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摘要:房地產(chǎn)建設(shè)加速物業(yè)公司迎來了發(fā)展契機(jī)，會(huì)計(jì)核算財(cái)務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范化正在逐步加強(qiáng)。近幾年物業(yè)行業(yè)成功上市的企業(yè)增多，企業(yè)成長(zhǎng)性和盈利能力被市場(chǎng)認(rèn)可。本文結(jié)合自己十余年物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理及物業(yè)財(cái)務(wù)管理的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，分析了物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作現(xiàn)實(shí)中存在的不足，并提出改進(jìn)措施。

關(guān)鍵詞:物業(yè)公司;核算架構(gòu);財(cái)務(wù)管理

隨著房地產(chǎn)建設(shè)的加速、居民對(duì)居住環(huán)境的品質(zhì)需求越來越高，我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)迎來了大發(fā)展。成功上市的物業(yè)企業(yè)越來越多、并贏得了資本市場(chǎng)的認(rèn)可。物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)服務(wù)之外，通過掌握的業(yè)主資源開展各類增值服務(wù)，即服務(wù)好業(yè)主又獲取新的利潤(rùn)來源和想象空間。業(yè)態(tài)多樣、項(xiàng)目分布區(qū)域性、物業(yè)服務(wù)合同約定特色服務(wù)等使物業(yè)公司在經(jīng)營(yíng)管理過程中存在如下問題:(1)物業(yè)經(jīng)營(yíng)中很多保安、保安主管因工作表現(xiàn)出色，很容易轉(zhuǎn)崗成項(xiàng)目經(jīng)理，但自身管理能力、接受教育受限，項(xiàng)目整體統(tǒng)籌管理能力需要在轉(zhuǎn)崗后不斷積累。轉(zhuǎn)崗后的項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)一線財(cái)務(wù)管理工作重視程度不夠?qū)е挛飿I(yè)財(cái)務(wù)管理源頭薄弱，如收款后不及時(shí)給業(yè)主開票、指使一線財(cái)務(wù)按業(yè)主要求隨意開具增值稅專用發(fā)票等。(2)物業(yè)在管項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)沒有統(tǒng)一，現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行時(shí)一個(gè)項(xiàng)目一套標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目經(jīng)理根據(jù)自己以往的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，按經(jīng)驗(yàn)管理。各個(gè)項(xiàng)目提交的收費(fèi)臺(tái)賬、報(bào)表格式不一、統(tǒng)計(jì)口徑各異。如為了完成當(dāng)年物業(yè)費(fèi)收款績(jī)效指標(biāo)，將預(yù)收以后年度的物業(yè)費(fèi)納入當(dāng)年應(yīng)收完成金額中，虛增當(dāng)年應(yīng)收實(shí)收金額。財(cái)務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)的缺失導(dǎo)致物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)沒有可比性，績(jī)效考核有失公允。(3)業(yè)主對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收支數(shù)據(jù)的真實(shí)性存在質(zhì)疑。部分物業(yè)公司隱瞞、虛報(bào)、截留、挪用在管項(xiàng)目物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收入;部分物業(yè)公司甚至因?yàn)榻?jīng)營(yíng)性收支數(shù)據(jù)與業(yè)委會(huì)沒有達(dá)成一致意見而導(dǎo)致被動(dòng)撤出項(xiàng)目的物業(yè)管理。(4)物業(yè)項(xiàng)目同類崗位操作標(biāo)準(zhǔn)各異，無法進(jìn)行統(tǒng)一績(jī)效考核評(píng)估。如門禁梯控卡補(bǔ)卡，有的項(xiàng)目隨意給申請(qǐng)人制作梯控卡，不核實(shí)申請(qǐng)人身份。導(dǎo)致門禁梯控管理形同虛設(shè)、存在安全隱患、增加物業(yè)公司管理失職的風(fēng)險(xiǎn)隱患。(5)在管項(xiàng)目業(yè)主自用水電費(fèi)代收代付占用了物業(yè)公司有限的自有資金，因收繳不及時(shí)、業(yè)主對(duì)結(jié)算金額不認(rèn)同，拖欠的水電費(fèi)、占用的資金成本成為物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的沉重負(fù)擔(dān)。針對(duì)物業(yè)行業(yè)現(xiàn)狀存在的問題，特提出以下六點(diǎn)改進(jìn)措施。

1制定高效物業(yè)財(cái)務(wù)核算架構(gòu)

