一、保障性住房概述

（一）保障性住房的概念和特征住房保障制度屬于我國社會保障制度的一部分。在住房保障制度下，住房保障形式包括廉租房、公共租賃房和經(jīng)濟(jì)適用住房，即保障性住房。保障性住房是與商品房相對應(yīng)的概念，是政府為低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房。在新中國成立之后，出現(xiàn)過福利分房的制度，福利分房是新中國成立以后計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時代特有的一種房屋分配形式。保障性住房與以往的福利分房相比，有如下特征：首先，保障方式不同。保障性住房和福利分房雖然都具有福利性，但是福利分房主要側(cè)重于實(shí)物配租，居民可無償或者象征性交點(diǎn)租金就可以取得住房的永久使用權(quán)。保障性住房有多種保障方式，比如：廉住房、公租房，經(jīng)濟(jì)適用房等；其次，保障的對象不同。福利分房多數(shù)是政府將建好的住房以低租金實(shí)物的形式優(yōu)先分配給有官位的和一些職工。保障性住房的保障對象針對的是社會弱勢群體，以家庭收入為基準(zhǔn)來確定受保障對象。低收入群體租賃公租房或廉租房或購買經(jīng)濟(jì)適用房，高收入家庭租賃或購買商品房；最后，與商品房的關(guān)系不同。福利分房制度受當(dāng)時計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的影響，城市的住房建設(shè)只能是政府投資，排斥住房的商品性。保障性住房制度與商品房制度并行，共同構(gòu)成我國的住房制度。二者互為補(bǔ)充。需要注意的是，保障性住房的提供是為了保障“居者有其屋”。我國自1994年提出安居工程的目標(biāo)，該目標(biāo)主要包括兩層含義，一是人人都有房居住，二是，人人都擁有房屋的所有權(quán)。但現(xiàn)階段我國的保障性住房政策的目標(biāo)是第一層含義，即保障人人都有房住，而不論房子是租來的還是買來的。

（二）我國保障性住房現(xiàn)有類型保障性住房有不同的類型，根據(jù)保障性住房所有權(quán)歸屬的差別，可以分為租賃型和產(chǎn)權(quán)型兩種類型的保障性住房。

1.租賃型保障性住房。該類型的保障性住房主要是在政府統(tǒng)一規(guī)劃和統(tǒng)籌下組織建設(shè)，租賃價(jià)格采用政府定價(jià)的方式，租金水平低于市價(jià)。在其所有權(quán)歸屬方面，政府對該類型保障性住房享有所有權(quán)，承租人在承租期限內(nèi)享有使用權(quán)，但無收益權(quán)和處分權(quán)。這類型的保障性住房主要包括廉租住房和公共租賃房。

2.產(chǎn)權(quán)型保障性住房。這類型的保障性住房涉及到產(chǎn)權(quán)的歸屬，是引起爭論較大的一類型保障性住房。這類型的住房包括下列幾種：經(jīng)濟(jì)適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。單位合作集資建房，是在規(guī)定的條件下，利用單位自用土地進(jìn)行集資合作建房，分配給本單位住房困難家庭。根據(jù)七部委經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法規(guī)定，單位集資合作建房屬于經(jīng)濟(jì)適用住房的一部分，因此，下文將不會對其進(jìn)行分開論述。兩限房，是指是一種限價(jià)格限套型和面積的商品房，是目前限制高房價(jià)的一種臨時性舉措。關(guān)于兩限房是否是產(chǎn)權(quán)型的保障性住房，在理論界有爭議。本文認(rèn)為，兩限房是一種特殊的商品房，目的是為了抑制房價(jià)。與經(jīng)濟(jì)適用住房的目的不同。經(jīng)濟(jì)適用房的土地來源于國家劃撥，而兩限房的土地來源和普通商品房一樣是通過出讓獲得。因此，兩限房是特殊的商品房而不是保障性住房。綜上所述，租賃型保障性住房所有權(quán)歸屬比較明晰，受保障對象僅享有使用權(quán)，故其權(quán)屬不存在爭議。產(chǎn)權(quán)型保障性住房所有權(quán)制度和歸屬在理論和實(shí)踐中有不同的觀點(diǎn)和爭議。尤其是經(jīng)濟(jì)適用住房，究竟是有限產(chǎn)權(quán)還是完全所有權(quán)，是單獨(dú)所有還是共同共有，經(jīng)濟(jì)適用住房制度的存與廢，是普遍性，爭議較大，涉及全國的問題。所以本文從物權(quán)法的視角下，著重從經(jīng)濟(jì)適用房的所有權(quán)角度進(jìn)行研究，并與廉租住房和公共租賃房制度銜接，從而完善我國保障性住房制度。

