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第一條為規(guī)范城市房屋拆遷估價行為，維護拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《*省城市房屋拆遷管理條例》、建設(shè)部《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》、《*省城市房屋拆遷價格評估暫行辦法》、《*省建設(shè)廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部<城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見>的通知》、《*縣縣城城市房屋拆遷管理實施辦法》等有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

第二條*縣縣城城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上城市房屋拆遷涉及的房地產(chǎn)估價活動，適用本辦法。

第三條本辦法中的下列用詞含義如下：

房屋的重置價格：是指前期工程費、建筑安裝工程費、小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施費。

房屋用途：是指住宅、商業(yè)用房、辦公用房、工業(yè)用房及其他房屋等用途。

商業(yè)用房市場評估貨幣補償樓面地價：是指底層商業(yè)用房的市場價格扣除房屋的重置價格后的價格。

第四條城市房屋拆遷估價是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額的估價行為,根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、成新、層次、朝向等因素，對其房地產(chǎn)市場價格進行的評估。

房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)評估價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額。

被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額，由拆遷人和被拆遷人在搬遷期限內(nèi)根據(jù)本縣房屋拆遷室內(nèi)裝修補償指導(dǎo)價協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過委托評估確定。

第五條拆遷估價由具有房地產(chǎn)價格評估資格的估價機構(gòu)（以下簡稱估價機構(gòu)）承擔(dān)，估價報告必須由專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。

第六條拆遷估價應(yīng)當(dāng)堅持獨立、客觀、公正、合法的原則。任何組織或者個人不得非法干預(yù)拆遷估價活動和估價結(jié)果。

第七條房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)提出不少于兩家的房地產(chǎn)評估機構(gòu)名單,并說明其資質(zhì)、信譽等情況,供被拆遷人選擇,被拆遷人應(yīng)當(dāng)在縣房屋拆遷管理部門提供房地產(chǎn)評估機構(gòu)名單后十日內(nèi)作出選擇。估價機構(gòu)由縣房屋拆遷管理部門按參加選擇的被拆遷人的多數(shù)意見確定.被拆遷人未在規(guī)定時間內(nèi)作出選擇的,由房屋拆遷管理部門確定.

第八條拆遷許可證規(guī)定范圍內(nèi)的被拆遷房屋及其附屬物的評估、被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的評估與安置用房的評估應(yīng)當(dāng)委托同一家估價機構(gòu)進行。

第九條受托估價機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價業(yè)務(wù)。

估價機構(gòu)和估價人員與拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避。

第十條拆遷當(dāng)事人有義務(wù)向估價機構(gòu)如實提供拆遷估價所必需的資料，協(xié)助估價機構(gòu)進行實地查勘。

第十一條縣房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)部門于當(dāng)年三月底前制定房屋拆遷貨幣補償基準(zhǔn)價。并適時制訂上一年度各類房屋的重置價格，房屋具體區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、成新、層次、朝向等因素的確定方法，具體變動幅度，房屋拆遷室內(nèi)裝修補償指導(dǎo)價和附屬物補償標(biāo)準(zhǔn)，底層商業(yè)用房市場評估貨幣補償樓面地價、深度修正、寬度系數(shù)、街角地系數(shù)，工業(yè)用房市場評估貨幣補償?shù)貎r，報縣人民政府批準(zhǔn)后實施。

第十二條被拆遷房屋及其附屬物和安置用房的評估基準(zhǔn)日一般為《房屋拆遷許可證》頒發(fā)之日。

拆遷估價的價值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

第十三條《房屋拆遷許可證》頒發(fā)時，縣房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)會同價格、國土資源、規(guī)劃等有關(guān)部門，根據(jù)商品房市場價格變動情況確定市場價修正系數(shù)，對貨幣補償基準(zhǔn)價作適當(dāng)調(diào)整。

第十四條被拆遷房屋的貨幣補償金額和安置用房評估金額，由具有法定資格的估價機構(gòu)以政府公布的貨幣補償基準(zhǔn)價為基本依據(jù)，結(jié)合該房屋具體區(qū)位、建筑面積、成新、層次及其他因素經(jīng)評估確定。

第十五條被拆遷房屋貨幣補償金額的計算公式：

被拆遷房屋貨幣補償金額=[房屋貨幣補償基準(zhǔn)價×市場價修正系數(shù)×區(qū)位差價系數(shù)×（1+層次差價率）×（1+朝向差價率）×（1+其他因素差價率）－同類房屋的重置價格+被拆遷房屋的重置價格×成新率]×建筑面積

安置用房評估金額的計算公式：

安置用房評估金額=[房屋貨幣補償基準(zhǔn)價×市場價修正系數(shù)×區(qū)位差價系數(shù)×（1+層次差價率）×（1+朝向差價率）×（1+其他因素差價率）－同類房屋的重置價格+安置房屋的重置價格×成新率]×建筑面積

