規(guī)劃集鎮(zhèn)和村莊各類建設(shè)用地,做到節(jié)約、集約用地。在很大程度上宅基地的建設(shè)和布局實際是由城鎮(zhèn)和村莊建設(shè)規(guī)劃決定的,只有在建設(shè)規(guī)劃上提高計劃和管理水平,宅基地的有效利用和管理才能得以實現(xiàn)。

3.3 發(fā)揮經(jīng)濟調(diào)控作用

農(nóng)村宅基地只是集體經(jīng)濟組織分配給村民的一種福利性待遇,屬于無償使用。但對超出標準部分在予以行政處理的同時采用經(jīng)濟手段進行調(diào)節(jié)。對在集體土地建設(shè)用地流轉(zhuǎn)嘗試中基地地用于工業(yè)、商業(yè)或娛樂等用途的,在登記管理上予以區(qū)分和確定,同時也要在經(jīng)濟上通過有償使用方式進行調(diào)控和管理,如此,即嚴格了管理又適應了經(jīng)濟發(fā)展的需要,還能夠增強農(nóng)村集體組織的實力,提高農(nóng)民的經(jīng)濟收入。

3.4 制定合理的宅基地管理政策

一是在不發(fā)達地區(qū)推行“遷村并屯”計劃,積極發(fā)展小城鎮(zhèn)和“中心村”,政府要在資金和政策上予以積極扶持。二是在經(jīng)濟相對發(fā)達地區(qū)特別是城鄉(xiāng)結(jié)合部和小城鎮(zhèn)實行住宅統(tǒng)建,國家、集體、個人三方按比例負擔費用。三是鼓勵農(nóng)民主動讓出多余的宅基地,參照國有土地價格予以足額補償。四是開展農(nóng)村宅基地復墾治理,將村莊內(nèi)的宅基地及空閑地、廢棄地進行綜合整理,通過經(jīng)濟獎勵和政策鼓勵等辦法,提高土地利用率,對復墾為耕地的可考慮優(yōu)先給予農(nóng)民使用。

4 小結(jié)

宅基地管理和利用,是社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展到現(xiàn)階段需要迫切解決的大事,它事關(guān)九億農(nóng)民的切身利益,是解決“三農(nóng)”問題的重要環(huán)節(jié),必須予以高度的重視,相關(guān)部門更是要解放思想,提高認識,采取得力措施,在不斷深入推進土地管理制度改革的大前提下,徹底轉(zhuǎn)變農(nóng)村宅基地管理松散、利用粗放、系統(tǒng)不健全的不良狀況,通過制定科學的農(nóng)村宅基地管理辦法和措施,利用政策和手段,全面推進農(nóng)村城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、市場化進程,促進農(nóng)村經(jīng)濟快速和健康發(fā)展,提高農(nóng)民生活水平,維護社會的和諧穩(wěn)定,為早日實現(xiàn)農(nóng)村小康社會的建設(shè)努力營造最良好的基礎(chǔ)管理環(huán)境。

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