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智能化小區(qū)范文第1篇

關(guān)鍵詞：智能化 安全 監(jiān)控 管理

現(xiàn)今，人們的生活水平正一步一個臺階的向上提升，精神物質(zhì)水平都較之以往有很大提高，自然人們對于居住環(huán)境的要求也就不斷提高，生活質(zhì)量表現(xiàn)了一個人的經(jīng)濟收入以及生活品質(zhì)，很多人都愿意通過用居住的氛圍來提升和體現(xiàn)自己的生活質(zhì)量。自然，智能化的小區(qū)成為了焦點，一項有效的數(shù)據(jù)表明：“41.7%的普通市民，74.2%網(wǎng)上一族認(rèn)為在5年之內(nèi)，我國智能化住宅將成為住宅市場的主流”。

其實廣義而言，智能化小區(qū)面向社會的個人家庭銷售，作為一種商品化的住宅產(chǎn)品，這種智能化系統(tǒng)具有高技術(shù)、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平的操作系統(tǒng)，以及功能強大、中心設(shè)備完備、系統(tǒng)配置科學(xué)合理。系統(tǒng)設(shè)備方面可能與作為商業(yè)工作用區(qū)的智能大廈相比，更加注重安全性和廣泛性，因為小區(qū)智能化系統(tǒng)面向的是更為廣闊的居住人群，這群廣大的目標(biāo)消費人群雖然知識系統(tǒng)水平參差不齊，所以要求小區(qū)智能化系統(tǒng)更加接近大眾。針對不同層次的消費人群需要制定不同層次的安全智能系統(tǒng)。并最終確定系統(tǒng)所具備的各種功能。但是不管作為那個層次的消費群體來說，安全和通訊網(wǎng)絡(luò)建設(shè)都要擺在至關(guān)重要的位置。

對于小區(qū)智能化系統(tǒng)功能分析，大致可以從以下幾個方面進(jìn)行簡要了解：安防監(jiān)控、門禁管理、 停車場管理和小區(qū)一卡通。

一、智能小區(qū)系統(tǒng)中安防監(jiān)控

不管是高檔別墅區(qū)還是普通住宅小區(qū)，安全都是第一重要的。目前，雖然各類小區(qū)內(nèi)不乏監(jiān)視器和留守值班人員，但盜竊、搶劫等不安全隱患已然大量存在。其實并不是保安人員沒有恪盡職守，只是，不管多么敬業(yè)的保安都沒辦法同時監(jiān)看多個視頻圖像，而且也不可能一天24小時不停關(guān)注，而如今的不法分子實施犯罪的方式門類繁多，防不勝防。另外，小區(qū)的報警系統(tǒng)作為安防監(jiān)控的一部分，在很大一部分的日常生活中都運用的較少，更有唯利是圖的開發(fā)商們?yōu)榱俗陨砝妫x擇的報警主機和探測器也不夠?qū)I(yè)不夠高閣。

就目前來說，要改善小區(qū)安防監(jiān)控系統(tǒng)，加強小區(qū)的智能化水平。就要建立起完備的安防系統(tǒng)，包括錄像監(jiān)控系統(tǒng)、家庭聯(lián)網(wǎng)報警系統(tǒng)、周界防越報警系統(tǒng)和巡邏系統(tǒng)等專業(yè)性較強的完整系統(tǒng)。小區(qū)中央會所控制中心也必須要具備模擬電子地圖和報警控制主機。而由家庭智能控制終端、系統(tǒng)操作軟件、傳感器、信息鍵盤、管理電腦、電控鎖等設(shè)備組成和設(shè)于小區(qū)中央會所控制中心管理設(shè)備組成的家庭聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)就讓家居人群能夠切實做好急停安全防范工作。至于巡邏系統(tǒng)，主要是有巡邏保安的個人素質(zhì)和高質(zhì)量的系統(tǒng)設(shè)備共同組成，而這套系統(tǒng)主要包括由中央管理電腦及系統(tǒng)操作變送器、信息采集器、管理軟件等設(shè)備。

二、智能小區(qū)系統(tǒng)中門禁管理

門禁系統(tǒng)主要是對智能住宅重要通道進(jìn)行管理。通過門禁系統(tǒng)的管理，可以控制人員出入，甚至是在樓道和敏感區(qū)域的行為。一套完整的門禁管理系統(tǒng)可自由設(shè)定到每個用戶，管理軟件集門禁、考勤、人事于一體，而且系統(tǒng)圖示可導(dǎo)入電子地圖，自由設(shè)定門的名稱、數(shù)量及位置并且實時顯示通過人員的姓名、相片、卡號、編號等資料。

而當(dāng)前對于智能小區(qū)系統(tǒng)中門禁管理的研究也日漸深入，此類的產(chǎn)品更是種類繁多，諸如：“485聯(lián)網(wǎng)型單門門禁控制器、雙門門禁控制器、四門門禁控制器，TCP/IP網(wǎng)絡(luò)型單門門禁控制器、雙門門禁控制器、四門門禁控制器，門禁系統(tǒng)管理軟件、門禁考勤一卡通管理軟件、RS485/232門禁用通訊轉(zhuǎn)換器、門禁專用射頻感應(yīng)式非接觸式IC卡讀卡器等”。這類產(chǎn)品無一例外都是利用高科技的感應(yīng)技術(shù)、運用完備的控制系統(tǒng)進(jìn)行統(tǒng)一監(jiān)控和管理，從而達(dá)到控制人員出入以至安全防范的目的。

三、智能小區(qū)系統(tǒng)中停車場管理

有車一族的成員團隊越來越大，停車場管理在智能小區(qū)系統(tǒng)中也占據(jù)重要位置，一般而言，停車場通過遠(yuǎn)距離有源射頻識別系統(tǒng)進(jìn)行有效管理是智能化系統(tǒng)的重要標(biāo)志。

而這種系統(tǒng)采用世界領(lǐng)先的微波頻段遠(yuǎn)距離射頻識別技術(shù)，每部車輛上均安裝有一張預(yù)先在系統(tǒng)注冊的有源感應(yīng)卡（人員佩戴卡），然后在門衛(wèi)處安裝的計算機，進(jìn)行實時監(jiān)控車輛或者人員的出入記錄，甚至包括車輛部門、司機姓名、牌照以及照片。這種在有源感應(yīng)卡不斷的發(fā)射微波信號，當(dāng)安裝在出入口附近的遠(yuǎn)距離閱讀器接收到感應(yīng)卡信號后，遠(yuǎn)距離讀卡器通過485接口或者RS232或者以太網(wǎng)或者USB等通信方式將卡信號發(fā)給通道控制器或者直接傳輸給電腦對停車場的安全管理是非常有效的。

四、智能小區(qū)系統(tǒng)中小區(qū)一卡通

智能小區(qū)系統(tǒng)中住宅小區(qū)單元門禁主要是用感應(yīng)卡進(jìn)行管理與操作，也就是“小區(qū)一卡通”。這種具備系統(tǒng)組成擴充性的通行證即是小區(qū)單元的住戶每人持一張經(jīng)本系統(tǒng)發(fā)行的感應(yīng)卡，進(jìn)入小區(qū)后，將感應(yīng)卡在門禁模塊前出示，即可開門進(jìn)入。

智能化小區(qū)范文第2篇

關(guān)鍵詞：智能化小區(qū)；系統(tǒng)規(guī)劃；建設(shè)要素

隨著信息時代的不斷發(fā)展，智能化住宅小區(qū)的建設(shè)在不斷提高，由早期單一獨立的電視、電話、寬帶、閉路電視監(jiān)控等系統(tǒng)，已經(jīng)發(fā)展到一個更高的階段。隨著計算機（包括硬件、軟件和網(wǎng)絡(luò)等）技術(shù)、通信技術(shù)和控制技術(shù)的突飛猛進(jìn)，使得各種高新技術(shù)產(chǎn)品得以在住宅區(qū)中廣泛應(yīng)用。

