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抵押權(quán)人范文第1篇

浮動(dòng)抵押在建船舶抵押 接管人 抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)

一、我國(guó)現(xiàn)有在建船舶抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式及其不足

按照我國(guó)法律的規(guī)定，船舶抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式有四種。按照是否須經(jīng)過(guò)抵押人同意可分成兩類(lèi)：一類(lèi)是抵押人同意的方式（折價(jià)、商業(yè)拍賣(mài)、變賣(mài)）；一類(lèi)是抵押人不同意的方式（司法扣押并拍賣(mài)）。但是我國(guó)法律的規(guī)定并不理想，之所以這樣說(shuō)是因?yàn)椋?/p>

第一，《海商法》未就建造中船舶抵押權(quán)的實(shí)施方式進(jìn)行專(zhuān)門(mén)的規(guī)定，但根據(jù)《海商法》第11 條規(guī)定：在抵押人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法拍賣(mài)船舶，并從賣(mài)得的價(jià)款中優(yōu)先受償。但是該規(guī)定并未明確說(shuō)明“依法拍賣(mài)”是否須是必須經(jīng)過(guò)法院的拍賣(mài)。同時(shí)，除拍賣(mài)以外，依照《海商法》的規(guī)定建造中船舶抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)只有拍賣(mài)這一單一的方式，這種規(guī)定過(guò)于刻板，并不利于建造中船舶抵押權(quán)的方式。

第二，我國(guó)《擔(dān)保法》第53 條的規(guī)定使當(dāng)事人在選擇抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式上具有一定的靈活性，抵押權(quán)人“可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押物所得的價(jià)款受償；協(xié)議不成時(shí)，抵押權(quán)人可以向法院提訟?！钡蓪?duì)折價(jià)、變賣(mài)的具體實(shí)施因缺乏進(jìn)一步規(guī)定造成其適用上的真空，有可能產(chǎn)生新的問(wèn)題。

第三，通常船舶都是應(yīng)特定顧客的要求而設(shè)計(jì)和建造的，這使得其市場(chǎng)變賣(mài)幾率大大降低。

第四，抵押權(quán)人，通常為提供貸款的金融機(jī)構(gòu)，更多地是需要收回資金，而對(duì)取得建造中船舶所有權(quán)興趣不大，而即使在取得所有權(quán)的情況下，也很難把握住時(shí)機(jī)，以最合適的價(jià)格把建造中船舶轉(zhuǎn)賣(mài)或拍賣(mài)出去。銀行的目的不是取得在建船舶的所有權(quán)，而是在保證其投資回本的基礎(chǔ)上獲得利潤(rùn)。若采用傳統(tǒng)方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，非航運(yùn)專(zhuān)業(yè)的銀行很難獲得最大程度的清償：首先，就折價(jià)而言，未竣工的在建船舶難以確定價(jià)格并折價(jià)賣(mài)出，若將其分離成動(dòng)產(chǎn)再折價(jià)賣(mài)出，則明顯削弱其價(jià)值；其次，船舶應(yīng)特定顧客的要求設(shè)計(jì)和建造，且尚未竣工，變賣(mài)的可能性不大；至于拍賣(mài)，且不論拍賣(mài)手續(xù)的繁雜和費(fèi)用的高昂，單就航運(yùn)市場(chǎng)環(huán)境（如競(jìng)拍人對(duì)在建船舶的興趣、船舶價(jià)格的波動(dòng)等）而言，也會(huì)影響銀行達(dá)到收回投資以彌補(bǔ)損失的目的。

最后，對(duì)建造中船舶抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)來(lái)說(shuō)，由于建造中船舶的特殊性，使得完工船舶的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于建造中船舶各種造船材料、機(jī)器和設(shè)備的價(jià)值總和，簡(jiǎn)單的對(duì)造船物資和半成品的處置并不能使抵押權(quán)的充分實(shí)現(xiàn)?？梢?jiàn)，四種傳統(tǒng)的抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式都不利于保護(hù)建造中船舶抵押權(quán)人的利益。

二、從司法實(shí)踐看在建船舶抵押制度的不足

在司法實(shí)踐中，為克服上述弊端和局限性，法院往往通過(guò)調(diào)解的方式使抵押權(quán)人再投人資金將船舶建造完畢，以收回船舶價(jià)款償還貸款。例如：2004年武漢海事法院受理的武漢市商業(yè)銀行（下稱(chēng)“武漢商行”）訴武漢國(guó)際經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作公司（下稱(chēng)“武漢國(guó)合”）建造中船舶抵押合同糾紛一案。該案中，武漢國(guó)合為實(shí)施出口德國(guó)4艘散貨船項(xiàng)目向中國(guó)進(jìn)出口銀行申請(qǐng)貸款。武漢商行與武漢國(guó)合簽訂《擔(dān)保協(xié)議書(shū)》并取得由武漢國(guó)合和江西江州造船廠(chǎng)聯(lián)名出具的《不可撤銷(xiāo)承諾書(shū)》后向中國(guó)進(jìn)出口銀行出具了《保證函》?！恫豢沙蜂N(xiāo)承諾書(shū)》中確定武漢商行對(duì)武漢國(guó)合在江西江州造船廠(chǎng)的4艘建造中散貨船享有抵押權(quán)，雙方并向武漢海事局辦理了抵押登記。后武漢國(guó)合未經(jīng)武漢商行同意將其中的。大洋1號(hào)。輪轉(zhuǎn)讓給了德國(guó)鳳凰航運(yùn)公司，當(dāng)時(shí)仍在建造的其他3艘船舶資金缺口尚有7000多萬(wàn)人民幣。武漢商行遂以武漢國(guó)合違反抵押合同為由提訟，要求判令由其對(duì)3艘建造中船舶“大洋2號(hào)”、“大洋3號(hào)”和“大洋4號(hào)”實(shí)施接管。

鑒于案件重大，主體及訴因特殊，武漢海事法院組成合議庭后決定通過(guò)協(xié)商解決，由武漢商行投人船舶建造資金2269萬(wàn)元，船廠(chǎng)恢復(fù)生產(chǎn)，使“大洋2號(hào)”輪完成了向德國(guó)船東的交付，收回船款960萬(wàn)美元。本案的調(diào)解結(jié)案，對(duì)武漢商行而言，實(shí)現(xiàn)了抵押權(quán)利，解除了擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)武漢國(guó)合而言，其貸款的風(fēng)險(xiǎn)已完全轉(zhuǎn)移，應(yīng)該得到的費(fèi)絲毫沒(méi)有減損；對(duì)船廠(chǎng)而言，船舶建造出現(xiàn)的7000萬(wàn)資金缺口得到填補(bǔ)，已停止的生產(chǎn)局面得以恢復(fù)。縱然本案通過(guò)調(diào)解最終得到了圓滿(mǎn)的解決，但畢竟和解的隨意性較大，我們?nèi)皂氃诜缮狭硇刑剿鹘ㄔ熘写暗盅旱膶?shí)現(xiàn)方式從而在最大程度上維護(hù)各方的利益。