第十六條底層商業(yè)用房的被拆遷房屋貨幣補償金額計算公式：

底層商業(yè)用房的被拆遷房屋貨幣補償金額=∑{[市場評估貨幣補償樓面地價（深度修正后）×市場價修正系數(shù)×（1+寬度系數(shù)）+街角地修正]}×該段深度建筑面積+被拆遷房屋的重置價格×成新率×建筑面積

底層商業(yè)用房的安置用房評估金額的計算公式：

底層商業(yè)用房的安置用房評估金額=∑{[市場評估貨幣補償樓面地價（深度修正后）×市場價修正系數(shù)×（1+寬度系數(shù)）+街角地修正]}×該段深度建筑面積+安置房屋的重置價格×成新率×建筑面積

第十七條工業(yè)用房的被拆遷房屋貨幣補償金額的計算公式：

工業(yè)用房的被拆遷房屋貨幣補償金額=市場評估貨幣補償?shù)貎r×市場價修正系數(shù)×用地面積+各被拆遷房屋的重置價格（不包括小區(qū)內(nèi)配套費）×成新率×建筑面積

第十八條辦公用房、其他用房參照非公寓式住宅評估辦法評估，附屬物按規(guī)定辦法計算后補償給其所有人，法律、法規(guī)另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外。

第十九條被拆遷住宅、辦公、其它用房合法占有的土地面積，超過其建筑面積除以標(biāo)準(zhǔn)容積率的，超過部分的土地面積按照下例標(biāo)準(zhǔn)補償

1、原以劃撥方式取得土地使用權(quán)的用地補償費每平方米160元。

2、原以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)的，合同有約定的，按照合同約定補償。合同未約定的，按以下公式結(jié)算補償，用地補償費＝［出讓時宗地價格×（剩余使用年限／合同約定的使用年限）］×超過部分的土地面積。

標(biāo)準(zhǔn)容積率為：住宅1.3，辦公1.5，其他用房1.5。

被拆遷房屋合法使用的土地面積,以土地使用權(quán)證的記載為準(zhǔn)。

第二十條拆遷估價人員應(yīng)當(dāng)對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。

實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。

因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由除拆遷人和估價機構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證，并在估價報告中作出相應(yīng)說明。

第二十一條拆遷評估價格應(yīng)當(dāng)以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。

第二十二條估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將被拆遷人的姓名、被拆遷房屋的門牌號、評估因素、依據(jù)、結(jié)果等主要情況在被拆遷地段公示，接受社會監(jiān)督。公示時間不得少于10日。

第二十三條評估機構(gòu)在出具評估報告后，應(yīng)向房屋拆遷當(dāng)事人解釋拆遷評估的依據(jù)、選用的評估方法、評估結(jié)果產(chǎn)生過程等。

第二十四條當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示時間內(nèi)向原評估機構(gòu)書面申請復(fù)核，原評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到書面申請后10個工作日內(nèi)出具書面復(fù)核結(jié)果。

第二十五條當(dāng)事人對復(fù)核結(jié)果仍有異議的，可以在收到復(fù)核結(jié)果后10日內(nèi)向市、縣房屋拆遷主管部門書面申請裁決，當(dāng)事人為市、縣拆遷管理部門的，應(yīng)向市、縣人民政府申請裁決。裁決部門受理裁決申請后，可提請市、縣房屋拆遷估價專家委員會對評估結(jié)果進行技術(shù)鑒定，房屋拆遷估價專家委員會出具的鑒定結(jié)論可作為裁決依據(jù)，裁決部門應(yīng)當(dāng)自受理裁決之日起30日內(nèi)作出書面裁決。

第二十六條房屋拆遷估價技術(shù)鑒定費用，由申請人在提出裁決申請時，按評估費的50%向房屋拆遷管理部門交納。

第二十七條對有下列行為之一的估價機構(gòu)和估價人員，依據(jù)《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》等規(guī)定進行處罰，或記入其信用檔案：

（一）出具不實估價報告的；

（二）與拆遷當(dāng)事人一方串通，損害對方合法權(quán)益的；

（三）以回扣等不正當(dāng)競爭手段獲取拆遷估價業(yè)務(wù)的；

（四）允許他人借用自己名義從事拆遷估價活動或者轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的拆遷估價業(yè)務(wù)的；

（五）多次被申請鑒定，經(jīng)查證，確實存在問題的；

（六）違反國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和本意見其他規(guī)定的；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第二十八條以產(chǎn)權(quán)調(diào)換作為房屋拆遷補償、安置方式的，對所調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場價格進行的評估，參照本辦法執(zhí)行。

城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上房屋拆遷涉及的房地產(chǎn)估價活動，參照本辦法執(zhí)行。

第二十九條本辦法自之日起施行。原評估辦法與本辦法規(guī)定不一致的以本辦法為準(zhǔn)。

第三十條本辦法由縣建設(shè)局負責(zé)解釋。