國家建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)辦公室對于智能化小區(qū)提出了一個基本概念：“住宅小區(qū)智能化是利用4C（即計算機、通信與網(wǎng)絡(luò)、自控和IC卡），通過有效的傳輸網(wǎng)絡(luò)，將多元的信息服務(wù)與管理、物業(yè)管理與安防、住宅智能化集成，為住宅小區(qū)的服務(wù)與管理提供高技術(shù)的智能化手段，以期實現(xiàn)快捷高效的超值服務(wù)與管理，提供安全舒適的家居環(huán)境”。隨著新產(chǎn)品、新技術(shù)、新工藝的不斷躍進(jìn)，這一基本概念也將會有所變化。

1 智能化住宅小區(qū)建設(shè)的基本要素

智能化住宅小區(qū)的建設(shè)，要根據(jù)小區(qū)建設(shè)的整體規(guī)劃定位，遵循以下幾點基本要素。

1.1對智能化小區(qū)的正確認(rèn)識

首先，對于智能化住宅小區(qū)的建設(shè)，建設(shè)方要明確什么是智能化小區(qū)，它不單單是安裝一個電視插座，一個監(jiān)控攝像機那么簡單。智能化小區(qū)是一個綜合性多技術(shù)手段的系統(tǒng)工程，它不僅需要專業(yè)技術(shù)的應(yīng)用，還需要其它各個專業(yè)的配合，正確的認(rèn)識對小區(qū)的后續(xù)運作起著至關(guān)重要的作用。

1.2對智能化小區(qū)的合理需求定位

智能化住宅小區(qū)的建設(shè)需要合理的需求定位，要根據(jù)小區(qū)的項目投資、整體規(guī)劃、銷售對象、配套設(shè)施建設(shè)、周邊環(huán)境、后續(xù)管理等各個因素來確定小區(qū)智能化建設(shè)的檔次。需求分析包括用戶使用的需求、小區(qū)管理的需求、市場承受能力的需求和未來社會發(fā)展的需求等等。如建設(shè)方對小區(qū)的定位為高檔住宅，在配備了電視電話寬帶等標(biāo)準(zhǔn)的智能化系統(tǒng)外，還應(yīng)該考慮高端的智能一卡通、智能家居等系統(tǒng)的配備，以提高住宅的檔次。綜合以上因素，我們才能確定下一步設(shè)計的實施。

1.3對智能化小區(qū)的系統(tǒng)優(yōu)化設(shè)計

智能化小區(qū)建設(shè)的關(guān)鍵，在于系統(tǒng)的整體規(guī)劃設(shè)計，一個小區(qū)是否能真正體現(xiàn)其智能化，全在于此。智能化建設(shè)是一個系統(tǒng)工程，它是由各個子系統(tǒng)組成，在各個系統(tǒng)的實施及運行階段，它們是一個整體。在設(shè)計當(dāng)中，要注意各系統(tǒng)的適用性、節(jié)能性、可擴展性、經(jīng)濟性等各方面因素，更要考慮各個系統(tǒng)之間聯(lián)系，優(yōu)化設(shè)計，使之達(dá)到安全性、舒適性的目的。

1.4對智能化小區(qū)的規(guī)范化實施

在明確了建設(shè)的目的后，將進(jìn)入真正的實施階段，規(guī)范化的實施能夠確保智能化系統(tǒng)工程順利的運行。從系統(tǒng)規(guī)劃、建議方案、設(shè)計方案到深化設(shè)計，而后進(jìn)行施工、安裝、調(diào)試，最終到系統(tǒng)的穩(wěn)定運行，整個過程都需要其規(guī)范化的操作實施。規(guī)范化的實施，為投資方、建設(shè)方、施工方、使用方提供了保障，使小區(qū)智能化建設(shè)能夠有條不紊的進(jìn)行，是小區(qū)智能化系統(tǒng)運行的根基。

2 智能化住宅小區(qū)的系統(tǒng)規(guī)劃

住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)工程的建設(shè)，是以綜合布線為基礎(chǔ)，將各個子系統(tǒng)高效穩(wěn)定的集成在一起。

2.1安全自動化

2.1.1閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)。小區(qū)的閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)包括室內(nèi)室外兩個部分。室內(nèi)需要防護(hù)的區(qū)域可以包括電梯前室、電梯內(nèi)、通往天臺的通道口、通往地下車庫的通道口、地下停車場等位置；室外需要防護(hù)的區(qū)域可以包括小區(qū)的出入口、小區(qū)四周、小區(qū)內(nèi)主要街道和其它隱蔽位置。攝像機采用普通攝像機與紅外攝像機，定點攝像機與動點攝像機相結(jié)合的布放方式，可采用全實時錄像，確保小區(qū)安全。

2.1.2防盜報警系統(tǒng)。在室內(nèi)房間安裝雙鑒探測器、報警按鈕、門磁等設(shè)備，當(dāng)有報警發(fā)生時，將信號傳至小區(qū)控制中心，小區(qū)控制中心值班人員可立即趕赴現(xiàn)場進(jìn)行處理。雙鑒探測器可設(shè)置于一些重要房間，報警按鈕設(shè)置于隱蔽并方便人員使用的地方。

2.1.3周界防范系統(tǒng)。為了防止不法分子非法進(jìn)入小區(qū)內(nèi)作案，設(shè)計在小區(qū)圍墻或柵欄上安裝紅外對射探頭，它可以為小區(qū)設(shè)置安全的第一到防線，此系統(tǒng)可與閉路電視監(jiān)控子系統(tǒng)進(jìn)行聯(lián)動。為了管理方便，系統(tǒng)可配置報警管理軟件，含有電子地圖，可直觀顯示報警區(qū)域。

2.1.4巡更系統(tǒng)。在小區(qū)內(nèi)設(shè)置無線巡更系統(tǒng)，小區(qū)值班人員可手持巡更棒，按照一定的路線進(jìn)行巡邏，然后將巡更記錄上傳到管理機。這是一種人機相結(jié)合的防護(hù)方式，巡更路線的規(guī)劃十分重要。

2.1.5智能家居系統(tǒng)。隨著小區(qū)智能化的不斷發(fā)展，智能家居系統(tǒng)已經(jīng)在小區(qū)中使用，基于可視對講系統(tǒng)為基礎(chǔ)的智能家居系統(tǒng)，已經(jīng)逐步為人們所接受。通過設(shè)備實現(xiàn)對燈光、窗簾、家用電器的現(xiàn)場及遠(yuǎn)程控制，它是現(xiàn)代化智能小區(qū)建設(shè)不可或缺的一部分。

2.1.6門禁系統(tǒng)。在小區(qū)的各個出入口、電梯可設(shè)置門禁系統(tǒng)，采用一卡通形式，利用一張IC卡使小區(qū)內(nèi)的住戶及物業(yè)管理人員方面、快捷、安全的進(jìn)出通行。

2.1.7煤氣泄漏報警系統(tǒng)。煤氣泄漏報警系統(tǒng)是在廚房、餐廳等位置安裝煤氣泄漏報警器，一旦有煤氣泄漏，即觸發(fā)報警；一方面其自動切斷煤氣供應(yīng)，另一方面通知中心控制室由控制室值班員作處理。