基于建造中船舶抵押的特殊性，首先，應(yīng)當(dāng)允許雙方當(dāng)事人在抵押合同中約定抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式，尤其是如果抵押人違反貸款合同，船舶仍在建造過(guò)程中，則抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)有權(quán)在合同中規(guī)定其可以使用抵押人的設(shè)施（包括其已購(gòu)買(mǎi)的設(shè)備和材料）及抵押人的人員或者另行尋找建造人，繼續(xù)建造船舶直至完工，并要求抵押人給予協(xié)助。上述規(guī)定能夠保全和提高抵押物的價(jià)值，對(duì)抵押人和抵押權(quán)人來(lái)說(shuō)都是有利的。但需指出的是，根據(jù)合同相對(duì)性原則，抵押合同中的約定不能約束合同外的第三方，如船舶定造人。

因此，仍有必要通過(guò)立法就抵押權(quán)人對(duì)建造中船舶的接管和決定繼續(xù)建造的權(quán)利加以明確，從而得以約束和對(duì)抗合同外第三人。而上文介紹的浮動(dòng)抵押制度就可以起到這種作用。

三、浮動(dòng)抵押制度保障在建船舶抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)中的優(yōu)越性

傳統(tǒng)的抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式并不利于保護(hù)在建船舶抵押權(quán)人。就在建物抵押而言，能夠充分實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)人權(quán)利的制度設(shè)計(jì)莫過(guò)于盡量使抵押權(quán)保留到該在建物變成現(xiàn)實(shí)物，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)完滿(mǎn)價(jià)值的那一天，而且建成后的船舶營(yíng)運(yùn)的利益是很可觀(guān)的，如果我國(guó)的浮動(dòng)抵押能引入接管人制度，便有可能通過(guò)這種方式可以達(dá)到這一完滿(mǎn)效果。

浮動(dòng)抵押中的接管人制度對(duì)抵押勸人的利益保障有著很明顯的優(yōu)越性。浮動(dòng)抵押結(jié)晶時(shí)，抵押人對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)的權(quán)利中止，由接管人（Receiver）管理并分配財(cái)產(chǎn)利益。

接管人指依據(jù)合同約定，由抵押權(quán)人指定或因衡平法上的權(quán)利，由法院任命的控制公司設(shè)押財(cái)產(chǎn)，并為抵押權(quán)人的利益處分該財(cái)產(chǎn)的人，其權(quán)利通常包括領(lǐng)取、接收、管理及出售抵押財(cái)產(chǎn)。抵押權(quán)人指派接管人接管抵押財(cái)產(chǎn)并不導(dǎo)致抵押人（設(shè)定浮動(dòng)抵押的公司）停業(yè)，相反，接管人可繼續(xù)將公司經(jīng)營(yíng)下去，使抵押財(cái)產(chǎn)在出售之前得以固定，法院任命的接管人職責(zé)也是如此。抵押權(quán)人和接管人的關(guān)系以信用為基礎(chǔ)。根據(jù)英國(guó)法的接管人制度，如果在抵押人違反貸款合同時(shí)，船舶仍在建造過(guò)程中，則抵押權(quán)人有權(quán)在合同中規(guī)定采取下列方式實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)：（1）使用抵押人的設(shè)施包括其已購(gòu)買(mǎi)的設(shè)備和材料）及抵押人的人員，繼續(xù)建造船舶直至完工，并要求抵押人給予協(xié)助；（2）使用抵押人的設(shè)施而不使用其人員，繼續(xù)建造船舶直至完工，并要求抵押人給予協(xié)助；（3）將在建船舶已完工的部分托運(yùn)至其他地點(diǎn)，以便完成建造。

上述規(guī)定不僅能夠保全和提高抵押物的價(jià)值，而且更能有效發(fā)揮抵押物的融資功能，無(wú)論對(duì)抵押人和抵押權(quán)人來(lái)說(shuō)都是有利的。它在一定程度上也可以促進(jìn)在建船舶抵押的廣泛運(yùn)用。如前所述，銀行行使在建船舶抵押權(quán)時(shí)，采用折價(jià)、變賣(mài)或拍賣(mài)的傳統(tǒng)方式，不能有效實(shí)現(xiàn)在建船舶的價(jià)值且難以保障銀行利益。在這種情況下，待在建船舶竣工后行使抵押權(quán)，效果更好，浮動(dòng)抵押的接管人制度為此提供操作依據(jù)。

四、結(jié)論

在建船舶抵押是世界造船融資的主要模式之一，也是我國(guó)造船融資急需克服的難點(diǎn)和主攻發(fā)展方向。由于《物權(quán)法》頒布之前我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定過(guò)于簡(jiǎn)單（只有《海商法》第14條有相關(guān)規(guī)定），加上缺乏相應(yīng)的擔(dān)保物權(quán)理論或制度予以支持，導(dǎo)致在建船舶抵押在造船融資中的應(yīng)用發(fā)展緩慢。《物權(quán)法》引入浮動(dòng)抵押概念為我國(guó)在建船舶抵押制度的發(fā)展提供法律基礎(chǔ)，將來(lái)要細(xì)化法條規(guī)定，提高其實(shí)用性。若能適度參考英美法成熟的浮動(dòng)抵押理論中接管人等相關(guān)制度，法律規(guī)范和銀行制度雙管齊下，形成適應(yīng)我國(guó)法律和經(jīng)濟(jì)體制且較為完善的在建船舶抵押制度，我國(guó)造船融資困難的瓶頸必將突破。

參考文獻(xiàn)：

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抵押權(quán)人范文第2篇

    某工業(yè)品采購(gòu)供應(yīng)站向工行借款34萬(wàn)元,供應(yīng)站的開(kāi)辦單位某燃料公司為上述借款提供了抵押擔(dān)保,抵押物為其所有的價(jià)值50余萬(wàn)元的一宗國(guó)有土地,并辦理了抵押登記。借款期限屆滿(mǎn)后,供應(yīng)站沒(méi)有還款,工行向法院起訴,訴訟過(guò)程中,供應(yīng)站被吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照,某燃料公司以改制完畢,該企業(yè)設(shè)備、設(shè)施、債務(wù)等都已處理完畢為由申請(qǐng)注銷(xiāo),其主管單位商務(wù)局簽署了同意注銷(xiāo)的意見(jiàn),工商局依其申請(qǐng)和同意注銷(xiāo)的意見(jiàn)對(duì)其進(jìn)行了注銷(xiāo)?，F(xiàn)抵押物仍由某商務(wù)局代管,工行遂以供應(yīng)站法定代表人和商務(wù)局為被告提起訴訟。