二、我國經(jīng)濟(jì)適用房所有權(quán)問題探析

摘要該文主要對大學(xué)本、?？飘厴I(yè)生畢業(yè)論文的寫作內(nèi)容作了一點(diǎn)探討。通過對畢業(yè)論文的選題，觀點(diǎn)、材料的運(yùn)用等方面的簡單評析，從而告誡大學(xué)生，今后在寫作畢業(yè)論文時，應(yīng)盡量避免再犯類似的錯誤。

關(guān)鍵詞論文內(nèi)容評析

在對大學(xué)生畢業(yè)論文的輔導(dǎo)過程中，都會發(fā)現(xiàn)每年的大學(xué)生不僅在格式上常犯前屆大學(xué)生的錯誤，而且在內(nèi)容上也會犯與前屆大學(xué)生類似的錯誤，主要有以下幾種情況。

一、選題太大內(nèi)容空泛

畢業(yè)論文的選題應(yīng)選取有科學(xué)價(jià)值或?qū)嵱脙r(jià)值、有現(xiàn)實(shí)可能性、大小適度的題目。有的同學(xué)在選擇論文題目時，選擇了“論世界交通”、“論世界經(jīng)濟(jì)”等題目。他們?yōu)槭裁催x如此大而又不切實(shí)際的題目呢？主要原因應(yīng)該是他們沒有把握好畢業(yè)論文的選題原則。

就以“論世界交通”來說吧！作為一個大學(xué)本、專科畢業(yè)生，對世界各國的交通能了解多少，有條件去周游考察嗎？答案一般是否定的。即便是你了解得很多，那么大學(xué)本、?？粕漠厴I(yè)論文一般要求僅幾千字而已，那么，幾千字能寫出世界交通狀況而且進(jìn)行深刻地分析評述嗎？恐怕連“蜻蜓點(diǎn)水”也點(diǎn)不到，這樣極容易造成論文內(nèi)容的空泛。像這類交通狀況的選題，作為年輕學(xué)生初試鋒芒，不僅不能寫世界的，連中國的、××省的、××省會城市全市的也不便寫?？梢酝ㄟ^廣泛的調(diào)查研究，能把××市區(qū)的交通狀況寫好也就不錯了。因而，在大小適度這方面，其選題應(yīng)強(qiáng)調(diào)以小為主，不要貪大。除此之外，還應(yīng)在自己專業(yè)課的范圍之內(nèi)、導(dǎo)師的指導(dǎo)下選題。

[論文關(guān)鍵詞]廉租房評估制度比較

[論文摘要]本文通過對國內(nèi)外廉租房研究文獻(xiàn)的回顧，歸納出現(xiàn)存廉租房評估制度的研究狀況，重點(diǎn)從三個維度對廉租房評估制度進(jìn)行比較，即準(zhǔn)入制度、監(jiān)督制度和退出制度。

廉租房評估制度是廉租房制度的最后一個環(huán)節(jié)，是把廉租房交付給真正需要幫助的人手中，也是整個廉租房制度效果評估的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，其主要包括準(zhǔn)入制度、監(jiān)督制度和退出制度。

