摘要：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成功，取決于項(xiàng)目前期策劃的準(zhǔn)確定位和后續(xù)工作的有效執(zhí)行，因此，做好項(xiàng)目前期定位策劃工作是房地產(chǎn)項(xiàng)目成功的重要條件。本文從房地產(chǎn)項(xiàng)目前期定位策劃工作存在的主要問(wèn)題入手，對(duì)其工作內(nèi)容和要點(diǎn)進(jìn)行了分析和研究。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；前期策劃；定位

房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃是在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的深入研究分析，在有效運(yùn)用各種資源的基礎(chǔ)上，圍繞著項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的實(shí)施方案與具體措施提出合理、可行的設(shè)計(jì)建議的工作，其內(nèi)容主要包括定位策劃、產(chǎn)品策劃和投資策劃。其中，定位策劃是房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的核心和本源，是房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的出發(fā)點(diǎn)和回歸點(diǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目前期定位策劃工作的根本任務(wù)是了解目標(biāo)市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)者產(chǎn)品所處的位置和項(xiàng)目自身的條件，為本項(xiàng)目產(chǎn)品創(chuàng)造出獨(dú)特的市場(chǎng)位置，并為目標(biāo)客群提供差異化的產(chǎn)品或服務(wù)。

1房地產(chǎn)項(xiàng)目前期定位策劃工作中存在的主要問(wèn)題

1.1目標(biāo)客群的選擇出現(xiàn)偏差

主要表現(xiàn)為前期定位策劃工作中的目標(biāo)市場(chǎng)選擇出現(xiàn)偏差，無(wú)法形成有效客群，導(dǎo)致項(xiàng)目定位與市場(chǎng)需求發(fā)生偏離。問(wèn)題的產(chǎn)生原因主要有三個(gè)方面：一是前期調(diào)研不夠深入、系統(tǒng)，對(duì)項(xiàng)目本體情況、項(xiàng)目所處區(qū)域情況、市場(chǎng)環(huán)境條件、競(jìng)品情況等方面的調(diào)研過(guò)程存在缺陷，資料搜集不夠全面，使定位缺乏科學(xué)、現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)導(dǎo)向；二是房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分不夠合理，缺乏對(duì)市場(chǎng)“同質(zhì)化”產(chǎn)品和企業(yè)自身產(chǎn)品研發(fā)能力等方面的認(rèn)識(shí)，沒(méi)有對(duì)產(chǎn)品的市場(chǎng)影響力做出準(zhǔn)確判斷；三是在把握目標(biāo)客群的動(dòng)態(tài)變化方面經(jīng)驗(yàn)不足，缺乏分析預(yù)測(cè)的能力。

一、宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響分析

1.政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析。在當(dāng)前世界各國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制當(dāng)中，不管是市場(chǎng)還是政府部門(mén)占據(jù)主導(dǎo)地位，其都沾有混合經(jīng)濟(jì)的色彩。世界很多國(guó)家都是以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)作為主導(dǎo)，當(dāng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)失效之后，政府部門(mén)會(huì)通過(guò)宏觀調(diào)控的手段，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行一定程度上的調(diào)節(jié)，促使其回歸正常發(fā)展。政府部門(mén)在市場(chǎng)干預(yù)時(shí)，其干預(yù)的程度與市場(chǎng)的發(fā)育程度相關(guān)。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起步較晚，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不夠完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了比較明顯的波動(dòng)，例如在市場(chǎng)運(yùn)行過(guò)程中，存在著很多不規(guī)范的行為。對(duì)此，政府會(huì)通過(guò)政治、法律、經(jīng)濟(jì)等各方面的手段，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)，保證市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的良好運(yùn)行。

2.景氣周期對(duì)房地產(chǎn)影響分析。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行過(guò)程中，存在著大量的周期循環(huán)，上到國(guó)家經(jīng)濟(jì)，下到私營(yíng)企業(yè)，都有很多循環(huán)。由于房地產(chǎn)的投資數(shù)額很大，循環(huán)周期也很長(zhǎng)，所以其過(guò)程中也存在著很多的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)掌握最新的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，對(duì)市場(chǎng)環(huán)境保持高度的敏感，才能有效的避免風(fēng)險(xiǎn)，提高收益。當(dāng)消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)生轉(zhuǎn)變的時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)抓住機(jī)會(huì)，才能在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下贏得先機(jī)。