    法院經(jīng)審理認(rèn)為,借款合同和抵押合同都合法有效,供應(yīng)站和燃料公司應(yīng)承擔(dān)清償責(zé)任,由于商務(wù)局在工行未就抵押物優(yōu)先受償?shù)那闆r下同意燃料公司注銷(xiāo),其應(yīng)承擔(dān)清算和賠償責(zé)任。法院判決:供應(yīng)站所欠工行借款由原燃料公司對(duì)該債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任;商務(wù)局在判決生效后1個(gè)月內(nèi)對(duì)原燃料公司的財(cái)產(chǎn)予以清算和拍賣(mài),并將抵押的土地拍賣(mài)款向原告優(yōu)先清償。否則,由其在抵押物價(jià)值范圍內(nèi)向原告承擔(dān)上述債務(wù)的賠償責(zé)任。

    抵押權(quán)是最典型的擔(dān)保物權(quán),其主要作用在于就抵押權(quán)的標(biāo)的物的交換價(jià)值使債權(quán)優(yōu)先受償,即使得債權(quán)不落空。這也是人們常選擇抵押擔(dān)保的緣故。企業(yè)在注銷(xiāo)前應(yīng)由開(kāi)辦單位或股東組織清算,企業(yè)在未有能力清償債務(wù)的情況下,還應(yīng)通過(guò)破產(chǎn)還債程序后,才能予以辦理注銷(xiāo)。本案中,商務(wù)局在未正確履行清算職責(zé)的前提下,竟同意燃料公司注銷(xiāo),致使債權(quán)人的債權(quán)落空,這種行為侵害了原告的抵押權(quán),故應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)清算和賠償責(zé)任。需要說(shuō)明的是,即使是燃料公司破產(chǎn),抵押物土地也不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn),此時(shí)債權(quán)人享有別除權(quán),即債權(quán)人就此抵押物行使權(quán)利不依據(jù)破產(chǎn)程序就能實(shí)現(xiàn)其債權(quán),故商務(wù)局隨意地同意抵押人注銷(xiāo),對(duì)債權(quán)人抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)造成了障礙,就應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。

抵押權(quán)人范文第3篇

關(guān)鍵詞：抵押權(quán) 抵押人 處分 限制

我國(guó)《海商法》規(guī)定，“船舶所有人或者船舶所有人授權(quán)的人可以設(shè)定船舶抵押權(quán)。”抵押人一般是被抵押船舶的所有權(quán)人。民法通則第71條規(guī)定：財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。所有權(quán)又稱(chēng)“自物權(quán)”，是一種“對(duì)世權(quán)”，是一切財(cái)產(chǎn)權(quán)利的基礎(chǔ)和核心，是所有人對(duì)其所有物進(jìn)行一般的、全面的支配的最全面、最充分的物權(quán)，它不僅包括對(duì)于物的占有、使用、收益，還包括對(duì)物最終予以處分的權(quán)利，所有權(quán)關(guān)系的義務(wù)主體是所有人以外的一切人，義務(wù)人所負(fù)的義務(wù)是不得非法干涉所有權(quán)人行使其所有權(quán)。相對(duì)于所有權(quán)而言，抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、租賃權(quán)等他物權(quán)僅僅是享有占有、使用、收益的部分權(quán)能，不能享有處分權(quán)能，他物權(quán)的效力不能優(yōu)于所有權(quán)。除非有法律明文規(guī)定，否則他物權(quán)不能影響所有權(quán)的行使，特別是不能影響所有人處分所有物的權(quán)利。

我國(guó)民事立法上，常?；趯?duì)他物權(quán)的保護(hù)而限制所有權(quán)的行使。所謂限制，指所有人以外的人干預(yù)所有人行使所有權(quán)，或者所有權(quán)人在履行所有權(quán)時(shí)要履行一些法定的義務(wù)。如債的保全制度中債權(quán)人可以行使撤銷(xiāo)權(quán)和代位權(quán)來(lái)限制債務(wù)人所有權(quán)的行使，抵押制度中抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保來(lái)限制抵押權(quán)人所有權(quán)的行使等。但我國(guó)立法者只有在所有權(quán)的濫用確實(shí)影響到他物權(quán)人的合法權(quán)益，且采取限制措施確實(shí)能夠保護(hù)他物權(quán)人的合法權(quán)益時(shí)，才規(guī)定之。

在從事船舶抵押權(quán)登記的工作的過(guò)程中，我注意到我國(guó)船舶抵押制度中，對(duì)作為被抵押船舶所有人的抵押人的處分抵押物的權(quán)能進(jìn)行了一些限制。這些限制，有些我認(rèn)為是必要的，有些我認(rèn)為是值得商榷的，以下我將列舉三個(gè)例子，與讀者交流一下我的看法。

一、船舶抵押制度對(duì)抵押金額的限制

這是指在訂立船舶抵押合同時(shí)，船舶抵押金額不得超過(guò)船舶價(jià)值，對(duì)此我國(guó)《海商法》和《登記條例》均沒(méi)有規(guī)定，只是在《〈中華人民共和國(guó)船舶登記條例〉補(bǔ)充說(shuō)明》第五部分第一條規(guī)定“船舶抵押金額（設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)的，指總金額），不得超過(guò)船舶所有權(quán)登記證書(shū)所載明的船舶價(jià)值?！彼^“抵押金額”是指合同雙方簽訂抵押合同時(shí)所確定的抵押物的價(jià)值。還沒(méi)有找到其他法律法規(guī)做出與《登記條例補(bǔ)充說(shuō)明》相同的規(guī)定，《海商法》沒(méi)有對(duì)船舶抵押金額的限制做出規(guī)定。而《擔(dān)保法》三十五的規(guī)定是：“抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》（2000年12月13日起施行）第五十一條則規(guī)定：“抵押人所擔(dān)保的債權(quán)超出其抵押物價(jià)值的，超出的部分不具有優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ！卑凑铡稉?dān)保法》的規(guī)定，當(dāng)?shù)盅喝怂鶕?dān)保的債權(quán)超過(guò)抵押物的價(jià)值時(shí)，抵押合同因?yàn)檫`反法律而無(wú)效，而按照《擔(dān)保法解釋》的規(guī)定，當(dāng)?shù)盅喝怂鶕?dān)保的債權(quán)超過(guò)抵押物的價(jià)值時(shí)，抵押合同只是部分無(wú)效，也就是“超出的部分不具有優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ保⒉挥绊憘鶛?quán)未超出抵押物價(jià)值的部分的優(yōu)先受償?shù)男Я?。無(wú)論是《擔(dān)保法》還是《擔(dān)保法解釋》，都沒(méi)有規(guī)定船舶抵押金額不得超過(guò)船舶所有權(quán)登記證書(shū)所載明的船舶價(jià)值的限制。

