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各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，市級相關(guān)部門：

為進一步加快我市物業(yè)管理發(fā)展步伐，提高物業(yè)管理水平，規(guī)范物業(yè)管理行為，改善城市人居環(huán)境，根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)和《市人民政府關(guān)于進一步加強全市物業(yè)管理工作的通知》文件精神，結(jié)合我市實際，現(xiàn)就進一步加強我市物業(yè)管理工作通知如下：

一、進一步認識加強物業(yè)管理工作的重要意義

物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分，是市場經(jīng)濟發(fā)展的必然產(chǎn)物，各級各部門必須充分認識加強物業(yè)管理的重要意義。

(一)加強物業(yè)管理工作是構(gòu)建和諧社區(qū)、改善城市人居環(huán)境的需要。隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，廣大人民群眾迫切需要一個安全、衛(wèi)生、文明、和諧的居住環(huán)境，而良好的物業(yè)管理將給業(yè)主帶來優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，有助于人際關(guān)系的融洽，提高群眾生活質(zhì)量，促進人居環(huán)境的改善。

(二)加強物業(yè)管理工作是開展城鄉(xiāng)環(huán)境綜合治理的重要內(nèi)容。目前全市正深入開展城鄉(xiāng)環(huán)境綜合治理，小區(qū)環(huán)境是城市環(huán)境最重要的組成部分，因此小區(qū)物業(yè)管理直接影響到全市城鄉(xiāng)環(huán)境綜合治理工作的成效，是關(guān)系我市創(chuàng)造發(fā)展優(yōu)勢、增強競爭實力的大事。

(三)加強物業(yè)管理工作是解決群眾具體問題、實施民生工程的重要舉措。目前我市的物業(yè)管理存在著群眾物管意識不強、房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域遺留問題較多、小區(qū)業(yè)主委員會建立困難、物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營能力差、老舊小區(qū)矛盾糾紛頻發(fā)等諸多亟待解決的問題，近年來涉及物管矛盾糾紛的信訪件也呈快速上升勢頭。物業(yè)管理涉及千家萬戶，進一步加強物業(yè)管理工作，切實解決影響群眾生產(chǎn)生活的物管矛盾糾紛，維護小區(qū)的社會穩(wěn)定，是一項實實在在的民心工程。

二、進一步明確物業(yè)管理工作中各方的職責(zé)

物業(yè)管理涉及政府有關(guān)部門和有關(guān)公用企事業(yè)單位，各部門、各單位要落實責(zé)任，齊抓共管，形成合力，積極推動全市物業(yè)管理工作再上新臺階。

(一)住建部門職責(zé)：負責(zé)全市物業(yè)管理政策的研究制定，逐步建立我市物業(yè)管理政策體系；按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》（建設(shè)部令第164號）規(guī)定的權(quán)限，負責(zé)物業(yè)管理企業(yè)三級資質(zhì)的審批和二級資質(zhì)的初審報批工作；負責(zé)物業(yè)企業(yè)管理人員的培訓(xùn)工作；負責(zé)新開發(fā)項目基礎(chǔ)配套設(shè)施的竣工驗收工作；負責(zé)對全市物業(yè)管理招投標的指導(dǎo)、監(jiān)督工作；負責(zé)對業(yè)主委員會的監(jiān)督指導(dǎo)和備案工作；負責(zé)做好開發(fā)項目物業(yè)管理配套設(shè)施的設(shè)計審查把關(guān)工作；負責(zé)開發(fā)項目房屋質(zhì)量的驗收工作，并負責(zé)開發(fā)項目中隱蔽工程圖紙、資料的收集和保管；依法處理開發(fā)企業(yè)的房屋質(zhì)量、室外裝飾裝修產(chǎn)生的糾紛。

(二)規(guī)劃部門職責(zé)：負責(zé)做好開發(fā)項目物業(yè)管理配套設(shè)施的規(guī)劃工作，依法處理涉及規(guī)劃問題引起的糾紛。

(三)公安部門職責(zé)：負責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督檢查物業(yè)區(qū)域內(nèi)居民小區(qū)內(nèi)部安全防范工作；督促健全安防制度，依據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和國務(wù)院《保安服務(wù)管理條例》的相關(guān)規(guī)定，做好按照物業(yè)服務(wù)委托合同配備保安的物業(yè)小區(qū)的監(jiān)督指導(dǎo)及違規(guī)查處工作；負責(zé)消防設(shè)施設(shè)備、消防通道的驗收工作；加強物業(yè)小區(qū)流動暫住人口的管理。