2.1.8消防報警系統(tǒng)。消防報警系統(tǒng)是在房間安裝煙感或溫感探測器，當(dāng)住戶發(fā)生火災(zāi)時，觸發(fā)報警，并將信號傳送到報警中心。

2.2通訊自動化

2.2.1綜合布線系統(tǒng)（語音、數(shù)據(jù)）。小區(qū)的綜合布線系統(tǒng)不僅僅包括了語音、數(shù)據(jù)的信號傳輸網(wǎng)絡(luò)，它還包括了安防系統(tǒng)、一卡通系統(tǒng)、智能家居系統(tǒng)等多個系統(tǒng)的整體傳輸網(wǎng)絡(luò)，要考慮系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)完整，各設(shè)備之間接口規(guī)范。它就象人的神經(jīng)，構(gòu)成了小區(qū)的“神經(jīng)系統(tǒng)”。

2.2.2有線電視系統(tǒng)。數(shù)字有線電視系統(tǒng)是一個從節(jié)目采集、節(jié)目制作、節(jié)目傳輸、一直到用戶端接收機，都要以數(shù)字方式處理信號的端到端的系統(tǒng)。全國早已開展了數(shù)字電視的建設(shè)，對于建設(shè)方、設(shè)計方來說，應(yīng)該注意的是傳輸網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)架及終端用戶的使用，與新技術(shù)相配套。

2.3管理自動化

2.3.1水、電、煤氣的遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)。三表的遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)日趨成熟，三表輸出的脈沖信息由計數(shù)器讀出，儲存于芯片中，再通過網(wǎng)絡(luò)傳輸?shù)娇刂浦行?，控制中心計算脈沖數(shù)量讀出三表讀數(shù)，并打印出來。可以與銀行聯(lián)通，定期通過銀行系統(tǒng)扣費，從而實現(xiàn)遠(yuǎn)程抄表與自動扣費結(jié)合。

2.3.2停車場管理系統(tǒng)。系統(tǒng)可采用非接觸式智能卡停車場管理系統(tǒng)，實現(xiàn)對停車場車輛進(jìn)出、停放、高效有序的管理要求，有效防止車輛丟失、損壞事件的發(fā)生。系統(tǒng)采用聯(lián)網(wǎng)設(shè)計方式，與門禁系統(tǒng)、電梯刷卡等集成到一卡通用?？蓪崿F(xiàn)脫機運行、圖像對比、車位顯示、收費、防砸車等功能。

2.3.3供水、供電設(shè)備管理系統(tǒng)。系統(tǒng)是通過有關(guān)網(wǎng)絡(luò)，控制中心可顯示小區(qū)內(nèi)主要設(shè)備如水泵、水池水位、電梯、高低壓開關(guān)、路燈等的運行狀況，并可通過軟件控制設(shè)備，使設(shè)備運行于最經(jīng)濟合理模式中。當(dāng)設(shè)備發(fā)生故障時，控制中心發(fā)生報警并通知管理人員處理事故。

2.3.4公共信息顯示系統(tǒng)。智能化住宅小區(qū)的特點之一就是面積大，在項目的前期規(guī)劃中，建設(shè)方和設(shè)計方可根據(jù)園區(qū)的情況設(shè)置公共信息顯示系統(tǒng)，采用室外LED顯示屏，起到信息、美化環(huán)境、提高小區(qū)檔次的作用。

2.3.5背景音樂及公共廣播系統(tǒng)。在小區(qū)的園區(qū)內(nèi)、地下停車場、電梯前室可設(shè)置背景音樂及公共廣播系統(tǒng)，系統(tǒng)對全區(qū)或各別分區(qū)進(jìn)行有選擇的廣播，能夠?qū)崿F(xiàn)音樂播放、宣傳、播放通知、找人及群呼等功能。同時具備消防廣播功能。

智能化小區(qū)范文第3篇

關(guān)鍵詞：智能住宅 智能化功能需求的依據(jù)

一、前 言

在智能大樓的浪潮漸趨平靜之時，智能住宅小區(qū)又撳新潮，形成了住宅的新賣點。智能住宅和小區(qū)通過媒體的宣傳，為人們描述了夢幻般的理想新生活。通過計算機通信網(wǎng)絡(luò)，人在家中坐，購物，教育，娛樂，醫(yī)療，人們聊天交往等等一切生活的需要都能解決，且保證住宅環(huán)境舒適，而且節(jié)能……。然而，1999年中國首次網(wǎng)絡(luò)生存測試的結(jié)果，表明了當(dāng)今中國的現(xiàn)實：我們憧憬的、國外來宣傳的，還并不是我們真正需要的或能得到的；技術(shù)上能做到的，在社會上并不就可普遍推廣的，當(dāng)今的購房者中很多似乎并不對住宅的“智能”給予熱情的響應(yīng)，他們首先還是考慮價格和住宅是否能提供最基本的生活需要，如：戶型、環(huán)境、交通條件、面積等等。有些智智能住宅小區(qū)的先行者花了大力氣開發(fā)了網(wǎng)上信息服務(wù)，不好用，故很少人用。但可喜的是，我們也見到有的小區(qū)，堅定不移地終于走出 了一條路，E社區(qū)正在深入人心，健康發(fā)展。這些現(xiàn)象都說明了新技術(shù)應(yīng)用到家庭是不可能一蹴而就的。但是新技術(shù)深入家庭是歷史的必然。本文作者希望將自己在從事住宅小區(qū)智能化工程的一些思考陳述于后，供同行們參考，更希求得指正。

二、智能住宅、小區(qū)是住宅、小區(qū)發(fā)展的方向

智能建筑是建筑與信息技術(shù)結(jié)合的產(chǎn)物，這已是眾所周知的事實。智能建筑并非僅指大樓和樓群，它有著更廣的涵義。而智能住宅、小區(qū)并不是智能大樓在規(guī)模上簡單的縮型，也不是智能大樓的發(fā)展在空間上時間上的延伸。

智能住宅、小區(qū)在國外歷經(jīng)了80年代初的住宅電子化、80年代中的住宅自動化到90年代美國的“智慧屋”（WH）、歐洲的“聰明屋”（SH）的住宅智能化這樣三個階段。這三個發(fā)展階段，表明了智能住宅與智能大樓的服務(wù)對象的不同而形成的不同的發(fā)展道路。

住宅電子化表明了采用大量電子技術(shù)的家電進(jìn)入家庭，住宅自動化表明家用電器、通信設(shè)備與安保防災(zāi)等設(shè)備在家庭中的功能綜合一體化。住宅智能化表明了信息技術(shù)發(fā)展的成果進(jìn)入了住宅，使家庭中的家電、安保防災(zāi)和各種通信（話音、數(shù)據(jù)、圖象)設(shè)備通過總線技術(shù)進(jìn)行監(jiān)視、控制和管理。其中，家庭總線技術(shù)是住宅智能化技術(shù)的核心。美國、歐洲和日本都有了各自的家庭總線標(biāo)準(zhǔn)。日本、新加坡有適用于大型居住區(qū)的總線。美國、日本、新加坡都有根據(jù)這些標(biāo)準(zhǔn)建立的智能住宅和小區(qū)的示范工程。中國住宅的開發(fā)基本都是小區(qū)的形式，因此，當(dāng)我們談到小區(qū)智能化的時候就隱含了住宅智能化。

中國智能住宅小區(qū)的發(fā)展與國外有所不同，是藉助于智能建筑的概念和借鑒國外家庭總線技術(shù)，趁住宅產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展之機而興起。而今智能住宅小區(qū)示范小區(qū)遍布全國，用于住宅、小區(qū)的智能化的產(chǎn)品開發(fā)也遍地開花。