《登記條例補(bǔ)充說(shuō)明》的規(guī)定大大限制了抵押物的效用，削弱了擔(dān)保法所允許的抵押人處分抵押物的權(quán)利。比方說(shuō)，某抵押合同中，所擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額為40萬(wàn)，合同雙方在簽訂抵押合同時(shí)，確認(rèn)船舶價(jià)值為100萬(wàn)，雙方約定以船舶價(jià)值的90％作為抵押物，即抵押金額為90萬(wàn)。在登記機(jī)關(guān)辦理了船舶抵押權(quán)登記以后，按照《擔(dān)保法》及其解釋的規(guī)定，抵押人還可以就該船舶的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，為不超過(guò)60萬(wàn)元的債權(quán)再次設(shè)定抵押；而根據(jù)《登記條例補(bǔ)充說(shuō)明》的規(guī)定，該抵押人只能就該船舶的價(jià)值大于前次擔(dān)保所確定的抵押金額部分，即10萬(wàn)元，最多只能為10萬(wàn)元的債權(quán)設(shè)定抵押。如此，船舶抵押人的融資能力就受到了極大的限制。

如前所述，在處理船舶關(guān)系時(shí)，《海商法》與《擔(dān)保法》有不同規(guī)定時(shí)，應(yīng)當(dāng)適用《海商法》的規(guī)定，現(xiàn)在《海商法》與《擔(dān)保法》、《登記條例》都沒(méi)有對(duì)船舶抵押金額進(jìn)行限制，而是明確了抵押人有權(quán)在船舶抵押后，就該船舶的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，再次抵押，只要不超出其余額部分即可。中華人民共和國(guó)港務(wù)監(jiān)督局對(duì)《登記條例》的解釋在效力層級(jí)太低，其做出的與上位法相沖突的規(guī)定是無(wú)效的。

二、船舶抵押制度對(duì)抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物的限制

抵押權(quán)人范文第4篇

一、 抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押物被轉(zhuǎn)讓后，抵押權(quán)人和受讓人的權(quán)益保護(hù)

（一）抵押權(quán)人的權(quán)益保護(hù)

《擔(dān)保法》及其《解釋》對(duì)于抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已經(jīng)登記的抵押物，抵押權(quán)人的權(quán)益保護(hù)問(wèn)題規(guī)定得比較全面：包括事前預(yù)防（《擔(dān)保法》第四十九條第二款規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保；抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物?！保┖褪潞缶葷?jì)（《解釋》第六十七條第一款規(guī)定：“抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)……”）。而對(duì)于抵押人轉(zhuǎn)讓未經(jīng)登記的抵押物，抵押權(quán)人的權(quán)益保護(hù)問(wèn)題規(guī)定得就比較單薄，僅規(guī)定了事后救濟(jì)（《解釋》第六十七條第二款中規(guī)定：“如果抵押物未經(jīng)登記的，抵押權(quán)不得對(duì)抗受讓人，因此給抵押權(quán)人造成損失的，由抵押人承擔(dān)賠償責(zé)任。”），而沒(méi)有規(guī)定事前預(yù)防，這無(wú)疑是一個(gè)缺欠。那么，如何彌補(bǔ)這一缺欠呢？筆者認(rèn)為，將來(lái)修改、完善《擔(dān)保法》及其《解釋》的時(shí)候，可以做出這樣的規(guī)定：抵押權(quán)人與抵押人可以在抵押合同約定或另行做出補(bǔ)充約定：抵押權(quán)存續(xù)期間，未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意，抵押人不得將抵押物轉(zhuǎn)讓?zhuān)蝗绲盅喝肆硇刑峁﹥r(jià)值相當(dāng)?shù)挠行?dān)保的，抵押權(quán)人應(yīng)該同意其轉(zhuǎn)讓。而在《擔(dān)保法》及其《解釋》沒(méi)有做出上述規(guī)定的情況下，在實(shí)務(wù)工作中，抵押權(quán)人與抵押人完全可以在抵押合同或在補(bǔ)充協(xié)議中這樣約定。因?yàn)楝F(xiàn)有的相關(guān)法律及司法解釋并沒(méi)有對(duì)此做出禁止性規(guī)定，本著民法領(lǐng)域內(nèi)“法律不禁止，即視為許可”的原則，抵押權(quán)人完全可以通過(guò)如此約定來(lái)做到事前預(yù)防，從而更加有效地保護(hù)自身的合法權(quán)益。

（二）受讓人的權(quán)益保護(hù)

《擔(dān)保法》本身對(duì)于受讓人的權(quán)益保護(hù)問(wèn)題沒(méi)有做出具體規(guī)定。《解釋》雖然在第六十七條中做出了相關(guān)規(guī)定，但是針對(duì)抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已經(jīng)登記的抵押物未告知受讓人的情況，只規(guī)定了事后救濟(jì)（取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償。），而沒(méi)有規(guī)定事前預(yù)防，這無(wú)疑又是一個(gè)缺欠。對(duì)此筆者認(rèn)為，將來(lái)的修改、完善《擔(dān)保法》及其《解釋》的時(shí)候，可以這樣來(lái)彌補(bǔ)這一缺欠，即規(guī)定：如抵押人未告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押并登記的情況，最終因抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)，而使受讓人喪失對(duì)該轉(zhuǎn)讓物的所有權(quán)的，抵押人應(yīng)該向受讓人返還價(jià)款，如給受讓人造成損失的，還應(yīng)該給予賠償。而在《擔(dān)保法》及其《解釋》沒(méi)有做出上述規(guī)定的情況下，在實(shí)務(wù)工作中，受讓人完全可以通過(guò)與抵押人在轉(zhuǎn)讓合同中做出如上約定來(lái)達(dá)到事前預(yù)防的目的。理由如前文所述。

二、抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押物被抵債后，抵押權(quán)人和債權(quán)人的權(quán)益保護(hù)

（一） 抵押權(quán)人權(quán)益保護(hù)

抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押物被抵債，抵押權(quán)人的權(quán)益保護(hù)問(wèn)題《擔(dān)保法》及其《解釋》均沒(méi)有做出規(guī)定。那么抵押物被抵債，抵押權(quán)人權(quán)益如何才能獲得保護(hù)呢？筆者認(rèn)為，雖然抵押人將抵押物抵債不同于將抵押物轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄞD(zhuǎn)讓抵押物抵押人可以獲得相應(yīng)價(jià)款，可以使抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)；而將抵押物抵債抵押人只能獲得債務(wù)的抵銷(xiāo)，不能獲得相應(yīng)價(jià)款，不能使抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)。），但是二者之間卻有著很大的相同之處，即同樣是抵押物所有權(quán)的有償讓渡（抵押人將抵押物轉(zhuǎn)讓給受讓人，受讓人取得抵押物的所有權(quán)；抵押人將抵押物用于抵銷(xiāo)債務(wù)，債權(quán)人取得抵押物的所有權(quán)。）。那么，是否可以通過(guò)適用《擔(dān)保法》第四十九條和《解釋》第六十七條規(guī)定，來(lái)解決抵押權(quán)人權(quán)益的保護(hù)問(wèn)題呢？答案是肯定的。因?yàn)樵诘盅何锉挥糜诘謧那闆r下，適用上述規(guī)定在法律上和實(shí)務(wù)上并不存任何障礙。只不過(guò)在將來(lái)的修改、完善《擔(dān)保法》和《解釋》的時(shí)候，需要對(duì)此做出明確規(guī)定。此外，為了更加有效地保護(hù)抵押權(quán)人的權(quán)益，還應(yīng)該進(jìn)一步規(guī)定：抵押權(quán)人與抵押人可以在抵押合同約定或另行做出補(bǔ)充約定：抵押權(quán)存續(xù)期間，未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意，抵押人不得將抵押物抵債；如抵押人另行提供價(jià)值相當(dāng)?shù)挠行?dān)保的，抵押權(quán)人應(yīng)該同意其抵債。而在《擔(dān)保法》及其《解釋》沒(méi)有做出上述規(guī)定的情況下，在實(shí)務(wù)工作中，抵押權(quán)人完全可以通過(guò)與抵押人在抵押合同或在補(bǔ)充協(xié)議中做出這樣的約定，來(lái)達(dá)到事前預(yù)防的目的。理由如前文所述。