(四)城管部門職責(zé)：負責(zé)及時制止和查處小區(qū)出現(xiàn)的亂搭亂建等違規(guī)行為。

(五)環(huán)保部門職責(zé)：負責(zé)小區(qū)環(huán)保建設(shè)項目的驗收，查處小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的噪音擾民和環(huán)境污染等違法違規(guī)行為。

(六)環(huán)衛(wèi)部門職責(zé)：負責(zé)做好小區(qū)垃圾清運等環(huán)境衛(wèi)生工作，按政策規(guī)定做好小區(qū)業(yè)主垃圾清運費和垃圾處置費的收取工作。

(七)物價部門職責(zé)：負責(zé)按照國家發(fā)改委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于物業(yè)管理收費指導(dǎo)意見的相關(guān)要求，制定出適應(yīng)本地區(qū)物業(yè)管理收費指導(dǎo)價，指導(dǎo)物業(yè)管理收費工作，及時查處物業(yè)管理收費中的價格違法違規(guī)行為。

(八)水、電、氣等企業(yè)及其上級主管部門職責(zé)：依據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定，落實抄表收費到最終用戶；承擔(dān)經(jīng)營管理義務(wù)，妥善處理好涉及水、電、氣方面的矛盾和糾紛，確保居民正常用水用電用氣。

(九)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）及下轄的社區(qū)居委會職責(zé)：負責(zé)做好轄區(qū)物業(yè)小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立及其日常運作的監(jiān)督指導(dǎo)工作；牽頭調(diào)處轄區(qū)物業(yè)管理糾紛；負責(zé)業(yè)主大會辦公經(jīng)費賬戶的監(jiān)督管理；按照屬地管理原則參與新開發(fā)項目基礎(chǔ)配套設(shè)施的竣工驗收工作。

三、進一步落實物業(yè)管理工作的各項制度

(一)落實新開發(fā)項目基礎(chǔ)配套設(shè)施竣工驗收制度。要加強物業(yè)管理基礎(chǔ)配套設(shè)施的源頭管控，規(guī)劃、住建等相關(guān)部門要按照國家物業(yè)管理基礎(chǔ)配套設(shè)施的規(guī)范要求，從源頭上把好規(guī)劃設(shè)計審批關(guān)，住建部門要把好竣工驗收備案關(guān)。凡在本市開發(fā)的商品房項目，在房地產(chǎn)公司申請初始登記30日前，必須進行物業(yè)管理基礎(chǔ)配套設(shè)施竣工驗收并登記備案。要強化基礎(chǔ)配套設(shè)施竣工驗收制度，重點做好前期物業(yè)管理、物業(yè)管理用房、超規(guī)劃修建住宅面積、共用設(shè)施設(shè)備配套情況、相關(guān)圖紙資料及共有部分移交情況、住宅專項維修資金歸集情況以及首次業(yè)主大會辦公經(jīng)費保障情況等的驗收、公示、登記、備案和存檔工作。

(二)落實物業(yè)管理準入制度。住建部門要依據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的要求，結(jié)合本地區(qū)的實際情況，制定適應(yīng)本地區(qū)市場需要的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審批制度，嚴把物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查關(guān)。加大對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的執(zhí)業(yè)活動中違規(guī)行為和非法從事物業(yè)管理活動的查處力度，凈化物業(yè)管理市場，促進物業(yè)管理市場準入制度運行規(guī)范。

(三)落實業(yè)主大會監(jiān)督指導(dǎo)制度。一要健全業(yè)主大會制度。各基層監(jiān)管單位在依法監(jiān)督指導(dǎo)完善業(yè)主大會的同時，對老城區(qū)和成立業(yè)主大會組織難度較大的住宅小區(qū)要積極采取措施，按照社區(qū)居委會考察推薦、小區(qū)限時公示、小區(qū)專有部分占建筑總面積1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主認可的程序，在份之前落實住宅小區(qū)的業(yè)主大會制度。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）要切實把業(yè)主大會的成立監(jiān)督指導(dǎo)工作納入重要議事日程，認真落實業(yè)主委員會成員備案、任職登記、年度述職、責(zé)任追究等制度，提高業(yè)主委員會成員履職能力和政策法規(guī)水平。二要優(yōu)化小區(qū)業(yè)主委員會成員結(jié)構(gòu)。小區(qū)業(yè)主委員會委員候選人應(yīng)具備以下條件：本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主；具有完全民事行為能力；未發(fā)生侵犯本物業(yè)區(qū)域其他業(yè)主權(quán)益和公共利益行為；本人、配偶及其直系親屬在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)實施管理服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中沒有任職；遵守管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，履行業(yè)主義務(wù)，不欠交物業(yè)服務(wù)費及其它相關(guān)費用；遵紀守法，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔，具有一定的公信力；具有一定的組織能力；書面承諾積極、及時、全面履行工作職責(zé)；具備必要的工作時間。三要建立業(yè)主大會辦公經(jīng)費保障制度。首次組建業(yè)主大會的經(jīng)費由開發(fā)建設(shè)單位商品房小區(qū)的房地產(chǎn)公司按照建筑面積2萬平方米以下（含2萬平方米）0.5萬元，2萬—5萬平方米（含5萬平方米）1萬元，5萬平方米以上2萬元的標準給予保障，并在辦理基礎(chǔ)配套設(shè)施竣工驗收備案之前，按照屬地管理原則轉(zhuǎn)入社區(qū)居委會建立的業(yè)主大會辦公經(jīng)費監(jiān)管賬戶。業(yè)主大會成立后產(chǎn)生的經(jīng)費由業(yè)主共同承擔(dān)，業(yè)主委員會成員的交通和通訊補貼經(jīng)業(yè)主大會2/3以上的業(yè)主同意后，計入物業(yè)管理成本。業(yè)主委員會應(yīng)按業(yè)主大會的決定開支使用，開支情況每年應(yīng)向業(yè)主大會報告。