綜觀國內(nèi)外的智能化的住宅小區(qū)，都具有如下共同的功能特征：

1.住宅內(nèi)部具備綜合了安防、防災(zāi)措施與生活服務(wù)的智能控制器，住宅與小區(qū)和社會之間具有高度的信息交互能力。

2.小區(qū)內(nèi)部具備完善的安防措施，全面的公用設(shè)施監(jiān)控管理和信息化的社區(qū)服務(wù)管理。

3.為小區(qū)內(nèi)住戶提供多媒體的多種信息服務(wù)。

一個完整的小區(qū)智能化系統(tǒng)如圖1所示。應(yīng)加以說明的是，小區(qū)的不同個性，會對智能系統(tǒng)的功能有所取舍。作者認(rèn)為，根據(jù)小區(qū)的實際功能需求而確定其智能化系統(tǒng)才是膽智的規(guī)劃、設(shè)計。實踐表明，單純追求技術(shù)的完備性、先進(jìn)性的后果，是資源的浪費。

總的來講，住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)是智能住宅小區(qū)的必要條件，即實施了智能化工程的、并能發(fā)揮出智能化的效用的住宅小區(qū)才是成功的智能小區(qū)。務(wù)請注意，智能小區(qū)是一個特指的名稱而已。

三、智能化功能需求的依據(jù)

衣、食、住、行是人們生活的基本條件。住宅是小們最根本的生存空間，是們逗留時間最多的地方，是人類繁衍生息的地方。隨著社會的發(fā)展，住宅的功能范圍亦在發(fā)展，但我國直到改革開放之前，住宅的功能僅僅是為了居住。今天，信息正成為人們生存活動的一個重要方面，信息技術(shù)的發(fā)展及進(jìn)入家庭使住宅、小區(qū)能夠具有如圖1所示的功能。但現(xiàn)代人對住宅小區(qū)的功能要求是綜合性的，并不僅限于信息技術(shù)方面，更何況人們對新技術(shù)的接收和應(yīng)用會有一個過程，這不僅受認(rèn)識限制，還受到經(jīng)濟上的以及社會環(huán)境條件的限制。我們在實踐中感到，當(dāng)從事住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)建設(shè)時，一定首先要了解現(xiàn)代人對住宅、小區(qū)的功能需求，才能更加適當(dāng)?shù)卣J(rèn)清智能化系統(tǒng)的作用。一個現(xiàn)代化的住宅小區(qū)必然地仍是以居住舒適為第一要義，它一般應(yīng)滿足如下要求：

1.居住性：生活空間分配合理，居住氣氛濃厚，做到公私分離、動靜分離、居寢分離。具體是起居廳、餐廳、廚房集合在一起，形成公共活動區(qū)。小區(qū)內(nèi)有適宜的公共活動場所，或在樓上有空中花園以增加鄰里交往，增加居住氣氛。

2.舒適性：它包括平面空間尺度、視野、登高（高層樓的交通）、采光、通風(fēng)、日照、噪音、內(nèi)部裝修、溫濕度等等。

3.可持續(xù)發(fā)展性：從小區(qū)來講，小區(qū)應(yīng)與環(huán)境共生，保護(hù)資源，獲得能源效益。對住宅而言，除對核心部定位外，其余空間作為臥室、餐廳等可以靈活再分隔。它不僅能使居民能參與設(shè)計，也為再改造提供了可能。

4.生態(tài)環(huán)衛(wèi)性：是條目3的自然性方面的表現(xiàn)，這包括了外環(huán)境和內(nèi)環(huán)境。

①使人居住在綠色環(huán)境中，天人合一，回歸自然，小區(qū)綠色，住宅綠化。

②生活污水和生活垃圾的再處理、再應(yīng)用，以不破壞自然生態(tài)。

③住宅內(nèi)環(huán)境質(zhì)量：廚衛(wèi)設(shè)備布置緊湊，管線隱蔽，廢油、氣、煙排除暢通，建材的有害物質(zhì)的防護(hù)等等。

5.節(jié)能、節(jié)地：

實質(zhì)上是可持續(xù)發(fā)展的社會性的一面，多層住宅（鼓勵二類高層），合理的體量與圍護(hù)結(jié)構(gòu)，可再生能源（風(fēng)力、太陽能等）和新型材料的應(yīng)用等。

6.安全性：必須是人與技術(shù)措施相結(jié)合。

①防盜要求：多層次防范，從邊界防范、區(qū)內(nèi)電視監(jiān)控到住宅內(nèi)的防盜。

②突發(fā)疾病的呼救。

③災(zāi)變（火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)、地震）的應(yīng)急措施。

④可燃?xì)怏w泄漏報警。

7.方便性

①交通：住宅或小區(qū)所處位置，小區(qū)內(nèi)部道路布局和區(qū)域標(biāo)識。

②各種配套設(shè)施：

·小區(qū)內(nèi)部商店、文娛場所等服務(wù)設(shè)施?！ぶ苓叚h(huán)境的商店、醫(yī)院、餐廳、學(xué)校等等服務(wù)場所。

③通信：電話、電視、計算機通信

從上述7個方面和上節(jié)所述我們看到，智能化系統(tǒng)是現(xiàn)代住宅小區(qū)不可缺的，但相對住宅小區(qū)所需要的功能，智能化系統(tǒng)所能擔(dān)當(dāng)?shù)氖怯邢薜?。智能化系統(tǒng)是為住宅、小區(qū)更加好地發(fā)揮效用服務(wù)的，是提高居住質(zhì)量的手段之一，是住宅小區(qū)的配套設(shè)施。但是，在信息社會的今天，它的重要作用是不可低估的。因此，我們認(rèn)為高檔次的住宅小區(qū)不宜搞低檔次的智能化系統(tǒng)，反之低檔次的住宅小區(qū)不宜搞高檔次的智能化系統(tǒng)。

四、住宅小區(qū)智能化的智能的涵義

智能的直觀定義是在給特定的環(huán)境與目標(biāo)條件下，正確制定策略并產(chǎn)生行動來實現(xiàn)目標(biāo)的能力。社會智能的定義：人類群體在實現(xiàn)共同目的過程中分工與協(xié)作的能力，正確決策和實施的能力，現(xiàn)今一切人工的智能都是以人的智能為原型的。

4.1對照智能的上述定義，我們認(rèn)為應(yīng)從更廣闊的概念上來理解小區(qū)的智能，即智能小區(qū)的智能并不是靠智能化或弱電專業(yè)就能實現(xiàn)的。

下面略舉幾例以說明之：

①住宅的舒適與房間的空間和采光有極大的關(guān)系。如果房屋的進(jìn)深與層高之間設(shè)有一個恰當(dāng)?shù)脑O(shè)計，那又怎么會使用者的舒適和工作效率呢？這當(dāng)然由建筑設(shè)計來考慮。

②空調(diào)和電采暖器可以在住宅內(nèi)營造室內(nèi)舒適的小氣候，但它絕不能代替人對自然通風(fēng)和陽光的親近和需求。而它們的能耗如不加控制，則會對整個社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。有專家統(tǒng)計過，以每戶空調(diào)、采暖耗電1－4KW計，則僅長江流域的此項用電約為2億KW，相當(dāng)于11個三峽電廠的裝機容量。又據(jù)專家測算，采用新型建材、新型空調(diào)設(shè)備以及對住戶加以指導(dǎo)，長江流域年能耗可望降低50％。又有專家研究認(rèn)為，將生物氣候?qū)W原理應(yīng)用于高層住宅，則可以節(jié)省運轉(zhuǎn)能耗的40％。