抵押權(quán)人范文第5篇

關(guān)鍵詞：個(gè)人住房抵押貸款證券化；流程設(shè)計(jì)；政策建議

作者簡(jiǎn)介：劉開(kāi)瑞(1963－　)，男，甘肅民勤人。陜西師范大學(xué)財(cái)務(wù)學(xué)系副教授，主要從事不動(dòng)金融的研究；張馨元(1986－　)，女，陜西西安人，陜西師范大學(xué)國(guó)際商學(xué)院碩士研究生，主要從事不動(dòng)產(chǎn)金融的研究。

中圖分類(lèi)號(hào)：F830.589　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A　文章編號(hào)：1006－1096(2010)03－0126－04　收稿日期：2010－01－10

個(gè)人住房抵押貸款證券化，是指貸款權(quán)益人(又稱(chēng)發(fā)起機(jī)構(gòu))通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)隔離機(jī)制將流動(dòng)性較低但具有預(yù)期未來(lái)穩(wěn)定現(xiàn)金流的個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)移給特定目標(biāo)載體，由其將所持有的該資產(chǎn)和所產(chǎn)生的現(xiàn)金流匯集起來(lái)，形成一個(gè)資產(chǎn)池，并經(jīng)過(guò)擔(dān)保和信用加強(qiáng)，在對(duì)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)與收益進(jìn)行重新分配和配置的基礎(chǔ)上，以流通性強(qiáng)的抵押擔(dān)保證券形式出售給投資者，從而在資本市場(chǎng)上籌集資金，用以再發(fā)放房地產(chǎn)貸款的融資行為(周潔，2009)。個(gè)人住房抵押貸款證券化作為一種新型的融資工具，是資產(chǎn)證券化中出現(xiàn)最早也是最多的一種，其目的是將巨額價(jià)值的房地產(chǎn)動(dòng)產(chǎn)化、細(xì)分化，利用證券市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資本大眾化、經(jīng)營(yíng)專(zhuān)業(yè)化及投資風(fēng)險(xiǎn)分散化，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供充足的資金，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)快速發(fā)展(王戰(zhàn)宇，2008)。

現(xiàn)代意義的住房抵押貸款始于20世紀(jì)70年代，目前已成為國(guó)際資本市場(chǎng)上發(fā)展最快、最具活力的一種金融創(chuàng)新產(chǎn)品，在各國(guó)得到了廣泛的實(shí)施和應(yīng)用。歐洲市場(chǎng)2009年前三個(gè)季度個(gè)人住房抵押貸款發(fā)行量總額為1887億歐元，而美國(guó)的住房抵押貸款發(fā)行額為9891億歐元。雖然受金融危機(jī)的影響，發(fā)行量有所下降，但仍是歐美資本市場(chǎng)最重要的投資產(chǎn)品之一。

中國(guó)建設(shè)銀行2005年首次發(fā)行個(gè)人住房抵押貸款支持證券，進(jìn)入債券市場(chǎng)，帶動(dòng)了我國(guó)資產(chǎn)證券化的快速發(fā)展，也引發(fā)了理論界的探討。許多學(xué)者定位于住房抵押貸款證券化在中國(guó)推行的必要性和可行性、市場(chǎng)前景以及一些制度的完善等理論研究。本文從我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的實(shí)際情況出發(fā)，旨在設(shè)計(jì)合理的住房抵押貸款證券化的運(yùn)作流程，以期為實(shí)際操作提供參考。

一、我國(guó)進(jìn)行個(gè)人住房抵押貸款證券化的可行性

(一)個(gè)人住房抵押貸款證券化的理論依據(jù)

在住房抵押貸款證券化的融資過(guò)程中，交易主體面臨著許多由不對(duì)稱(chēng)信息所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。如投資者所關(guān)心的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、質(zhì)量和信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題與籌資者對(duì)證券化產(chǎn)品的質(zhì)量相比掌握的信息較少，容易導(dǎo)致道德風(fēng)險(xiǎn)；商業(yè)銀行在擔(dān)任發(fā)起機(jī)構(gòu)、貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)參與資產(chǎn)證券化過(guò)程中，由于掌握的信息比借款者的信息少，會(huì)產(chǎn)生逆向選擇風(fēng)險(xiǎn)(吳靜，2007)。

中國(guó)人民銀行于2005年了《資產(chǎn)支持證券信息披露規(guī)則》，有效規(guī)避了住房抵押貸款證券化過(guò)程中的信息不對(duì)稱(chēng)問(wèn)題。其第五條規(guī)定，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)在資產(chǎn)支持證券發(fā)行前的第五個(gè)工作日，向投資者披露發(fā)行說(shuō)明書(shū)、評(píng)級(jí)報(bào)告、籌集辦法和承銷(xiāo)團(tuán)成員名單。第九條規(guī)定，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)與信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)就資產(chǎn)支持證券跟蹤評(píng)級(jí)的有關(guān)安排做出約定，并應(yīng)于資產(chǎn)支持證券存續(xù)期內(nèi)每年的7月31日前向投資者披露上年度的跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告。這樣信息很大程度上是透明的，投資者對(duì)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)的信息有了更多的了解，在一定程度上避免了信息不對(duì)稱(chēng)帶來(lái)的逆向選擇問(wèn)題，降低了由此帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)損失。

根據(jù)交易成本論中企業(yè)和市場(chǎng)的相互替代關(guān)系，判斷個(gè)人住房抵押貸款證券化是否進(jìn)行必須滿(mǎn)足：證券化業(yè)務(wù)收益與回收貸款本息進(jìn)行再投資所獲收益之和超過(guò)支付給各個(gè)參與主體的費(fèi)用之和(吳靜，2007)。財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局于2006年聯(lián)合了《關(guān)于信貸資產(chǎn)證券化有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知》，對(duì)證券化過(guò)程中的印花稅、營(yíng)業(yè)稅和所得稅問(wèn)題做出了明確規(guī)定，有效地減少了個(gè)人住房抵押貸款證券化過(guò)程中的交易成本，為具體實(shí)施提供了根本動(dòng)力。像信貸資產(chǎn)證券化的發(fā)起機(jī)構(gòu)，將實(shí)施資產(chǎn)證券化的信貸資產(chǎn)信托予受托機(jī)構(gòu)時(shí)，雙方簽訂的信托合同暫不征收印花稅；對(duì)非金融機(jī)構(gòu)投資者買(mǎi)賣(mài)信貸資產(chǎn)支持證券取得的差價(jià)收入，不征收營(yíng)業(yè)稅；投資機(jī)構(gòu)從信托項(xiàng)目清算分配中取得的收入，應(yīng)按企業(yè)所得稅的政策規(guī)定繳納企業(yè)所得稅，清算發(fā)生的損失可按企業(yè)所得稅的政策規(guī)定扣除。

