[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟房地產(chǎn)經(jīng)濟

[摘要]隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟與國民經(jīng)濟的聯(lián)系日益加強。一方面房地產(chǎn)經(jīng)濟既要充分考慮資源配置效率的要求，又要考慮國家宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響；另一方面還要從微觀經(jīng)濟單位（家庭）視角出發(fā)評判房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平。

一、引言

知識在工業(yè)經(jīng)濟時代只是生產(chǎn)系統(tǒng)中的要素之一，而在知識經(jīng)濟時代，知識作為生產(chǎn)要素提升到生產(chǎn)支柱地位，而且本身也成為了知識產(chǎn)業(yè)提供的重要產(chǎn)品。以高科技、信息為主導的新型產(chǎn)業(yè)的崛起，推動了經(jīng)濟領(lǐng)域的一場史無前例的革命。知識經(jīng)濟的興起，必將使人們的生產(chǎn)方式、思維方式、生活方式發(fā)生根本的改變。對于正在步入市場經(jīng)濟并且參與國際競爭的廣大房地產(chǎn)企業(yè)來說，認識到知識經(jīng)濟的影響，從而轉(zhuǎn)變觀念、調(diào)整思維、把握機遇、迎接挑戰(zhàn)、求得發(fā)展是極為重要的。面對知識經(jīng)濟的嚴峻挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)業(yè)應采取相應舉措進行積極響應。

二、房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟

房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟和社會發(fā)展中占相當重要的地位。它是國民經(jīng)濟發(fā)展的一個基本生產(chǎn)要素，為國民經(jīng)濟發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件，改善人們的居住和生活條件，改善投資環(huán)境。房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟增長的貢獻度較其他行業(yè)更大，更具有推動經(jīng)濟增長的能量。在發(fā)達國家和地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展所提供的社會財富，在國民生產(chǎn)總值中所占的比重，都已經(jīng)超過10％，甚至高達20％以上，它已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)業(yè)所具有的價值大、需要剛性、附加值高，并能隨城市化、現(xiàn)代化的發(fā)展升值的趨勢特點。使房地產(chǎn)業(yè)有極強的投資吸引力。從統(tǒng)計資料來看，我國改革開放以來所吸引的外國投資額中，房地產(chǎn)業(yè)所占的比重達到25％左右，通過房地產(chǎn)業(yè)帶動吸收投資的項目占到40％，而房地產(chǎn)業(yè)作為高附加值產(chǎn)業(yè)，利用土地開發(fā)，房屋建設(shè)，既能為國家提供大量的積累，又能加快城市建設(shè)的步伐，推動城市經(jīng)濟的發(fā)展。

摘要]僅從實體經(jīng)濟的角度來研究房地產(chǎn)現(xiàn)在已不適應房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。在經(jīng)濟虛擬化的趨勢下，從虛擬經(jīng)濟的角度來重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟理論被提上日程。本文提出重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟理論的基本思路，寫作留學生論文并指出這種重構(gòu)對于理解房地產(chǎn)在當代經(jīng)濟中穩(wěn)定經(jīng)濟的職能具有重要意義。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)虛擬經(jīng)濟重構(gòu)穩(wěn)定

在市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn)有三個基本功能：一是為消費者提供居住和工作場所；二是為個人和企業(yè)提供投資或投機機會；三是為整個信用制度提供最基本的抵押資產(chǎn)（在發(fā)達的市場經(jīng)濟中銀行抵押資產(chǎn)的90％是房地產(chǎn)）。前者是房地產(chǎn)的自然屬性，與是否市場經(jīng)濟無關(guān)，后兩者則是房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟運行中的基本功能，沒有市場經(jīng)濟就沒有這兩個功能。房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟運行中的基本功能引發(fā)房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟中正反兩個方面的基本作用：其正面的基本作用在于房地產(chǎn)可以迅速通過房地產(chǎn)信貸的杠桿撬動大量資金流向房地產(chǎn)發(fā)達地區(qū)，導致該地區(qū)經(jīng)濟進一步發(fā)展（在中國這總是為地方政府帶來巨大的土地出讓和稅收收入）；而基本的負面作用就是它可能帶來泡沫經(jīng)濟的風險。可見，房地產(chǎn)在現(xiàn)代經(jīng)濟運行中具有很強的虛擬經(jīng)濟的運行特征，把房地產(chǎn)作為虛擬經(jīng)濟的部門之一來進行研究更能體現(xiàn)房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟中的特性。

然而，在傳統(tǒng)經(jīng)濟理論中，房地產(chǎn)（realestate）一直被認為是一種最重要的實物資產(chǎn)（realassets），屬于實體經(jīng)濟的研究范疇，房地產(chǎn)的變動應該與經(jīng)濟基本面相吻合。但是，現(xiàn)實經(jīng)濟中的“房經(jīng)背離”和“房地產(chǎn)泡沫”等種種“異象”又說明了僅把房地產(chǎn)作為一種實物資產(chǎn)是遠遠不夠的，我們必須從當今經(jīng)濟虛擬化的現(xiàn)實出發(fā)，運用虛擬經(jīng)濟理論對之進行合理的解釋。