③住宅熱水器供水系統(tǒng)，常有長的管路且其保溫措施常被忽視，結(jié)果往往要等一段時間才有熱水放出。顯然，這既浪費時間，還浪費水和天然氣資源，亦降低了舒適性。

④住宅小區(qū)一般都注意到室外人們的交往空間，但往往重視其物質(zhì)環(huán)境，如設(shè)置草地、流水等。但，對其心理環(huán)境重視不夠，結(jié)果命名物質(zhì)環(huán)境利用率低下。如：某住宅小區(qū)建設(shè)了一塊草地，供居民休憩交往。但，它未經(jīng)良好布置，并處于四周住宅窗口視線交匯之下，又為了住宅安全，場地圍以鐵絲網(wǎng)。結(jié)果，此處幾乎無人。因為身居該場地中的人們感到如被囚禁般的不自在和被人們窺視的恐懼。

上述幾個例子說明，好的住宅不區(qū)應(yīng)是在建筑專業(yè)統(tǒng)籌下的相關(guān)各專業(yè)分工與協(xié)作的成果，是全體專業(yè)的智能的綜合。光靠智能化系統(tǒng)，是達(dá)不到“實現(xiàn)快捷高效的超值服務(wù)與管理，提供安全舒適的家居環(huán)境”的實際效果的。

我們認(rèn)為，現(xiàn)在我們所談的智能住宅小區(qū)是一個特定涵義的稱謂而已，就象綠色住宅小區(qū)、生態(tài)住宅小區(qū)等稱謂一樣，強調(diào)該住宅小區(qū)的某種特點。智能住宅小區(qū)僅只表明了它上具有現(xiàn)代信息技術(shù)設(shè)施的住宅小區(qū)而已。

4.2智能化系統(tǒng)本身若只考慮技術(shù)、設(shè)備而欠考慮其應(yīng)用對象，則我們認(rèn)為其智能是不足的。例如：

①在緊急呼救功能的實現(xiàn)上，很多采用一只固定的緊急按鈕，甚至裝在進(jìn)門處?？紤]較周到的是每個房間都裝。但這對于有心臟疾病的老人，或行動不便的人緊急發(fā)病，而家中無人時間較長，就不適用。我們認(rèn)為采用隨身攜帶的無線緊急按鈕為妥。

②為防盜而對窗子進(jìn)行監(jiān)控時，常見對每個窗都裝門磁開關(guān)或紅外雙鑒探頭。我們認(rèn)為應(yīng)該根據(jù)樓層和住宅的外觀來考慮盜賊從窗口入侵的可能性以確定裝不裝，在哪個窗裝，還是每個窗口都裝的問題。多裝會增加初投資，增加了誤報次數(shù)，增加了工程質(zhì)量以及以后的維護(hù)工作量。例如：一個800戶的小區(qū)，每戶平均有四扇窗，每窗一個門磁開關(guān)，則需購3200只門磁或雙鑒探頭。又假設(shè)每個開關(guān)或探頭誤報率為每年一次，那么就幾乎平均每天可能有10次誤報警出現(xiàn)，后果如何則可想可知。這樣的系統(tǒng)該不能說是智能的吧。

五、以人為本是建設(shè)好住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)的根本

住宅小區(qū)的建設(shè)尖以人為本，即為住戶服務(wù)好。住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)也須如此，以使住宅小區(qū)為住戶服務(wù)得更好。

5.1智能化系統(tǒng)是高科技的系統(tǒng)，我們不能因此而使以人為本的目標(biāo)有所減弱，即必須明確技術(shù)為人服務(wù)這一準(zhǔn)則。也唯如此，技術(shù)才有市場。智能小區(qū)內(nèi)千家萬戶，男女老少，各人的職業(yè)、文化愛好、習(xí)慣不同，各家的經(jīng)濟情況不同。因此，小區(qū)智能化系統(tǒng)服務(wù)對象差別很大，比之智能大樓更為復(fù)雜。在這眾口難調(diào)的情況下，我們必須對小區(qū)內(nèi)住戶作一統(tǒng)計分析和歸類，據(jù)此考慮智能化系統(tǒng)的具體功能系統(tǒng)的實施，一般可分成如下三類：

①屬于智能化系統(tǒng)的基本要求、技術(shù)條件成熟且性能價格比合適的，列入普遍實施的項目，一般有：防盜報警、緊急求助、消防報警、出入口控制、煤氣防泄、語音通信、有線電視、三表出戶、公共場所監(jiān)控、邊界防范、巡更。

②技術(shù)條件成熟，但費用較貴，操作也較復(fù)雜，有相當(dāng)部分住宅不愿使用的，作為可選項目，一般有：對家電的遠(yuǎn)程控制、網(wǎng)上炒股、影視點播（VOD）、國際互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)、一卡通等。

③技術(shù)條件復(fù)雜或不成熟者，或外界環(huán)境尚不完備者，或投資成本太高者，則暫不實施。如：遠(yuǎn)程急救診療，這在我國涉及法律責(zé)任和社會環(huán)境條件目前尚不具備。又如：網(wǎng)上購物、網(wǎng)上教育，國內(nèi)大多數(shù)地區(qū)社會大環(huán)境尚不具備。又如：集中空調(diào)系統(tǒng)，涉及投資太高，冷量分?jǐn)傆嬞M復(fù)雜和住戶的觀念等問題。

根據(jù)以上三種情況，智能化系統(tǒng)中心站的實施必須首先滿足住戶基本和可選項目的要求，并考慮今后信息技術(shù)的發(fā)展和外界大環(huán)境的改善，逐步將暫不實施的以及可能出現(xiàn)的新項目予以實施。有些房地產(chǎn)商布了電話線、結(jié)構(gòu)化布線，再加有線電視就號稱是智能小區(qū)，顯然是炒賣點而已。有些房地產(chǎn)開發(fā)商雖原先考慮智能化的技術(shù)較多而忽視了住戶需求而交了學(xué)費，而今就能較周到考慮，使住戶享受到信息技術(shù)帶來的真實的物超所值的智能化服務(wù)，自身也獲得美譽。

5.2我們感到要保證智能化系統(tǒng)規(guī)劃、設(shè)計、實施以及運行良好，必須要有掌握好智能化系統(tǒng)的人才。智能小區(qū)智能化的實施是一個系統(tǒng)集成的過程，在這個集成過程中，各有關(guān)的技術(shù)、設(shè)備、材料最終構(gòu)成了具體的符合該住宅小區(qū)需要的智能化系統(tǒng)，人在集成過程中起著決策者、組織者、管理者、實施者的重大作用。由于建筑智能化系統(tǒng)在我國歷史很短，還缺乏工程經(jīng)驗，因此，也更缺乏實施智能化工程的人才，在實踐中培養(yǎng)和使用人才就十分重要，不僅要有規(guī)劃設(shè)計的人才，更重要的是施工組織和管理的人才，具體動手安裝操作的人才以及運行維護(hù)的人才。建筑行業(yè)向來是勞動密集型的行業(yè)，高科技性的工種是弱項；集成商亦是近幾年才出現(xiàn)，他們原多偏重計算機網(wǎng)絡(luò)集成，很多是有集成之名，行銷售之實，缺乏施工組織、管理和工程實例協(xié)調(diào)的實踐，即使有些赫赫有名的外國大分公司亦是名實不符；而許多物業(yè)管理公司也是原來的房管局等機構(gòu)演變而來，他們要維護(hù)好、運行好也確實存在困難。凡此種種造成小區(qū)智能化系統(tǒng)不能一次成功開通，開通后運行維護(hù)糾紛不斷的現(xiàn)象。可喜的是經(jīng)過這幾年的實踐，已有一批高素質(zhì)的智能化集成公司崛起。從總體上考慮，由房地產(chǎn)公司或物管公司來運作智能化系統(tǒng)是難度很大的，專業(yè)從事社區(qū)服務(wù)的智能化公司可能是解決智能小區(qū)增值運行的一個途徑。