一、準(zhǔn)入制度

準(zhǔn)入制度主要涉及到廉租房的申請資格和配租形式。美國，收入占美國家庭平均收入37％以下的家庭被視為最低收入家庭，可以由政府直接提供廉租房；其他低收入家庭可以享受政府租金補(bǔ)貼，但必須租住符合政府規(guī)定要求的住房，同時將家庭收入25％到30％支付房租，其余部分由政府補(bǔ)充。在法國，廉租房租金的確定：租金分為還貸和物業(yè)管理費(fèi)兩部分，HLM（企業(yè)聯(lián)合體）租房的租金為家庭收入的10％，購買HLM提供的房屋，可獲得由它提供的低息貸款。（文林峰，2007：228）對于香港，在香港公屋制度里，港府建立了完善的公房分配制度，即按照家庭收入、家庭結(jié)構(gòu)等因素形成公房輪候排隊(duì)制度，申請家庭需要在公屋輪候冊上登記，并接受申請人年齡、家庭人數(shù)、收入、資產(chǎn)以及在港居住年限等方面的審查。中國大陸主要采用的是現(xiàn)金補(bǔ)貼為主的方式，不同于其他國家。以現(xiàn)金補(bǔ)貼為主廉租房制度，客觀上要求必須有發(fā)達(dá)的廉租市場，這樣才能確保這一措施的效果；而現(xiàn)實(shí)房屋的租賃市場并不能提供低租房屋，市區(qū)的房屋租賃價(jià)格往往超越了廉租對象的承受能力，郊區(qū)的房屋租賃雖部分可以解決廉租對象住房問題，但隨之而來的交通成本、工作成本等的升高，迫使廉租對象在解決居住之后的又重新面臨新的貧困，這也是于廉租房政策初衷相違背的。因此，實(shí)物配租應(yīng)該占據(jù)主要位置，現(xiàn)金補(bǔ)貼應(yīng)該為輔。

在這方面上，香港的租金標(biāo)準(zhǔn)和租金減免可以借鑒。香港公屋租金包括管理人員工資和管理費(fèi)，由于政府免費(fèi)撥地和向房委會注資，所以租金一直保持在較低的水平。房委會提供不同類型和租金的房屋，給不同家庭申請人住。公屋租金滿三年才能調(diào)整，調(diào)整租金后的“租金與入息比例中位數(shù)”平均值不能超過10％。房委會的租金援助計(jì)劃，以減少租金的方式，援租有暫時經(jīng)濟(jì)困難的租住房屋及中轉(zhuǎn)房屋住戶。符合條件的減免住戶可以寬減一般租金，房委會每年重新檢查他們的資格，以決定是否重新減租。住戶在接受援租三年后，如仍需援租，便須搬遷到同區(qū)有獨(dú)立設(shè)備但租金較低的公屋，搬遷可以獲得搬遷津貼和免租一個月。如住戶拒絕搬遷，他們可留居原址，但將不再享受援租。對于孤寡老人、殘疾人，則可留居原址，并于獲準(zhǔn)延續(xù)后繼續(xù)接受援租。（劉穎，2007：85）

編者按：本論文主要從全國范圍內(nèi)呈現(xiàn)交易量萎縮的問題；住宅銷售面積增速低于零；在住宅銷售面積增速下降的同時是房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營型現(xiàn)金流等進(jìn)行講述，包括了金融政策、稅收政策、外資政策、推進(jìn)城市化進(jìn)程,促進(jìn)統(tǒng)一市場形成農(nóng)村建設(shè)問題始終是中國發(fā)展的核心問題、住宅銷售面積的急速下降可能反映幾個因素的影響等，具體資料請見：