(四)落實物業(yè)管理招投標制度。要依據(jù)國家、省、市前期物業(yè)管理招投標制度的相關(guān)法規(guī)政策要求，強化物業(yè)管理招投標制度的落實。開發(fā)面積在3萬平方米以上的項目，在辦理商品房預(yù)售許可證30日前，應(yīng)按規(guī)定在進行公開招標；3萬平方米以內(nèi)的在本市公開招標，招聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。具有能夠編制招標文件、對投標人進行資格評審和組織評標能力的招標人，可組建招標工作小組自行組織實施招標活動，招標人也可委托物業(yè)管理中介機構(gòu)招投標事宜。新開發(fā)項目和業(yè)主委員會及行政企事業(yè)單位實施物業(yè)管理，委托物業(yè)管理中介機構(gòu)招標事宜所產(chǎn)生的費用從其投標人和招標人的約定。

(五)落實物管矛盾糾紛調(diào)處制度。各職能部門要依據(jù)各自在物業(yè)管理活動中的權(quán)利和義務(wù)，帶著感情主動研究和探索物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處化解辦法。尤其對老城區(qū)要統(tǒng)一規(guī)劃，加大城建配套投入，有計劃、有步驟地進行綜合整治和改造，使其基本具備物業(yè)管理條件，逐步實現(xiàn)專業(yè)化物業(yè)管理。對暫不具備實施專業(yè)化物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）及下轄的社區(qū)居委會要組織人員搞好小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、治安保衛(wèi)等便民服務(wù)工作，實施簡易物業(yè)管理。財政部門要對老城區(qū)物管改造給予資金支持，稅務(wù)、城管、物價、環(huán)衛(wèi)及公用企事業(yè)單位要從實際出發(fā)，對老城區(qū)物業(yè)改造和糾紛化解給予一定的政策支持。

四、進一步強化物業(yè)管理工作的保障措施

(一)加強組織領(lǐng)導(dǎo)。各相關(guān)部門要深刻認識物業(yè)管理在城市化進程加快這一背景下的重要作用，真正將物業(yè)管理作為一項重要民生工程列入議事日程，加強領(lǐng)導(dǎo)，統(tǒng)籌安排。要及時研究物業(yè)管理工作中出現(xiàn)的新情況和新問題，尤其要把城市老舊小區(qū)的綜合改造納入城市整體建設(shè)統(tǒng)籌規(guī)劃，通盤考慮，統(tǒng)一組織實施。要加強物業(yè)管理機構(gòu)建設(shè)，增加經(jīng)費投入，使物業(yè)管理機構(gòu)建設(shè)和人員配備與所承擔(dān)的工作任務(wù)相適應(yīng)。

(二)加大宣傳力度。各相關(guān)職能部門要針對目前物業(yè)管理工作的實際狀況，制定宣傳工作方案，創(chuàng)新宣傳方式，加大宣傳力度，使物業(yè)管理的政策法規(guī)真正進區(qū)入戶、深入人心，在全社會形成共同重視物業(yè)管理、人人參與物業(yè)管理的良好氛圍，全面推動物業(yè)管理上檔次、上水平。

(三)加強檢查考核。我市將物業(yè)管理工作納入各級各部門年度綜合目標管理，加強對物業(yè)管理工作的督促檢查。嚴格落實工作責(zé)任制，對職責(zé)履行到位、工作落實、完成任務(wù)好的，進行表彰和獎勵；對重視不夠、措施不力的，要嚴格實施效能問責(zé)。