隨著物業(yè)公司承接項(xiàng)目增多，核算架構(gòu)初始制定非常重要。物業(yè)財(cái)務(wù)組織架構(gòu)體現(xiàn)了物業(yè)財(cái)務(wù)核算業(yè)務(wù)流的高效性。物業(yè)公司都會(huì)以承接的單個(gè)物業(yè)項(xiàng)目作為年度績(jī)效考核評(píng)估的主體，基于這樣的績(jī)效考核評(píng)估要求，物業(yè)項(xiàng)目將作為財(cái)務(wù)核算最基本的核算個(gè)體、收支獨(dú)立核算。物業(yè)公司大小不等，有的物業(yè)公司在管項(xiàng)目超過百個(gè)千個(gè)、遍布全國(guó)各地，單以項(xiàng)目為主體的扁平型管理寬度太大，項(xiàng)目管理加分區(qū)域管理如浙江分公司、上海分公司增加管理深度和精度。項(xiàng)目－區(qū)域－集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)管理模式?jīng)Q定了物業(yè)財(cái)務(wù)核算業(yè)務(wù)流。

2建立二級(jí)財(cái)務(wù)核算體系

建立二級(jí)核算制度，通過二級(jí)核算制度，可以更好地為業(yè)主服務(wù)，也可以對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行客觀的評(píng)價(jià)，了解資金流動(dòng)情況，確保核算的順利實(shí)施。物業(yè)項(xiàng)目分布區(qū)域較廣，即便在同一城市各項(xiàng)目也分布不同的城區(qū)。要保證物業(yè)各項(xiàng)目財(cái)務(wù)收支數(shù)據(jù)百分百準(zhǔn)確，要做到收入沒有被截流、挪用、虛報(bào)支出、項(xiàng)目私設(shè)小金庫(kù)，必須加強(qiáng)項(xiàng)目二級(jí)財(cái)務(wù)核算規(guī)范化及標(biāo)準(zhǔn)化。建立規(guī)范的二級(jí)財(cái)務(wù)核算體系是物業(yè)公司財(cái)務(wù)核算的核心工作。(1)發(fā)票領(lǐng)用、開具由集團(tuán)財(cái)務(wù)管理中心統(tǒng)一制定標(biāo)準(zhǔn)，如住宅類房源業(yè)主出租后承租者繳納物業(yè)費(fèi)后需要開具增值稅專用發(fā)票，承租者必須提供租賃合同作為增值稅專票開票依據(jù)，杜絕虛開發(fā)票。(2)統(tǒng)一所有項(xiàng)目各類表單格式、填寫要求、提交上級(jí)財(cái)務(wù)部時(shí)間。統(tǒng)一的報(bào)表格式方便數(shù)據(jù)歸集匯總及項(xiàng)目間財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)比較，統(tǒng)一的報(bào)表流轉(zhuǎn)時(shí)間，保證績(jī)效考核評(píng)估時(shí)間節(jié)點(diǎn)一致性。(3)收款銀行、收款支付寶賬號(hào)、微信收款賬號(hào)集團(tuán)統(tǒng)一開戶和日常管理。信息化的發(fā)展，現(xiàn)在除了現(xiàn)金支付、銀行轉(zhuǎn)賬、匯款外，現(xiàn)在支付寶、微信掃碼支付成為業(yè)主付款的主要方式。集團(tuán)財(cái)務(wù)核算中心統(tǒng)一申請(qǐng)對(duì)公支付寶、微信收款賬號(hào)，以物業(yè)公司名義實(shí)名認(rèn)證后移交各項(xiàng)目使用，所有收款賬號(hào)集團(tuán)統(tǒng)一管理。支付寶微信賬號(hào)按銀行開戶賬號(hào)管理模式，每月由專人負(fù)責(zé)核對(duì)所有賬戶余額，編制余額調(diào)節(jié)表，保證賬賬、賬實(shí)百分百相一致。(4)實(shí)行收支二條線的管理模式。集團(tuán)財(cái)務(wù)管理中心負(fù)責(zé)所有在管項(xiàng)目實(shí)收到賬金額的劃轉(zhuǎn)、統(tǒng)籌安排。實(shí)現(xiàn)集團(tuán)資金效益最大化。另外，規(guī)范項(xiàng)目成本預(yù)算及使用。按管理業(yè)態(tài)、收費(fèi)單價(jià)、物業(yè)服務(wù)合同約定條款，制定統(tǒng)一的支出預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)公司作為勞動(dòng)密集型行業(yè)，項(xiàng)目成本主要為人工成本，合理用工、提高各工種的工作效率，是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)和薪酬考核部門關(guān)注重點(diǎn)。財(cái)務(wù)部門用統(tǒng)一項(xiàng)目收支報(bào)表，制定集團(tuán)統(tǒng)一的成本統(tǒng)計(jì)核算口徑，定期向經(jīng)營(yíng)人員提交項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)。動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)定期的統(tǒng)計(jì)和歸集讓經(jīng)營(yíng)人員實(shí)時(shí)掌握項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況，確保年度績(jī)效目標(biāo)完成。