六、不斷地發(fā)掘住戶需求是智能化持續(xù)發(fā)展的保證

我們認(rèn)為，住戶是推動智能化工程得以實用化和持續(xù)發(fā)展的決定因素。住戶是服務(wù)的對象，沒有他們的需求就沒有智能化系統(tǒng)的立腳之地。我們不應(yīng)把們看成是消極的推銷對象，而應(yīng)該引導(dǎo)他們成為智能化工程的積極應(yīng)用者和管理的參與者。更應(yīng)看到不斷滿足他們的新的要求，將使智能化系統(tǒng)充分發(fā)揮作用，獲得服務(wù)增值，從而推動智能化系統(tǒng)向新的高度發(fā)展，形成一個良性循環(huán)機制。作者的經(jīng)驗是建易用難，用好更難。這要求我們把“服務(wù)”而不是“管理”，更不是其他，放在智能化工作的中心。這樣，智能化才能持續(xù)地向前發(fā)展。作者的個人經(jīng)驗，提請注意以下幾個方面：

首先，要有一個很有進(jìn)取心的技術(shù)班子，他們不是消極地智能化系統(tǒng)的維護(hù)人員，他們能主動地要不斷跟蹤信息技術(shù)的新發(fā)展，跟蹤信息技術(shù)在相關(guān)領(lǐng)域的應(yīng)用，并將它們應(yīng)用到小區(qū)的網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)上。

其次，信息服務(wù)要有針對性的，以生動的方式展開，從和居民的基本要求、切身利益相關(guān)處入手。

第三，要有一個良好的健全的物流組織來保證信息服務(wù)的實現(xiàn)，使“網(wǎng)上點擊”“E社區(qū)”“E生活”給住戶真正帶來方便、實惠，人是不可能生活在“虛擬”中的。

第上，最至關(guān)重要的，從小區(qū)建設(shè)期的領(lǐng)導(dǎo)到小區(qū)管理期的領(lǐng)導(dǎo)始終如一地堅信并堅持支持和參與智能化系統(tǒng)的工作。因為唯如此，才能組織協(xié)調(diào)各有關(guān)部門，使虛擬的E社區(qū)回歸到現(xiàn)實社區(qū)。

使智能化變成為尋常百姓油鹽柴米密不可分的“傻瓜”技術(shù)。這是十分艱辛的探索過程，它要求真正想建設(shè)智能濾我的領(lǐng)導(dǎo)者、從業(yè)者不斷堅定信心，總結(jié)經(jīng)驗，虛心謹(jǐn)慎地探索用戶的需求心理，開展多種形式的活動，引導(dǎo)用戶和服務(wù)用戶。例如：西南交大房產(chǎn)公司，他們在1996率先在四川、成都提出智能小區(qū)概念。其建設(shè)的智能小區(qū)一期，做到了光纖到樓，綜合布線到戶，建立了計算機管理中心。然而，上網(wǎng)戶數(shù)僅只占住戶總數(shù)的5％。智能小區(qū)二期，他們堅持每周組織住戶舉辦家庭自動化設(shè)備的操作、計算機操作、上網(wǎng)、炒股等講座。在暑假，舉辦少年計算機夏令營，不定期和計算機公司一起舉辦區(qū)內(nèi)展示會等，使得上網(wǎng)的用戶不斷增多，現(xiàn)在達(dá)到了20％住戶入網(wǎng)。交大智能小區(qū)三期、四期，從城市大環(huán)境，從投資效益，從方便住戶和三網(wǎng)合一的趨向，考慮將小區(qū)網(wǎng)絡(luò)形成改為HFC，大膽取消了綜合布線系統(tǒng)。這是充分考慮了住戶必看電視而不一定要用計算機這種現(xiàn)實。但，若住戶要入網(wǎng)，CABLE MODEM就可，CABLE MODEM以租用戶式擔(dān)供，2年后即歸住戶所有，這種用戶有一種認(rèn)同感，一種自主感。2000年9月開始實驗小區(qū)網(wǎng)上購物服務(wù)，為住戶集體購買米、油等日用品，并以低于超市價格送貨上門，受到住戶熱烈歡迎。該小區(qū)的智能物業(yè)服務(wù)體系已現(xiàn)端倪，電子商務(wù)的良好開端顯示了高技術(shù)平民化的魅力和威力。該計算機管理中心已發(fā)展成為一個公司，從事濾我智能產(chǎn)品開發(fā)，系統(tǒng)設(shè)計和集成等業(yè)務(wù)，做的工程已涉足到沿海。

七、小結(jié)

智能化小區(qū)范文第4篇

（1）智能化對講系統(tǒng)設(shè)計

在住宅小區(qū)中，智能化對講系統(tǒng)是為了實現(xiàn)業(yè)主與訪問者之間的有效連通而規(guī)劃的程序。針對住宅小區(qū)的安全設(shè)計而言，智能化的對講系統(tǒng)是其安全保障的第一環(huán)節(jié)。其主要設(shè)計的區(qū)域包括小區(qū)門口、每個單元樓層入口處及住戶門口。在小區(qū)住宅各個入口設(shè)置可視化對講機，在確保業(yè)主識別訪客身份后，進(jìn)行自行開門控制。同樣在單元樓層的入口處及住戶門口也需設(shè)置相應(yīng)的對講機，在業(yè)主房間內(nèi)部設(shè)置可控終端，保障用戶能夠根據(jù)人臉識別、指令識別來控制訪客權(quán)限，保障小區(qū)安全。

（2）智能監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)計

為給廣大住戶提供安全、舒心的居住環(huán)境，首先必須保障其居住安全，因此，必須建設(shè)智能的監(jiān)控系統(tǒng)，由監(jiān)控前端反饋圖像資源信息及相關(guān)信號傳輸。在小區(qū)重要的安全防范區(qū)域設(shè)置閉路監(jiān)控系統(tǒng)，特別是針對車庫入口、車道、電梯內(nèi)部、主干通道等區(qū)域必須建設(shè)完備的監(jiān)控體系，并根據(jù)實際操作需求，選擇不同類型的監(jiān)控器，并對監(jiān)控區(qū)域進(jìn)行實地考察，確保無監(jiān)控盲點與死角。

（3）門禁智能管理系統(tǒng)設(shè)計

在小區(qū)住宅中，門禁管理系統(tǒng)一般設(shè)定于各樓宇單元的門口，主要采取刷卡識別的身份驗證形式，實施嚴(yán)格的內(nèi)部人員的規(guī)范準(zhǔn)入體系，保障其住宅安全。

（4）車輛管理系統(tǒng)

由于住宅小區(qū)內(nèi)部業(yè)主較多，且其組成成分各不相同，工作性質(zhì)不一，車輛的出入也并無一定的規(guī)律性，因此，為保障小區(qū)的安全秩序，防止非法車輛流入，必須建設(shè)智能化的車輛管理系統(tǒng)，對小區(qū)內(nèi)部業(yè)主的車輛信息進(jìn)行登記，設(shè)置智能識別標(biāo)示，對固定車輛設(shè)置穩(wěn)定卡，對臨時進(jìn)入的車輛則設(shè)置臨時卡，進(jìn)行嚴(yán)格的身份識別及圖像認(rèn)定，實施一卡一車的原則，從根本上杜絕安全威脅。