一、房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究

在現(xiàn)代經(jīng)濟中，資本化定價方式越來越普遍，整個經(jīng)濟系統(tǒng)中虛擬經(jīng)濟部分的影響日益增強，相應地，虛擬經(jīng)濟的研究也越來越重要。國內(nèi)外學者對虛擬經(jīng)濟的定義和稱呼有很多種，但是它與“實體經(jīng)濟”相對獨立而存在的看法卻是共同的。虛擬經(jīng)濟概念的本質(zhì)意在概括一種不同于以往的經(jīng)濟運行方式，其基礎(chǔ)就是資本化的定價方式。它是觀念支撐或心理支撐的價格形成系統(tǒng)，而實體經(jīng)濟是成本支撐的價格形成系統(tǒng)。從這樣的認識出發(fā)，房地產(chǎn)的價格形成無疑屬于虛擬經(jīng)濟系統(tǒng)。

一、房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與問題

近幾年，我國經(jīng)濟的發(fā)展、城市化進程加快、居民收入水平提高及政府啟動內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力。總體分析我國的房地產(chǎn)業(yè)仍處在綠色景氣區(qū)內(nèi)運行，但是，局部過熱和結(jié)構(gòu)性問題應引起足夠的重視。

1、房地產(chǎn)投資穩(wěn)步上升，地域熱點顯現(xiàn)

發(fā)展經(jīng)濟理論告訴我們，資本積累，投資增加是經(jīng)濟增長的必要條件。沒有投資的穩(wěn)步增長，任何國家都不可能實現(xiàn)從農(nóng)業(yè)國向工業(yè)化和現(xiàn)代化的轉(zhuǎn)變。對于中國一個人口快速增長的發(fā)展中國家來說，保持一定的投資規(guī)模就尤為重要。近兩年，全球經(jīng)濟增速放緩，我國經(jīng)濟實現(xiàn)7.3%和8%的高增長率，其中投資貢獻率高達3.6%左右。在國內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在調(diào)整中，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重從1990年的5.6%，逐步上升至2001年的20.7%（表1），彌補了傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)投資增長率下降的遺缺，其對經(jīng)濟增長的貢獻率也慢慢顯現(xiàn)出來。

從總量分析，在1997～2001年間，全社會投資增長率分別為8.6%，13.9%，5.1%和10.3%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率分別為-1.2%，13.7%，13.5%和21.5%，略高于全社會固定資產(chǎn)投資增長率，但并沒有出現(xiàn)1992～1993年增長率高達117%和165%的過熱現(xiàn)象（圖1）。

房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)基本合理，2001年住宅占投資總量的比重保持在66%，

一、房地產(chǎn)能拉動經(jīng)濟增長的原由

1．房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)果的房地產(chǎn)品，為國民經(jīng)濟許多部門和行業(yè)的發(fā)展提供了前提和場所。

開發(fā)營建出了房屋，能為商業(yè)、家具業(yè)、家用電器業(yè)、房屋裝修業(yè)、園林花木業(yè)、家庭通訊業(yè)、搬家公司、房屋金融保險業(yè)、物業(yè)管理業(yè)、家庭特約服務業(yè)、房屋買賣中介業(yè)等等的發(fā)展提供前提和發(fā)展場所。第三次產(chǎn)業(yè)的主要生產(chǎn)資料是房屋，有了房屋為其發(fā)展提供了前提，促進其發(fā)展。

2．房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要國民經(jīng)濟中許多部門和行業(yè)撮供物質(zhì)資料，與之配合發(fā)展。

我國建筑成本中70％是材料消耗，由其他部門和行業(yè)出售產(chǎn)品配合的。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)需要國民經(jīng)濟中的建材、設(shè)備、機械、冶金、陶瓷、儀表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料動力等許多物資生產(chǎn)部門和服務行業(yè)的產(chǎn)品生產(chǎn)和勞務提供相配合，從而"波及"、拉動其發(fā)展。

3．房地產(chǎn)品消費特別是住房消費是綜合性消費、波及和帶動生活消費的方方面面。

一、房地產(chǎn)能拉動經(jīng)濟增長的原由

凡經(jīng)濟發(fā)達國家，房地產(chǎn)業(yè)不是支柱產(chǎn)業(yè)也是發(fā)達的產(chǎn)業(yè)，其經(jīng)濟發(fā)展與發(fā)達房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟拉動相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)的拉動或"波及效應"特強，主要由于以下原因。

1．房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要國民經(jīng)濟中許多部門和行業(yè)撮供物質(zhì)資料，與之配合發(fā)展。

我國建筑成本中70％是材料消耗，由其他部門和行業(yè)出售產(chǎn)品配合的。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)需要國民經(jīng)濟中的建材、設(shè)備、機械、冶金、陶瓷、儀表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料動力等許多物資生產(chǎn)部門和服務行業(yè)的產(chǎn)品生產(chǎn)和勞務提供相配合，從而"波及"、拉動其發(fā)展。

2．房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)果的房地產(chǎn)品，為國民經(jīng)濟許多部門和行業(yè)的發(fā)展提供了前提和場所。

開發(fā)營建出了房屋，能為商業(yè)、家具業(yè)、家用電器業(yè)、房屋裝修業(yè)、園林花木業(yè)、家庭通訊業(yè)、搬家公司、房屋金融保險業(yè)、物業(yè)管理業(yè)、家庭特約服務業(yè)、房屋買賣中介業(yè)等等的發(fā)展提供前提和發(fā)展場所。第三次產(chǎn)業(yè)的主要生產(chǎn)資料是房屋，有了房屋為其發(fā)展提供了前提，促進其發(fā)展。