3制定標(biāo)準(zhǔn)化財(cái)務(wù)核算體系

在管項(xiàng)目越多、管理規(guī)模越大，標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營(yíng)管理和財(cái)務(wù)核算越重要。核算制度、票據(jù)管理制度、報(bào)銷制度、備用金制度、經(jīng)營(yíng)性收支管理制度等標(biāo)準(zhǔn)化財(cái)務(wù)核算和管理制度的統(tǒng)一制定、實(shí)施，將促進(jìn)物業(yè)公司實(shí)現(xiàn)績(jī)效目標(biāo)和財(cái)務(wù)目標(biāo)完成。標(biāo)準(zhǔn)制度形成業(yè)務(wù)流程，開票流程、報(bào)銷流程、付款流程、審批流程、交賬流程、預(yù)算調(diào)整流程、收支類臺(tái)賬流轉(zhuǎn)流程等。標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施，離不開日常培訓(xùn)。借助于微信、視頻會(huì)議等新媒介，定期不定期組織各項(xiàng)目財(cái)務(wù)專員、分公司財(cái)務(wù)人員、集團(tuán)財(cái)務(wù)管理中心核算人員及經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)全員進(jìn)行崗位業(yè)務(wù)及財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)制度的培訓(xùn)，將財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)成為物業(yè)全員行動(dòng)準(zhǔn)則。同時(shí)將財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)務(wù)流程執(zhí)行情況納入物業(yè)公司年度、季度、月度全員績(jī)效考核評(píng)估指標(biāo)并賦予一定分值。標(biāo)準(zhǔn)化的財(cái)務(wù)核算體系建立，可以形成“復(fù)制式”的財(cái)務(wù)管理模式。近幾年房產(chǎn)地開發(fā)體量增速較快，故物業(yè)公司每年都會(huì)新增項(xiàng)目。有些物業(yè)公司將上市納入企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，規(guī)模擴(kuò)張到一定要程度，往往會(huì)形成管理瓶頸。一套適合本企業(yè)、極具實(shí)操性、業(yè)財(cái)融合的標(biāo)準(zhǔn)化財(cái)務(wù)管理核算體系建立，將助力物業(yè)公司實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。新承接項(xiàng)目交付前只要導(dǎo)入整套的財(cái)務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)，做好新到崗員工的崗前執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的培訓(xùn)，即可迅速進(jìn)入服務(wù)角色。標(biāo)準(zhǔn)也不是一成不變，集團(tuán)總部財(cái)務(wù)需要通過了解所有項(xiàng)目日常工作中遇到問題、新增的信息化智能平臺(tái)的應(yīng)用等，按需優(yōu)化財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化后的新標(biāo)準(zhǔn)小范圍試行檢測(cè)可行性后再推廣至整個(gè)物業(yè)公司。

4編制崗位實(shí)操手冊(cè)

智慧園區(qū)的盛行，物業(yè)一線財(cái)務(wù)人員接觸的操作系統(tǒng)較多，如門禁系統(tǒng)、車禁系統(tǒng)、梯控系統(tǒng)、水費(fèi)預(yù)充值系統(tǒng)、電費(fèi)預(yù)充值系統(tǒng)、業(yè)財(cái)融合的APP線上服務(wù)平臺(tái)、OA系統(tǒng)等。物業(yè)財(cái)務(wù)各基礎(chǔ)崗位核算量大金額小、簡(jiǎn)單工作重復(fù)做的特點(diǎn)，加上一線財(cái)務(wù)流動(dòng)性較大，各崗位簡(jiǎn)單清晰的操作手冊(cè)非常重要。每個(gè)新入職的員工，一邊老員工傳幫帶一邊通過學(xué)習(xí)操作手冊(cè)，快速了解各個(gè)系統(tǒng)的操作要領(lǐng)，以最短時(shí)間熟練各項(xiàng)崗位工作。崗位操作手冊(cè)，不僅可以幫助員工快速上崗，也是各財(cái)務(wù)崗位績(jī)效考核評(píng)估的參考依據(jù)之一。委托第三方對(duì)部門員工績(jī)效考核評(píng)估時(shí)可以隨機(jī)抽查核對(duì)各崗位是否按操作要求執(zhí)行。如智能停車場(chǎng)管理中，免費(fèi)車輛錄入的操作手冊(cè)中明確:(1)員工免費(fèi)車牌錄入:員工本人發(fā)起申請(qǐng)流程－人事總審批－總部成本會(huì)計(jì)審核后轉(zhuǎn)各項(xiàng)目對(duì)應(yīng)窗口財(cái)務(wù)人員錄入車禁系統(tǒng)，有效期三個(gè)月;(2)商家免費(fèi)車牌錄入:營(yíng)運(yùn)經(jīng)理發(fā)起申請(qǐng)流程－商業(yè)總審批－總部成本會(huì)計(jì)審核后轉(zhuǎn)各項(xiàng)目對(duì)應(yīng)窗口財(cái)務(wù)人員錄入車禁系統(tǒng)，有效期三個(gè)月;(3)施工班組免費(fèi)車牌錄入:施工班組管理人員發(fā)起申請(qǐng)流程－項(xiàng)目總經(jīng)理審批－總部成本會(huì)計(jì)錄入車禁系統(tǒng)，有效期三個(gè)月。評(píng)估人員可以隨機(jī)抽查車禁系統(tǒng)中錄入的免費(fèi)車牌，核對(duì)錄入的車牌號(hào)是否屬于操作手冊(cè)中規(guī)定的能享受免費(fèi)泊車的類型，核查結(jié)果作為該員工考核評(píng)估的依據(jù)。