(二)我國(guó)進(jìn)行房地產(chǎn)證券化的現(xiàn)實(shí)依據(jù)

在我國(guó)銀行資產(chǎn)中，個(gè)人住房抵押貸款的質(zhì)量仍是最優(yōu)的。截至2009年6月，工商銀行個(gè)人住房貸款高達(dá)6988.43億元，比2008年的5973.75億元增加了1014.68億元，增長(zhǎng)17.0％。個(gè)人不良貸款余額107.80億元，增加11.87億元，其中個(gè)人住房貸款不良額有所上升，但占不良貸款不足0.1％。建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款7149.23億元，占貸款總額的15.8％，較上年增加1117.76億元，增幅為18.53％，個(gè)人住房貸款不良額為42.41億元，占不良貸款總額的0.05％。

由此可以看出，個(gè)人住房抵押貸款屬于銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，安全性相對(duì)較高，將其證券化對(duì)投資者而言風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

個(gè)人住房抵押貸款是幫助人們有效解決住房問(wèn)題的一種方式，社會(huì)效益明顯，受到政府的大力支持。從房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)中的土地產(chǎn)權(quán)和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的改革，到市場(chǎng)準(zhǔn)入、證券化的信用增級(jí)、稅收的優(yōu)惠等方面，政府給予政策性的支持。另外，證監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)等金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)監(jiān)管力度的加強(qiáng)，各種法律法規(guī)的規(guī)范和完善，都為個(gè)住房抵押貸款證券化提供了條件。

二、個(gè)人住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)的流程設(shè)計(jì)

個(gè)人住房抵押貸款證券化的前期準(zhǔn)備和后期管理都比較復(fù)雜。發(fā)行前期個(gè)人住房抵押貸款的借款人情況千差萬(wàn)別，借款筆數(shù)成千上萬(wàn)；發(fā)行后貸款的管理、資金保管、本息支付、信用評(píng)級(jí)等工作量大，因此需要建立一個(gè)符合中國(guó)金融環(huán)境的統(tǒng)一的個(gè)人住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)體系。

(一)個(gè)人住房抵押貸款證券化參與主體及其關(guān)系

個(gè)人住房抵押貸款證券化的主要參與主體：

(1)發(fā)起機(jī)構(gòu)，指出售應(yīng)收款用于證券化的機(jī)構(gòu)。

(2)特別目的機(jī)構(gòu)，是指從發(fā)起人那里購(gòu)買(mǎi)可證券化的資產(chǎn)，并以此為基礎(chǔ)發(fā)行證券的一個(gè)獨(dú)立機(jī)構(gòu)。它是一般不會(huì)破產(chǎn)的高信用等級(jí)實(shí)體，是整個(gè)證券化的核心。

(3)信用評(píng)級(jí)與增級(jí)機(jī)構(gòu)，為了增強(qiáng)證券對(duì)投資者的吸引力，減輕和化解資產(chǎn)的信用風(fēng)險(xiǎn)，降低發(fā)行成本，需要對(duì)資產(chǎn)證券化的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行評(píng)估，并提供擔(dān)保的兩個(gè)機(jī)構(gòu)。

(4)證券承銷(xiāo)商，是為特別目的機(jī)構(gòu)所發(fā)行的證券進(jìn)行承銷(xiāo)的實(shí)體。其作用是尋找投資公眾，從而使其募集到所需的資金。

(5)投資者，是在資本市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)抵押支持證券的機(jī)構(gòu)或個(gè)人。

一個(gè)完整的個(gè)人住房抵押貸款證券化基本運(yùn)作流程包括以下環(huán)節(jié)：先由發(fā)起人選擇合適的貸款組成資產(chǎn)池，然后組建特殊目的載體實(shí)現(xiàn)真實(shí)出售，有效進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)隔離。其次需要提高資產(chǎn)支持證券的信用等級(jí)，在改善發(fā)行條件后，邀請(qǐng)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)資產(chǎn)支持證券進(jìn)行發(fā)行評(píng)級(jí)，再由證券承銷(xiāo)商負(fù)責(zé)證券的發(fā)行。最后服務(wù)機(jī)構(gòu)按期收取資產(chǎn)池產(chǎn)生的現(xiàn)金流，建立積累金以便按時(shí)對(duì)投資者還本付息。待資產(chǎn)支持證券到期后，還要向聘用的各類(lèi)機(jī)構(gòu)支付服務(wù)費(fèi)。如此時(shí)收入還有剩余則按協(xié)議規(guī)定在原始權(quán)益人與SPV之間進(jìn)行分配(楊正蔚，2005)。

住房抵押貸款證券化運(yùn)作的基本結(jié)構(gòu)流程如圖1所示。

(二)個(gè)人住房抵押貸款證券化流程

1、選擇合適的個(gè)人住房抵押貸款，構(gòu)建資產(chǎn)池

我國(guó)目前沒(méi)有專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)金融的銀行，也沒(méi)有像美國(guó)的儲(chǔ)蓄貸款協(xié)會(huì)、互助儲(chǔ)蓄銀行類(lèi)似的機(jī)構(gòu)。就實(shí)踐來(lái)看，目前開(kāi)展房地產(chǎn)證券化過(guò)程中，通常會(huì)由保存有較完整的債權(quán)債務(wù)合同和較詳細(xì)的有關(guān)合同履行狀況的貸款商業(yè)銀行來(lái)充當(dāng)發(fā)起機(jī)構(gòu)。

具體來(lái)說(shuō)商業(yè)銀行在審核和批準(zhǔn)借款者的申請(qǐng)后，與之簽訂貸款合同，發(fā)放抵押貸款。貸款的數(shù)額、本息的償付方式和利率的選擇因購(gòu)房?jī)r(jià)格、購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)狀況和銀行利率水平而定。首先，商業(yè)銀行至少要從個(gè)人住房貸款證券化過(guò)程中獲得手續(xù)費(fèi)、服務(wù)費(fèi)等收入，參與的中介機(jī)構(gòu)也要獲得中介費(fèi)，因此住房抵押貸款的利率應(yīng)高于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率，即期限相同的國(guó)債收益率，否則就沒(méi)有商業(yè)運(yùn)作的可行性。而截止到2010年1月我國(guó)的國(guó)債收益率如表1所示。