論文關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);保障性住房;住房公積金;發(fā)展趨勢

論文摘要:房地產(chǎn)市場是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要一環(huán),為GDP的增長作出了突出的貢獻(xiàn)。但由于國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及房地產(chǎn)調(diào)整周期的影響,中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了新的問題,政府針對房地產(chǎn)目前情況應(yīng)該采取積極措施,促進(jìn)中國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。就穩(wěn)定房地產(chǎn)市場以及今后國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控趨勢提出了自己的觀點(diǎn)。

從2003年開始的房地產(chǎn)價(jià)格一路飆升,一時間關(guān)于房地產(chǎn)過熱問題成為政府與百姓、商界與學(xué)界共同關(guān)注的焦點(diǎn)。央行就此出臺了一系列調(diào)控房地產(chǎn)的措施。房地產(chǎn)熱,是房地產(chǎn)周期的一個階段。有過熱必然會出現(xiàn)理性回歸的態(tài)勢,到2008年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長從1—6月的33.5%一路下滑到1—11月的22.72%。

隨著投資額的下滑,不少大中城市房地產(chǎn)價(jià)格開始出現(xiàn)漲幅下降的趨勢。在外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化、國內(nèi)結(jié)構(gòu)性政策調(diào)整以及經(jīng)濟(jì)內(nèi)在周期的三重壓力下,房地產(chǎn)調(diào)整周期與制造業(yè)調(diào)整周期等多重因素的疊加,結(jié)構(gòu)聯(lián)動性和剛性的約束下,導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些新問題:

1.全國范圍內(nèi)呈現(xiàn)交易量萎縮的問題。在經(jīng)過連續(xù)幾年的房價(jià)上漲過后,從2008年下半年開始,全國各地房地產(chǎn)市場普遍呈現(xiàn)交易量大幅度減少,有些甚至減少40%以上。北京已取消了泡沫時期對房地產(chǎn)行業(yè)施加的幾乎所有限制,但交易量仍委靡不振。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析,一般樓市經(jīng)過6個月左右成交量的萎縮,開發(fā)商將會面臨巨大的降價(jià)壓力。大量房地產(chǎn)企業(yè)在價(jià)格急劇下滑中將出現(xiàn)資金鏈條的崩潰,造成房地產(chǎn)的“硬著陸”。

xx同志自擔(dān)任工會主席以來，堅(jiān)持以馬列主義、思想、鄧小平理論和“三個代表”重要思想指導(dǎo)工會工作,按照《工會法》認(rèn)真履行工會的社會職能，同時以建家升級為龍頭，大力加強(qiáng)自身建設(shè)、基層組織建設(shè)和教代會制度建設(shè)。經(jīng)過長期不懈的努力，我校工會一步一個腳印，從“合格職工之家”到“先進(jìn)職工之家”；從一個“福利型工會”成為學(xué)校參政議政的重要組成部分，證明了她在我校工會工作中所發(fā)揮出的重要作用。在多年的工作實(shí)踐中，她先后制定并逐步完善了教代會規(guī)章制度和實(shí)施細(xì)則；她堅(jiān)持深入基層，聽取群眾意見和建議；注重選拔高素質(zhì)、知識型的工會干部；對青年教職工教育思想工作長抓不懈；運(yùn)用鄧小平關(guān)于工人階級和工會理論探討工作中存在的問題和解決方法；規(guī)范內(nèi)部管理制度，建立健全基層組織；撰寫有關(guān)工會工作、女工工作、師德建設(shè)等方面論文10余篇。她在我校工會事業(yè)的發(fā)展上始終兢兢業(yè)業(yè)，忘我工作，每年都受到上級和學(xué)校的表彰，先后獲得市愛國立功標(biāo)兵、先進(jìn)工會工作者、全國女工教育先進(jìn)工作者。

近幾年，xx同志在推進(jìn)學(xué)校民主建設(shè)、校務(wù)公開、發(fā)揮工會職能、開拓創(chuàng)新等方面起到了帶頭作用，贏得了領(lǐng)導(dǎo)和廣大教職工的肯定與贊揚(yáng)。歸納起來主要有以下幾個方面：