5規(guī)范物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收支核算

物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收入為全體業(yè)主共有，收入來源為物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房租金收入、公共區(qū)域臨時(shí)場(chǎng)地費(fèi)出租收入、公共區(qū)域臨時(shí)停車費(fèi)收入、電梯廳電梯門廣告位收入、道閘廣告位收入、移動(dòng)信號(hào)覆蓋場(chǎng)地費(fèi)收入等。項(xiàng)目業(yè)委會(huì)沒成立以前，一般由物業(yè)公司代管經(jīng)營(yíng)，業(yè)委會(huì)成立后將在物業(yè)服務(wù)合同中約定物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收入管理方案如業(yè)委會(huì)自主經(jīng)營(yíng)、委托物業(yè)公司代為經(jīng)營(yíng)并收入分成的代管模式等。物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收入若以物業(yè)公司代管經(jīng)營(yíng)的模式操作，項(xiàng)目財(cái)務(wù)核算科目設(shè)置中必須與物業(yè)在管項(xiàng)目常規(guī)性收支分類核算。每年聘請(qǐng)事務(wù)所對(duì)托管的經(jīng)營(yíng)性收支進(jìn)行專項(xiàng)審計(jì)，審計(jì)經(jīng)果公示項(xiàng)目全體業(yè)主。杭州市政府對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收支規(guī)范化核算發(fā)布《杭州市人民政府辦公廳印發(fā)杭州市物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收支信息公示試點(diǎn)工作方案的通知》(杭政辦函［2019］61號(hào))，要求將小區(qū)物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收支情況錄入“杭州市物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收支信息平臺(tái)”，業(yè)主可以通過實(shí)名認(rèn)證查詢物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收支情況。這對(duì)物業(yè)公司規(guī)范核算物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收支提出了新的要求。經(jīng)營(yíng)性收入合同簽訂時(shí)須明確約定收款賬號(hào)為信息平臺(tái)公示用的收款專戶號(hào)，經(jīng)營(yíng)性收入專款專用，支出按物業(yè)服務(wù)合同約定執(zhí)行，若物業(yè)服務(wù)合同中約定分成比例的，物業(yè)公司按約定享有的份額確認(rèn)為在管項(xiàng)目收入。

6規(guī)范水電能耗費(fèi)代收代付核算

水費(fèi)電費(fèi)二次轉(zhuǎn)供，決定了物業(yè)公司必須承擔(dān)水電費(fèi)代收代付的工作。物業(yè)公司所有項(xiàng)目交付前須理清官口表只數(shù)、表號(hào)、每月自來水廠電力局抄表、結(jié)算時(shí)間、項(xiàng)目所在區(qū)域水電費(fèi)單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。交付日工程必須完成總表及分表的抄表，作為項(xiàng)目結(jié)算、考核水電費(fèi)的期初數(shù)。移交當(dāng)天，所有房源水電表期初度數(shù)必須由抄表的工程人員、業(yè)主雙簽作為期初度數(shù)，減少后續(xù)收費(fèi)過程中不必要的糾紛、保證收繳率。項(xiàng)目財(cái)務(wù)根據(jù)本項(xiàng)目抄表周期，及時(shí)完成水電費(fèi)分?jǐn)?，?jīng)上級(jí)財(cái)務(wù)審核后應(yīng)收數(shù)據(jù)上傳收費(fèi)平臺(tái)，通知業(yè)主及時(shí)完成款項(xiàng)支付，縮短物業(yè)公司水電費(fèi)墊付資金時(shí)間、加快資金周轉(zhuǎn)。物業(yè)作為一個(gè)龐大服務(wù)行業(yè)，融入千家萬戶的生活。物業(yè)行業(yè)財(cái)務(wù)管理研究、探索，將是物業(yè)財(cái)務(wù)人永恒的目標(biāo)。

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作者:吳和美 單位:杭州星雨置業(yè)有限公司