二、前期策劃階段房地產(chǎn)消費(fèi)者行為模式

1.消費(fèi)行為描述分析。房地產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為描述可以將其簡(jiǎn)單的描述為5W和1H，其中5W分別表示為：誰(shuí)來(lái)買(mǎi)房子，什么地方買(mǎi)房地產(chǎn)，為什么買(mǎi)房地產(chǎn)，買(mǎi)什么樣的房地產(chǎn)以及什么時(shí)候買(mǎi)房地產(chǎn)。1H表示為：通過(guò)何種方式購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)。

2.對(duì)消費(fèi)行為過(guò)程的分析。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)當(dāng)中，消費(fèi)者在決定購(gòu)買(mǎi)時(shí)所進(jìn)行的不只是單獨(dú)的行為，而是一連串具有關(guān)聯(lián)的行為。消費(fèi)者在選擇購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)時(shí)，往往會(huì)首先進(jìn)行認(rèn)知、評(píng)價(jià)、評(píng)價(jià)、決策，然后才能確定購(gòu)買(mǎi)。在認(rèn)知過(guò)程中，消費(fèi)者可能產(chǎn)生的后續(xù)購(gòu)買(mǎi)行為都是以購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)為基礎(chǔ)的。因此想辦法激發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)，是十分重要的。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行前期策劃的時(shí)候，要細(xì)致的分析和探討消費(fèi)者的實(shí)際需求，如何充分的引起消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)興趣，激發(fā)其購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)。

一,房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的概念

(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的概念

房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)是市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的一個(gè)重要分支.房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)與其他市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)一樣,也是個(gè)人和集體通過(guò)一系列的活動(dòng),特別是某些創(chuàng)造性的活動(dòng),同別的個(gè)人和集體交換產(chǎn)品和價(jià)值,以實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營(yíng)目的的一種社會(huì)過(guò)程.可見(jiàn),房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的實(shí)質(zhì)是以消費(fèi)者對(duì)各類(lèi)房地產(chǎn)商品的需求為出發(fā)點(diǎn),企業(yè)通過(guò)有效地提供住宅,辦公樓,商業(yè)樓宇,廠房等建筑物及相關(guān)服務(wù)來(lái)滿(mǎn)足消費(fèi)者生產(chǎn)或生活,物質(zhì)和精神等的需求,以獲取一定利潤(rùn)的一種商務(wù)活動(dòng).與一般商品市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)相比,房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的主要特點(diǎn)是其交換對(duì)象的特殊性,房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的客體是房地產(chǎn)物質(zhì)實(shí)體和依托物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益等,因此,房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)既有其特點(diǎn),同時(shí)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的一般原理也能在房地產(chǎn)領(lǐng)域得到很好的運(yùn)用.

現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)已經(jīng)從商品交換過(guò)程發(fā)展到以商品交換為核心的各項(xiàng)相關(guān)活動(dòng)中,涵蓋了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié).市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)作為一門(mén)獨(dú)立的學(xué)科,在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家是從20世紀(jì)50年代開(kāi)始趨于成熟,在我國(guó)則是在20世紀(jì)80年代中期以后才在不少行業(yè)中得到廣泛的推廣和應(yīng)用.

(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)是面向房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種商務(wù)和管理活動(dòng),因此,必須充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn),以便為有效管理和組織市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)服務(wù).作為整個(gè)市場(chǎng)體系的組成部分,房地產(chǎn)市場(chǎng)具有以下主要特點(diǎn).