一、完善教代會制度，推進(jìn)學(xué)校民主建設(shè)

在加強(qiáng)民主參與和民主管理工作中，xx同志按照《工會法》、《中國工會章程》及《高等學(xué)校教職工代表大會暫行條例》和《x高等學(xué)校教職工代表大會工作規(guī)程》，先后制定并逐步完善了教代會規(guī)章制度和實(shí)施細(xì)則，為推進(jìn)學(xué)校民主建設(shè)奠定了基礎(chǔ)，使工會能夠源頭參與學(xué)校各項(xiàng)政策的制定。根據(jù)教代會制度，學(xué)校堅(jiān)持每年召開一至兩次教代會，聽取和審議校長工作報(bào)告，對學(xué)校工作提出意見和建議。幾年來，校黨委在決定學(xué)校發(fā)展規(guī)劃、人事分配制度改革、住房分配條例、后勤社會化，以及教職工福利待遇、干部評議、教職工隊(duì)伍建設(shè)、機(jī)構(gòu)調(diào)整、職稱評定、學(xué)校辦學(xué)方向、校外辦學(xué)點(diǎn)、學(xué)生擴(kuò)招等重大改革方案實(shí)施前，能夠按照教代會規(guī)章制度和實(shí)施細(xì)則及時召開教代會，將改革方案提交大會討論，廣泛聽取代表意見和建議，并進(jìn)一步修訂和完善，使決策更加符合我校實(shí)際，更加符合群眾意愿。民主化帶來了決策的科學(xué)化，從而保證了學(xué)校各項(xiàng)改革方案在實(shí)施過程中的順利進(jìn)行。

xx同志注重提案工作，幾年來提案委員會征集代表提案和建議380余條，內(nèi)容涉及專業(yè)教研室的建設(shè)、本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)、實(shí)驗(yàn)室建設(shè)、標(biāo)本樣品庫建設(shè)、人事分配制度、加強(qiáng)教代會建設(shè)、民主管理與民主監(jiān)督、學(xué)生思想政治工作隊(duì)伍的建設(shè)等方面，同時85％的提案得到了及時回復(fù)。此外，還解決了許多教職工的實(shí)際問題，如職工加班報(bào)酬問題、學(xué)校環(huán)境衛(wèi)生、單身職工住房合理負(fù)擔(dān)費(fèi)用、醫(yī)藥費(fèi)報(bào)銷困難、房頂漏雨、住戶改換熱水器、女教職工在懷孕和生育期間的合法待遇、女教職工按職務(wù)職稱分房的權(quán)利等等，維護(hù)了教職工的切身利益。

xx同志是我校校務(wù)公開監(jiān)督小組組長，在推進(jìn)校務(wù)公開工作中，她主動宣傳先進(jìn)單位校務(wù)公開經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)常深入群眾聽取意見和建議并主動向黨委匯報(bào)，同時堅(jiān)持原則督促按期召開教代會。每年學(xué)校組織召開的教代會上，校領(lǐng)導(dǎo)對學(xué)校整改措施、人事制度改革、財(cái)務(wù)工作、基本建設(shè)、住房、資金的籌集、西區(qū)改造等群眾關(guān)心的熱點(diǎn)問題向大會通報(bào)，使群眾及時了解了學(xué)校重大事務(wù)，以及學(xué)校面臨的困難和問題。這種堅(jiān)持以教職工代表大會為基本形式和主要途徑落實(shí)校務(wù)公開制度，積極聽取群眾意見和建議的工作方法，得到了廣大教職工的贊揚(yáng)。同時，學(xué)校整改工作透明度的增加也極大地調(diào)動了廣大教職工“民主治校、民主治學(xué)”的積極性，促進(jìn)了黨群關(guān)系和黨風(fēng)廉正建設(shè)。