（5）住宅周邊防盜報警監(jiān)測系統(tǒng)設(shè)計

在智能化的住宅小區(qū)設(shè)計中，設(shè)置周界報警系統(tǒng)，能夠有效防止外部不法人員的闖入，減少小區(qū)周邊潛在的安全隱患。住宅周邊防盜報警監(jiān)控系統(tǒng)主要是由紅外探測設(shè)計組成。它能夠?qū)崿F(xiàn)自動勘測的功能，并進(jìn)行智能反饋，聯(lián)動其他報警裝置，進(jìn)行信息傳遞，實施傳播警報信息，便于采取針對性的安全處理措施。

二、住宅小區(qū)智能化設(shè)計的施工管理

1.施工準(zhǔn)備

由于住宅小區(qū)智能化的系統(tǒng)設(shè)計技術(shù)含量較高，為保障施工質(zhì)量，必須在建設(shè)初期，進(jìn)行良好的設(shè)計規(guī)劃。具體從住宅實際情況出發(fā)，設(shè)定好系統(tǒng)中程序設(shè)計的先后順序，同時創(chuàng)造高素質(zhì)的施工隊伍。在施工前對項目設(shè)計圖紙進(jìn)行全方位審核，若發(fā)現(xiàn)與實際情況不符，則需要及時修改。確保圖紙上各項技術(shù)參數(shù)與指標(biāo)滿足施工要求。另外，在制定施工具體計劃與工程預(yù)算、周期預(yù)估等方案時，需要對實際住宅小區(qū)情況進(jìn)行考察，做好人員準(zhǔn)備、設(shè)備購置及材料安排工作，確保智能化小區(qū)建設(shè)施工能夠順利進(jìn)行。

2.線路敷設(shè)

在智能化的小區(qū)住宅設(shè)計中，大多線路屬于弱點體系，因此需要將其施工程序分為兩個部分。首先是主線方面的施工，其次便是智能化管理系統(tǒng)的施工。主線部分的線路埋設(shè)的施工可以選取常規(guī)的施工單位，而針對技術(shù)含量較高的智能化管理系統(tǒng)的施工則需選擇專業(yè)的施工單位，制定嚴(yán)格的線路布線計劃。同時還需確保兩者之間能夠達(dá)到有效互通，明確雙方的職責(zé)要求，確定好整體施工方案。特別是針對施工交界處的供電線路布置、管道敷設(shè)等工作，需要雙方的友好配合，制定規(guī)范化的施工順序，避免出現(xiàn)管線相交問題，進(jìn)而引發(fā)安全事故。另外，針對不同等級的電壓線路，采取不同的線槽敷設(shè)方案，對具體線槽的兩端實施保護(hù)措施。將智能化系統(tǒng)中的電源控制、信號控制等線路設(shè)定單獨敷設(shè)的通道，分離其強弱電流，減少電磁之間的相互干擾。

設(shè)備安裝

智能化系統(tǒng)中設(shè)備的安裝同樣包括前端與中心設(shè)備兩個方面。在前端設(shè)備投入安裝前，必須核對項目設(shè)計要求與圖紙的設(shè)計，確保其各項標(biāo)準(zhǔn)能夠滿足建設(shè)要求。除此之外，還需對設(shè)備的可靠性進(jìn)行檢測，保障其能夠正常使用，并對相關(guān)線纜的性能進(jìn)行綜合考察，從整體上為系統(tǒng)的正常運行提供保障。在中心設(shè)備安裝時，則需確保其整體設(shè)備均安裝于監(jiān)控中心的部位，各類線纜分布整齊統(tǒng)一，獨立且不會對其他線路造成干擾，確保設(shè)備安裝能夠滿足設(shè)計要求。

三、結(jié)語

智能化小區(qū)范文第5篇

【關(guān)鍵詞】：智能化 住宅 物業(yè) 管理

中圖分類號：[F287.8]文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

一、前言

對著經(jīng)濟的快速發(fā)展和科技水平的不斷提高，人們對于智能化越來越關(guān)注，物業(yè)管理人員也逐漸對智能化管理關(guān)注，為了提高物業(yè)管理人員的業(yè)務(wù)水平，本文對其進(jìn)行了分析和探討。

二、智能化物業(yè)管理

智能化物業(yè)（也稱作智能化建筑），它是指運用現(xiàn)代計算機技術(shù)、自動控制技術(shù)、通信技術(shù)、多媒體技術(shù)與現(xiàn)代建筑藝術(shù)相結(jié)合，通過對機電設(shè)備的自動控制，對信息資源的管理，向用戶提供信息服務(wù)及安全、舒適、便利的環(huán)境服務(wù)，以投資回報合理、適合當(dāng)今信息技術(shù)高速發(fā)展的需求為特點的現(xiàn)代化建筑。

1.智能建筑的物業(yè)管理內(nèi)容

智能建筑的物業(yè)管理不僅包括傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理中的服務(wù)內(nèi)容，還包括對智能化設(shè)備系統(tǒng)的操作、維護(hù)和功能提升，使其物業(yè)真正起到保值、增值的作用，智能化建筑集合了高新技術(shù)的設(shè)備配置，它所需要的人力資源是以知識型為主體的，是一種保證實現(xiàn)知識型管理的具有特點鮮明的管理結(jié)構(gòu)，傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容是基礎(chǔ)，而智能建筑業(yè)管理的內(nèi)容是在傳統(tǒng)管理的服務(wù)內(nèi)容基礎(chǔ)上的提升，更需要體現(xiàn)出管理科學(xué)規(guī)范，服務(wù)優(yōu)質(zhì)高效的特點。

2.智能建筑物業(yè)管理的重點是物業(yè)設(shè)施管理

物業(yè)設(shè)施是從建筑物業(yè)主、管理者和使用者的利益出發(fā)，對所有的設(shè)施與環(huán)境進(jìn)行規(guī)劃和管理的經(jīng)營活動，這一經(jīng)營管理活動的基礎(chǔ)是為使用者提供服務(wù)，為管理者提供創(chuàng)造性的工作條件以使其得以尊重和滿足，為建筑物業(yè)主保證其投資的有效回報并為不斷地得到資產(chǎn)升值，為社會提供一個安全舒適的工作場所，以及為環(huán)境保護(hù)做出貢獻(xiàn)，智能建筑的物業(yè)由于采用了高度自動化裝備和先進(jìn)的信息通信與處理設(shè)備，能全面獲取建筑物的環(huán)境、人流、業(yè)務(wù)、財務(wù)、設(shè)備的信息，從經(jīng)營戰(zhàn)略的高度進(jìn)行設(shè)施管理，因而，與傳統(tǒng)意義上的設(shè)施管理有很大的差別。

智能小區(qū)建設(shè)時，開發(fā)商往往注重智能化功能配置的水平與相應(yīng)的投資，重視智能化系統(tǒng)功能對于樓盤的直接影響，而對智能化系統(tǒng)今后管理模式很少考慮"如何使智能建筑保持高效、持續(xù)地運行，是對傳統(tǒng)的物業(yè)管理的一個新挑戰(zhàn)"。

三、目前智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的問題

目前的智能化住宅小區(qū)同其他住宅小區(qū)一樣，物業(yè)管理制度不夠健全，內(nèi)外環(huán)境因素不夠成熟，管理手段落后。另外，智能化系統(tǒng)設(shè)計不規(guī)范、設(shè)備兼容性差、硬件配置不全、軟件升級不及時等造成智能化系統(tǒng)部分功能閑置。又加之缺乏足夠的管理經(jīng)驗，在智能化系統(tǒng)的使用和維護(hù)上也存在諸多問題。具體說來，主要有以下幾點：