內(nèi)容摘要:本文對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特征進(jìn)行分析,并總結(jié)了目前房地產(chǎn)投資中存在的風(fēng)險(xiǎn),提出了在房地產(chǎn)投資中應(yīng)該如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)對(duì)策。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要類(lèi)型

(一)外部風(fēng)險(xiǎn)

1.宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于每個(gè)房地產(chǎn)投資企業(yè)都是不可幸免的。譬如說(shuō),當(dāng)經(jīng)濟(jì)衰退,處于低速消沉?xí)r,社會(huì)對(duì)消費(fèi)的需求也會(huì)大幅度減縮,這其中當(dāng)然包括房地產(chǎn)。更有甚者,每當(dāng)經(jīng)濟(jì)陷于低谷,消費(fèi)減縮時(shí),受沖擊最大的往往是如汽車(chē)、房地產(chǎn)之類(lèi)的長(zhǎng)線耐用消費(fèi)品,這時(shí)人們會(huì)修正在經(jīng)濟(jì)景氣時(shí)制訂的消費(fèi)計(jì)劃,推遲或干脆取消對(duì)耐用消費(fèi)品的購(gòu)買(mǎi)。社會(huì)風(fēng)尚如此,造成房地產(chǎn)市場(chǎng)一時(shí)供大于求,房屋價(jià)格亦連連下跌。

2.財(cái)政利率風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)政利率風(fēng)險(xiǎn)多來(lái)自于利率波動(dòng)的影響,因?yàn)楹芏嗳速I(mǎi)房并不是全額付款,一般都會(huì)利用杠桿原則向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)抵押貸敖以解決一部分資金。假如貸款利率上升,投資人所需要負(fù)擔(dān)的貸款利息就可能是樓價(jià)本身的價(jià)值,此種情形對(duì)于一些財(cái)力有限的投資人來(lái)說(shuō),無(wú)疑是雪上加霜,加息有可能迫使他們放棄房地產(chǎn)。當(dāng)然如銀行收回抵押房地產(chǎn)可以得到貸出款項(xiàng)的話,則投資人無(wú)須再負(fù)擔(dān)任何責(zé)任。然而,假如房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于低潮,銀行在拍賣(mài)房地產(chǎn)時(shí)仍得不列足夠的款項(xiàng)償還抵押貸款時(shí),則投資人仍需負(fù)一定責(zé)任。所以,投資者在策劃置業(yè)計(jì)劃和議價(jià)房地產(chǎn)時(shí),必須把利率波動(dòng)因素考慮進(jìn)去。

【摘要】在現(xiàn)代化社會(huì)的快速發(fā)展中，我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)日益完善，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)在很大程度上決定著企業(yè)的發(fā)展，有助于企業(yè)合理定位，滿(mǎn)足社會(huì)各界的消費(fèi)需求，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的預(yù)期目標(biāo)。現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展十分迅速，這就在很大程度上增加了對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)人才的需求，房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)人員不僅需要掌握市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)理論，還應(yīng)該具備較高的職業(yè)能力?；诖耍恼轮饕芯苛艘跃蜆I(yè)為導(dǎo)向的《房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)》課程設(shè)計(jì)方案等相關(guān)內(nèi)容。

【關(guān)鍵詞】就業(yè)導(dǎo)向;房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo);課程設(shè)計(jì)

引言

隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)已作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，在社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域的發(fā)展中發(fā)揮著十分重要的作用，這就對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理人員提出來(lái)更高的要求，其不僅具備較高的綜合素質(zhì)，還應(yīng)該掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)相關(guān)知識(shí)和實(shí)踐操作能力?！斗康禺a(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)》課程具有較強(qiáng)的實(shí)踐性，但很多學(xué)生的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)不足，導(dǎo)致學(xué)生無(wú)法理解并掌握《房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)》課程理論知識(shí)，這就要求教師將教學(xué)重點(diǎn)放在實(shí)踐教學(xué)過(guò)程中。

1.《房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)》課程開(kāi)發(fā)的基本思路

通過(guò)學(xué)習(xí)德國(guó)雙元制職業(yè)教育經(jīng)驗(yàn)、現(xiàn)代化高校教育最新成果，以就業(yè)為導(dǎo)向的課程方案設(shè)計(jì)理論得到了大家的廣泛關(guān)注。在《房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)》課程方案的改革過(guò)程中，教師應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況和高等教育的特點(diǎn)，將各個(gè)項(xiàng)目作為教學(xué)案例，明確知識(shí)點(diǎn)的可行性。一般而言，課程方案開(kāi)發(fā)的方案主要有以下類(lèi)型：