個(gè)人住房公積金貸款基準(zhǔn)利率1～5年是3.33％，6～30年是3.87％；貸款基準(zhǔn)利率5年以下的為5.76％，5年以上的為5.94％。由此可以看出，銀行納入證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)池最好是信貸資金發(fā)放的同質(zhì)性高的房地產(chǎn)抵押貸款而并非個(gè)人住房公積金貸款。

其次，住房抵押貸款的還款方式，易采取等額本息還款法和等額本金還款法，等額本息還款法指償還的本金和利息之和每期相等。此還款法適合于在整個(gè)貸款期內(nèi)家庭收入有穩(wěn)定來(lái)源的貸款人，并且每期還款額相同，歸還起來(lái)很方便，因此是目前借款人選擇最多的還款方式；等額本金還款法是指每期償還的本金數(shù)額相等，同時(shí)每期付清上一還款日至本次還款日之間的貸款利息。該方式的特點(diǎn)是還款初期借款人負(fù)擔(dān)較重，隨著時(shí)間的推移每期還款金額逐漸減少，適合于已有一定積蓄但預(yù)期收入可能減少的借款人，如中老年職工家庭。

最后，由于從發(fā)放貸款到出售貸款、組成資產(chǎn)池、發(fā)行個(gè)人住房抵押貸款支持證券需要一定的運(yùn)作時(shí)間，因而期限太短的貸款不適合證券化，發(fā)行中長(zhǎng)期貸款支持債券較為合適。

2、特定目的載體、特別目的機(jī)構(gòu)的設(shè)置

從個(gè)人住房抵押貸款證券化流程可以看出，特定目的載體直接與發(fā)起機(jī)構(gòu)、證券承銷(xiāo)商及投資者、擔(dān)保機(jī)構(gòu)、評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、受托管理機(jī)構(gòu)相聯(lián)系，是證券交易結(jié)構(gòu)的核心。它是一個(gè)專(zhuān)為隔離風(fēng)險(xiǎn)而設(shè)立的特殊實(shí)體，目的在于將用于證券化的資產(chǎn)從發(fā)起人手中收買(mǎi)，使基礎(chǔ)資產(chǎn)與原始權(quán)益人自身的信用水平分離開(kāi)來(lái)，即達(dá)到所謂的“破產(chǎn)隔離”。

國(guó)際上特別目的機(jī)構(gòu)的設(shè)立形式較多，有類(lèi)似于德國(guó)模式，即在商業(yè)銀行內(nèi)部成立特別目的機(jī)構(gòu)的表內(nèi)業(yè)務(wù)模式；也有些銀行將證券化資產(chǎn)出售給其他獨(dú)立的具有法人資格的特別目的機(jī)構(gòu)，這是美國(guó)普遍采取的表外業(yè)務(wù)證券化模式；還有澳大利亞的準(zhǔn)表外模式等。

我國(guó)的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)發(fā)展時(shí)間較短，各種法律、法規(guī)還有待完善，因此應(yīng)由信托公司充當(dāng)SPV。這是源于信托獨(dú)特的法律特質(zhì)滿(mǎn)足資產(chǎn)證券化對(duì)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)隔離的要求：一是確立了名實(shí)分離的財(cái)產(chǎn)權(quán)制度，即信托財(cái)產(chǎn)由受托人擁有，而利益卻交由受益人享受；二是自由分割的受益權(quán)制度，即信托制度下受益人所享有的受益權(quán)內(nèi)容由委托人自由設(shè)定，這樣信托受益權(quán)利的性質(zhì)是多樣的，內(nèi)容是自由組合的；三是確立了信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性，我國(guó)《信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法》第六條規(guī)定，受托機(jī)構(gòu)因承諾而取得的信貸資產(chǎn)是信托財(cái)產(chǎn)，獨(dú)立于發(fā)起機(jī)構(gòu)、受托機(jī)構(gòu)、貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)、資金保管機(jī)構(gòu)、證券登記托管機(jī)構(gòu)及其他為證券化交易提供服務(wù)的機(jī)構(gòu)固有財(cái)產(chǎn)。可見(jiàn)，信托財(cái)產(chǎn)既不屬于受托人的自有財(cái)產(chǎn)，也不屬于委托人或受益人的自有財(cái)產(chǎn)，而是一種從屬于信托目的并在受托人名下獨(dú)立運(yùn)作的財(cái)產(chǎn)。

個(gè)人住房抵押貸款證券具體方案，應(yīng)為商業(yè)銀行將需要證券化的住房抵押貸款以財(cái)產(chǎn)信托的方式交付給信托公司，由銀行保留對(duì)信托財(cái)產(chǎn)的受益權(quán)。此時(shí)信托公司對(duì)住房抵押貸款實(shí)施單獨(dú)記賬、單獨(dú)管理，并以自己的名義充當(dāng)證券發(fā)行人，對(duì)外發(fā)行代表對(duì)證券化資產(chǎn)享有權(quán)利的信托受益證書(shū)。

3、個(gè)人住房抵押貸款證券的發(fā)售

此階段是個(gè)人住房抵押貸款證券化過(guò)程中最復(fù)雜、參與者最多、技術(shù)要求最高的實(shí)質(zhì)性階段，包括構(gòu)造完善的交易結(jié)構(gòu)、進(jìn)行信用增級(jí)、內(nèi)部評(píng)級(jí)以及安排證券銷(xiāo)售等步驟。

信用增級(jí)是構(gòu)造個(gè)人住房抵押貸款證券化交易結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵內(nèi)容。其實(shí)現(xiàn)方式分為內(nèi)部信用增級(jí)和外部信用增級(jí)兩類(lèi)。前者主要包括超額抵押、資產(chǎn)支持證券分層結(jié)構(gòu)、現(xiàn)金抵押賬戶(hù)和利差賬戶(hù)等方式；后者包括備用信用證、擔(dān)保和保險(xiǎn)等方式。根據(jù)我國(guó)的國(guó)情，選擇內(nèi)部增級(jí)方式是比較可行的，具體實(shí)施應(yīng)借鑒建行的經(jīng)驗(yàn)，采取設(shè)定優(yōu)先／次級(jí)資產(chǎn)支持證券的結(jié)構(gòu)和設(shè)立信托儲(chǔ)備賬戶(hù)來(lái)實(shí)現(xiàn)信用增級(jí)，即分為優(yōu)先級(jí)A檔、B檔、C檔和次級(jí)檔四層結(jié)構(gòu)，此設(shè)計(jì)使得投資者充分衡量了風(fēng)險(xiǎn)水平，并獲得相對(duì)匹配的收益率，有效分散了證券化的風(fēng)險(xiǎn)。在儲(chǔ)備金設(shè)置上，其設(shè)置了“信托(流動(dòng)性)儲(chǔ)備賬戶(hù)”、“信托(服務(wù)轉(zhuǎn)移)儲(chǔ)備帳戶(hù)”、“信托(混同和抵消)儲(chǔ)備帳戶(hù)”以及“信托(稅賦)儲(chǔ)備賬戶(hù)”，分別用于補(bǔ)充現(xiàn)金流分配的金額不足，更換“貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)”的轉(zhuǎn)移費(fèi)用、彌補(bǔ)混同或抵消風(fēng)險(xiǎn)和支付信托財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的稅賦。