(1)小區(qū)公建配套設(shè)施不完善導(dǎo)致管理難度增加。開發(fā)商改變公用部分的

使用功能，業(yè)主亂搭亂建和進(jìn)行破壞結(jié)構(gòu)性裝修，是造成設(shè)施不健全的原因。這給物業(yè)管理工作帶來難度以及安全隱患。另外，由于管理制度不健全和管理力度薄弱造成的小區(qū)綠地被占等問題，嚴(yán)重影響小區(qū)的整體環(huán)境。

(2)小區(qū)智能化概念往往成為開發(fā)商進(jìn)行市場營銷的賣點，而在實施過程中存在著問題。如：智能化系統(tǒng)的硬件配置不全，軟件由于開發(fā)、維護(hù)和升級費用較高開發(fā)商吝惜投入，因而智能系統(tǒng)成為擺設(shè)，發(fā)揮作用甚微；再如：智能化系統(tǒng)的數(shù)據(jù)采集與傳統(tǒng)的記數(shù)方式存在一定差異，通過智能系統(tǒng)獲得的數(shù)據(jù)有時得不到有關(guān)部門的承認(rèn)，無法達(dá)至4數(shù)據(jù)共享。

(3)物管公司與有關(guān)管理部門的關(guān)系不明晰。物管公司在業(yè)務(wù)上隸屬于房地產(chǎn)管理部門，同時要接受城市建設(shè)、管理、環(huán)保、自來水、煤氣、電力、公安、計劃生育等有關(guān)部門的指導(dǎo)。由于各部門各行其政，信息缺乏溝通，形成業(yè)務(wù)交叉和多頭管理，加之協(xié)調(diào)不力，容易產(chǎn)生矛盾。

(4)項目在前期規(guī)劃設(shè)計上存在著不合理的因素，在建設(shè)過程中也會存在著某些工程質(zhì)量問題，加之在工程交接時不及時移交工程資料、技術(shù)檔案等，都給后期的物業(yè)管理工作帶來不利的影響。

(5)物業(yè)管理經(jīng)費緊張。國家提倡房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離，但物業(yè)公司大多是開發(fā)商為前期物業(yè)管理自行成立的，其開辦費、管理費以及智能化系統(tǒng)的配套費用大多得不到保障。另外前期物業(yè)管理費的收取存在相當(dāng)?shù)碾y度，也是造成經(jīng)費緊張的原因。這必然會影響到服務(wù)質(zhì)量，造成物業(yè)管理各個環(huán)節(jié)的惡性循環(huán)。

(6)法律關(guān)系未真正理清。從法律角度上講，業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的執(zhí)行機構(gòu)，物業(yè)管理公司是業(yè)主委員會所委托的管理合同執(zhí)行人。但是在目前情況下，業(yè)主委員會并未發(fā)揮其應(yīng)有的作用，多數(shù)開發(fā)商不依法組織成立業(yè)主委員會，業(yè)主們也缺少法律意識，不注意保護(hù)自己的合法權(quán)利。這就造成監(jiān)督機制失效，管理上脫節(jié)，工作績效降低。

四、優(yōu)化我國智能建筑物業(yè)管理的對策

住宅小區(qū)的智能化建設(shè)是大勢所趨，有著廣闊的發(fā)展前景。智能小區(qū)中智能技術(shù)所帶來的服務(wù)理念及模式是在其運營過程中體現(xiàn)出來的，最終是通過物業(yè)管理實現(xiàn)的。因而，物業(yè)管理的優(yōu)劣直接影響到智能小區(qū)的智能化效果，優(yōu)化物業(yè)管理至關(guān)重要。

智能化系統(tǒng)不可避免地會產(chǎn)生故障和問題。如何結(jié)合智能化系統(tǒng)的技術(shù)特點和運行要求，事先預(yù)計到可能發(fā)生的各種內(nèi)部、外界的問題，把故障消除在萌芽狀態(tài)，減少運行中斷，是智能建筑物業(yè)管理優(yōu)化的主要目標(biāo)。

1.智能建筑物業(yè)管理思路

針對智能化系統(tǒng)精細(xì)化、持續(xù)性運行要求，優(yōu)化智能化系統(tǒng)物業(yè)管理的思路是化被動為主動，變無序為有序。對智能化系統(tǒng)本身而言，在正常運行中最容易出現(xiàn)智能建筑的問題是末端傳感器和執(zhí)行機構(gòu)的老化。

物業(yè)管理的主動性集中體現(xiàn)在如何把這些因老化產(chǎn)生的故障從事后維護(hù)轉(zhuǎn)變?yōu)槭孪缺ｐB(yǎng)。在一切可能出現(xiàn)或還未出現(xiàn)故障的時候或地方及時給予維護(hù)和排除，這就需要有一個完善的維護(hù)計劃和維護(hù)對策。通過對運行記錄與趨勢的科學(xué)分析，制定設(shè)備老化的處理與技術(shù)升級策略，包括備品備件的準(zhǔn)備和更換對策。

2.智能建筑物業(yè)管理操作規(guī)范化

操作規(guī)范是高效率的基本保證。物業(yè)管理優(yōu)化的有效性集中體現(xiàn)在管理的預(yù)見性上。對于所有可能出現(xiàn)的、會影響到智能化系統(tǒng)正常運行的內(nèi)部因素和外界因素都要有足夠的應(yīng)急預(yù)案，制定縝密的操作內(nèi)容和操作程序。

3.智能建筑物業(yè)管理的發(fā)展性

在一些智能建筑物業(yè)管理中，普遍存在著對應(yīng)急預(yù)案缺乏足夠的重視，特別是在智能建筑的安全管理方面。由于工作目標(biāo)和工作內(nèi)容的改變，人們必然需要對環(huán)境條件做出經(jīng)常性的調(diào)整。智能建筑物業(yè)管理的發(fā)展性在宏觀上表現(xiàn)為智能化系統(tǒng)從整體上需要不斷吸收各個相關(guān)專業(yè)的新技術(shù)、新設(shè)備，以此加強和擴展其信息處理能力、通信能力和監(jiān)控能力。

4.智能建筑物業(yè)管理的全程管理

智能建筑物業(yè)管理應(yīng)在全面質(zhì)量管理的觀點指導(dǎo)下進(jìn)行全程管理。物業(yè)管理雖然是智能建筑開發(fā)經(jīng)營的最后環(huán)節(jié)，但要做到最優(yōu)化的物業(yè)管理，不能等到智能化系統(tǒng)最終開始運行時才去介入、到經(jīng)營管理時才去注意質(zhì)量。物業(yè)部門應(yīng)盡早參與將要管理的智能建筑工程。最理想的是從最初項目設(shè)計階段就開始參與到工程中，把系統(tǒng)的需求、功能同日后的管理模式充分結(jié)合起來，做到設(shè)計、施工、管理的一體化。所以，物業(yè)管理做好前期的交接過程顯得尤為重要（包括人力資源）。物業(yè)管理公司應(yīng)在項目策劃階段就介入，并與開發(fā)商共同完成智能化系統(tǒng)的定位；在設(shè)計階段提出合理建議；在實施過程中派專業(yè)人員進(jìn)行現(xiàn)場跟進(jìn)及有效監(jiān)控，最終確保建成后的智能化系統(tǒng)有效運作。

結(jié)語

隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展和科技的日新月異，智能化住宅被不斷建設(shè)，對于智能化建筑的物業(yè)管理跟傳統(tǒng)住宅物業(yè)管理有所不同，我們對其進(jìn)行研究有助于我們提高物業(yè)管理水平，提高物業(yè)公司的競爭能力，促進(jìn)我國物業(yè)管理水平不斷提高。

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