信用增級(jí)后，SPV應(yīng)邀請(qǐng)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)證券進(jìn)行發(fā)行評(píng)級(jí)。信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)在對(duì)貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)、借款人的資信狀況、證券化交易結(jié)構(gòu)等進(jìn)行全面的信用風(fēng)險(xiǎn)考查后，根據(jù)評(píng)估結(jié)果確定證券的信用級(jí)別。譬如，標(biāo)準(zhǔn)普爾公司將信用等級(jí)從高到低依次為AAA、AA、A；BBB、BB、BBB；CCC、CC、C和D級(jí)(胥清等，2009)。不言而喻，資產(chǎn)支持證券的信用評(píng)級(jí)越高，投資風(fēng)險(xiǎn)越低，也就越易為廣大投資者所認(rèn)同，發(fā)行風(fēng)險(xiǎn)也就越小。

證券承銷(xiāo)機(jī)構(gòu)的主要職能一方面是協(xié)助公開(kāi)發(fā)行以住房抵押貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)的證券、建議證券發(fā)行價(jià)格和時(shí)間；另一方面承銷(xiāo)機(jī)構(gòu)利用其對(duì)證券市場(chǎng)的熟悉程度，兼顧著向投資者宣傳和推介相關(guān)產(chǎn)品、提供投資咨詢(xún)等。另外，選擇適當(dāng)?shù)某袖N(xiāo)機(jī)構(gòu)也是至關(guān)重要的，通常應(yīng)選擇規(guī)模大、經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)輻射較廣、有較強(qiáng)債券分銷(xiāo)能力的金融公司作為個(gè)人住房抵押貸款證券的承銷(xiāo)機(jī)構(gòu)。

4、個(gè)人住房抵押貸款證券投資機(jī)構(gòu)

目前，我國(guó)已有上海、深圳兩家債券交易所STAO(全國(guó)

證券交易自動(dòng)報(bào)價(jià)系統(tǒng))和NET(全國(guó)電子交易系統(tǒng))兩個(gè)交易系統(tǒng)，在公眾投資意識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和金融意識(shí)不斷增強(qiáng)的情況下，眾多股民是證券的潛在投資者。另外，由于個(gè)人住房抵押貸款證券是以信用為支持發(fā)行證券，再輔以信用增級(jí)處理，使其證券級(jí)別較高。因此對(duì)投資安全性要求較高的投資機(jī)構(gòu)，如保險(xiǎn)公司以及醫(yī)療統(tǒng)籌基金、社?；?、住房公積金等各類(lèi)投資基金機(jī)構(gòu)成為個(gè)人住房抵押貸款證券的主要投資機(jī)構(gòu)。商業(yè)銀行等一般存款類(lèi)機(jī)構(gòu)在資金寬松的情況下可以成為投資機(jī)構(gòu)，但在資金緊張的情況下，不應(yīng)進(jìn)行投資。而證券投資資金一般不宜選作投資者。

5、個(gè)人住房抵押貸款證券的后期管理

個(gè)人住房抵押貸款證券的借款者數(shù)量較多，且都是自然人。雖然每筆貸款數(shù)額不大，但是本人房貸的還款付息一般采用“月供”方式，即償還本息的頻率按月計(jì)算。為此，貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)必須每月收本息，資金管理機(jī)構(gòu)的資金進(jìn)入也應(yīng)按月進(jìn)行，證券登記托管機(jī)構(gòu)應(yīng)每月向證券持有人支付收益，使得后期管理工作量加大(沈炳熙，2009)。

根據(jù)《金融信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)監(jiān)督管理辦法》第三十六條規(guī)定，貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)可以是信貸資產(chǎn)證券化的發(fā)起機(jī)構(gòu)。所以個(gè)人住房抵押貸款證券的貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)該是商業(yè)銀行。由于其獨(dú)立于本機(jī)構(gòu)的貸款，因此在管理時(shí)須單獨(dú)設(shè)賬、單獨(dú)管理。具體職責(zé)是收取證券化資產(chǎn)的本金。利息和其他收入，并及時(shí)、足額地轉(zhuǎn)入資金保管機(jī)構(gòu)開(kāi)立的資金賬戶(hù)。

在個(gè)人住房抵押貸款證券化交易結(jié)構(gòu)中，貸款資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金，包括本金和利息，以及由此現(xiàn)金進(jìn)行的某些理財(cái)業(yè)務(wù)帶來(lái)的收益，需要由專(zhuān)門(mén)資金管理機(jī)構(gòu)開(kāi)設(shè)信托財(cái)產(chǎn)的資金賬戶(hù)保管。由于證券登記托管機(jī)構(gòu)掌握不同時(shí)期各投資機(jī)構(gòu)的實(shí)際持有個(gè)人住房抵押貸款證券的情況，并且具有配發(fā)證券收益的經(jīng)驗(yàn)，所以將由該機(jī)構(gòu)向投資人支付投資證券獲得的收益。

三、結(jié)論及建議

從我國(guó)的現(xiàn)實(shí)國(guó)情、商業(yè)銀行自身的發(fā)展?fàn)顩r以及國(guó)際住宅融資市場(chǎng)的趨勢(shì)來(lái)看，我國(guó)商業(yè)銀行推行個(gè)人住房抵押貸款證券化的業(yè)務(wù)是必要且可行的。這種融資方式有利于銀行盤(pán)活存量資產(chǎn)，減低風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，提高資本充足率，實(shí)現(xiàn)賬外融資。然而，個(gè)人住房抵押貸款證券化畢竟是一項(xiàng)巨大的工程，過(guò)程復(fù)雜，參與者眾多，在業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)時(shí)，要全面考慮，注重配合，盡可能地降低風(fēng)險(xiǎn)，提高收益。為了全面順利地推行個(gè)人住房抵押貸款證券化，除了從諸多方面進(jìn)行不斷完善外，應(yīng)該考慮五個(gè)方面。第一，商業(yè)銀行選擇合適的住房抵押貸款構(gòu)建資產(chǎn)池；第二，以財(cái)產(chǎn)信托的方式設(shè)置SPV，使資產(chǎn)與原始權(quán)益人的信用水平相分離，達(dá)到“破產(chǎn)隔離”；第三，選擇合適的增級(jí)方式和權(quán)威的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，提高個(gè)人住房抵押貸款證券的信用等級(jí)，以及適當(dāng)?shù)某袖N(xiāo)機(jī)構(gòu)來(lái)配合公開(kāi)發(fā)行；第四，選擇對(duì)投資安全性要求較高的投資機(jī)構(gòu)；第五，證券發(fā)行后，貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)和證券登記托管機(jī)構(gòu)須單獨(dú)設(shè)立賬戶(hù)進(jìn)行管理，以便保證投資人的利益。